Файл: Порядок проведения приватизации (Понятие приватизации имущества).pdf

Не конкретизируя обязанности продавца имущества субъекта РФ или муниципального образования, законодатель в Законе о приватизации позволяет региональным и местным органам самостоятельно определять свою компетенцию. Так, в уже упомянутом ранее законе Томской области N 64 приведены полномочия Законодательной Думы области, исследование которых позволяет сделать вывод о схожести её функций с функциями правительства (ч. 1 ст. 5 Закона о приватизации государственного имущества Томской области -далее Закон ТО). Контрольно - счетная палата обладает ревизионными полномочиями и реализует контроль за приватизацией (ч. 1.1 ст. 5 Закона ТО). Функции Губернатора и Администрации Томской области определены в ч.2 и ч.3 ст. 5 Закона ТО соответственно. Департамент по управлению государственной собственностью Томской области выполняет функции тождественные полномочиям Росимущества в рассматриваемой сфере, к которым относятся: формирование программы приватизации имущества субъекта РФ, в последующем и подготовка отчёта о проделанной работе, выполнение полномочий собственника областного государственного имущества и другие (ст. 6 Закона ТО).

На территории г. Томска перечисленные ранее субъекты наделены полномочиями в сфере приватизации (Департамент управления муниципальной собственностью, городская Администрация и Дума) имеют полномочия в процессе приватизации тождественные полномочиям, закрепленными за органами власти субъекта - Томской области.

Следует подчеркнуть, что большинство правовых отношений имеют такую правовую природу, в соответствии с которой каждый из его участников одновременно обладает и правом, и в тоже время несёт обязанность. Приватизационные отношения в данном случае не представляют исключение. Весьма наглядно такую их особенность можно рассмотреть сквозь призму заключаемого между сторонами ранее упомянутого договора купли-продажи, где, как отмечает Марченко М.Н.: «Стороны взаимно управомочены и правообязаны, их права и обязанности обеспечиваются и реализуются друг через друга»^[63].

Таковы общие и особенные черты элементов приватизационных отношений.

Глава 2. Порядок приватизации отдельных видов государственного и муниципального имущества

2.1. Порядок и правовые проблемы приватизации земельных участков под объектами недвижимости

В соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ)^[64], если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Таким образом, законодательно предусмотрено исключительное право указанных субъектов на приобретение земельных участков в собственность. В то же время практика применения указанных норм не только не является единообразной, но и свидетельствует о наличии ряда правовых проблем, связанных как с возможностью неоднозначного толкования положений ст. 36 ЗК РФ, так и несогласованностью данных норм с нормами, содержащимися в других федеральных законах.

Так, интересным представляется вопрос о том, имеют ли право на приватизацию земельного участка в порядке, установленном ст. 36 ЗК РФ, собственники объектов незавершенного строительства.

В соответствии си. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации^[65] объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам. Однако из буквального толкования положений ст. 36 ЗК РФ можно сделать вывод о том, что исключительное право на приватизацию земельных участков имеют только собственники зданий, строений и сооружений. Как видим, объекты незавершенного строительства в данном перечне не указаны.

Возникает вопрос - может ли объект незавершенного строительства являться зданием, строением или сооружением? Как отмечает Р.А. Валеев, «объект незавершенного строительства - это создаваемое или реконструируемое здание (сооружение), на которое отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в установленном законодательстве порядке»^[66].

Судебная практика применения законодательства по данному вопросу не является однозначной. Так, в Постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 августа 2010 г. по делу № А32-47901/2009 указано на установление судебными инстанциями факта обладания предпринимателем на праве собственности незавершенного строительством нежилого строения (кафе с пристройкой). Указанный объект не относится к зданиям, строениям, сооружениям, поэтому на правоотношения сторон положения ст. 36 ЗК РФ не распространяются^[67].

В судебной практике встречается и противоположная позиция, которая основывается на выводе о том, что объект незавершенного строительства является зданием, строением или сооружением. Так, например, суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования о признании незаконным решения мэрии городского округа «Тольятти» об отказе в заключении договора купли-продажи земельного участка, так как сделал вывод о том, что возникновение права собственности общества на объект, главные конструктивные элементы которого возведены, является основанием для приватизации обществом спорного участка. При этом суд указал, что в соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ данный объект незавершенного строительства является объектом недвижимости, перемещение которого в силу прочной связи с землей без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. По мнению суда, объектом незавершенного строительства может быть как здание, так и строение или сооружение, поскольку указанный правовой термин характеризует не конструктивные особенности объекта недвижимости и функциональные цели его создания, а сам процесс создания объекта недвижимости и отражение поэтапности этого процесса в свойствах создаваемого объекта.

В настоящее время независимо от решения вопроса о том, является ли объект незавершенного строительства зданием, строением или сооружением, судебная практика исходит из невозможности применения к отношениям, возникающим при приватизации земельного участка под таким объектом правил, предусмотренных ст. 36 ЗК РФ.

Так, в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда от 23 декабря 2008 г. № 8985/08 отмечено, что вывод судов о наличии права на выкуп земельного участка собственником объекта незавершенного строительства не учитывает необходимости соблюдения баланса публичных и частных интересов при возведении объектов капитального строительства^[68].

При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений ст. 36 ЗК РФ к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, ст. 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 46 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

Таким образом, приватизация земельного участка под объектом незавершенного строительства законодательно допустима, однако в данном случае собственники указанных объектов не обладают предусмотренным в ст. 36 ЗК РФ исключительным правом на приватизацию. Согласно правовой позиции, изложенной в указанном Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, хотя в ст.36 предусмотренным в ст. 36 ЗК РФ не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе.^[69]

К первому случаю относятся переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений п. 2 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»^[70]. В соответствии с ч. 2 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2012 г. в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ.

Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности» были внесены изменения в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях^[71] и установлена административная ответственность за нарушение установленных земельным законодательством сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность.

При этом необходимо учитывать, что собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков до или после дня вступления в силу Земельного кодекса РФ.

Ко второму случаю, когда возможна приватизация земельного участка под объектом незавершенного строительства относится реализация собственником объекта недвижимости обязанности, предусмотренной п. 3 ст. 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества». В соответствии с данным нормативным актом собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взягь в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Со ссылкой на данную норму интересная позиция по данному вопросу изложена в Письме Министерства экономического развития РФ от 2 июня 2008 г. № Д08-1593, в котором указано, что действующим законодательством предусмотрена возможность приватизации земельных участков, на которых расположены не введенные в эксплуатацию объекты капитального строительства^[72].

Одним из важнейших вопросов, возникающих при реализации права на приватизацию собственниками объектов недвижимости, является перечень документов, представляемых при подаче заявления о выкупе участка, утвержденный Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 30 октября 2007 г. № 370^[73].

В частности, одним из представляемых документов является кадастровый паспорт земельного участка. С момента постановки земельного участка на государственный кадастровый учет земельный участок считается сформированным, что необходимо для включения его в гражданский оборот. Именно поэтому в п. 7 ст. 36 ЗК РФ указано, что в случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости»^[74].