Файл: Недвижимость: понятие, виды, общие положения о правовом режиме (Понятие и виды).pdf

Введение

Актуальность темы исследования.

В настоящее время недвижимость выступает в качестве основного элемента любой хозяйственно-экономической системы. В условиях рынка недвижимому имуществу отведено особое место: во-первых, недвижимость входит в состав средств производства и является базисом экономической деятельности для хозяйствующих субъектов всех форм собственности, а во-вторых, представлено как средство личного существования граждан и применяется для осуществления личного непроизводственного потребления.

Беря в учет огромную экономическую и социальную значимость недвижимости, одна из первостепенных целей экономической политики государства должна состоять в том, чтобы сформировать четкую и грамотную регламентацию правового режима недвижимости.

С древних времен и по сегодняшний день недвижимость является самым существенным экономическим благом. Следует обратить внимание на то, что упорядочение отношений и оборота недвижимости, создание и применение механизмов защиты прав на имущество, которое признается недвижимым – это все, первичные способы стабилизации, как социальной, так и политической обстановки в обществе.

Принято разделять вещи на: движимые и недвижимые. Для гражданского оборота такое разделение имеет фундаментальное значение, именно оно является определяющим признаком правового статуса вещи.

Наряду с этим, всякого рода неточности и пробелы в рассматриваемом нами правовом институте с высокой долей вероятности будут оказывать отрицательное влияние на различные стороны экономического и социального развития.

Множество ученых, которые посвятили свои труды вопросам правового режима недвижимого имущества отмечают, что правовое регулирование в данной сфере еще крайне далеко от совершенства. Законодательство, правоприменительная практика, наука до сих пор содержит в себе спорные вопросы, в числе которых выделяются проблемные моменты в понятии недвижимого имущества и юридических принципах регистрации права на недвижимость. Факт наличия таких проблем делает сложным правовое регулирование в сфере недвижимости.

Все сказанное выше позволяет сделает вывод о том, что тема исследования является крайне актуальной.

Цель данного исследования состоит в изучении правового института недвижимости, определении видов недвижимого имущества.

Для того, чтобы достичь поставленную цель, необходимо решить следующие задачи:

- Дать определение понятию недвижимого имущества;

-Определить особенности рассматриваемой категории объектов гражданского права;

-Изучить эволюцию недвижимого имущества в историко-правовом контексте развития отрасли гражданского права;

-Рассмотреть примеры заключения договора купли-продажи и аренды недвижимости для выявления особенностей заключения сделок с недвижимостью;

-Рассмотреть порядок регистрация прав собственности на недвижимость и его особенности.

Объект исследования представлен гражданско-правовыми отношениями в области правового режима недвижимости.

Предмет исследования – правовой режим недвижимого имущества, включающий в себя правовые нормы, отражающие специфику участия недвижимости гражданско-правовых отношениях.

Методы исследования. Было использовано две группы методов научного познания – общенаучные и специальные (диалектический, системно-функциональный, сравнительно-правовой, логико-юридический).

Практическое значение исследования заключается в том, что положения курсовой работы могут быть применены в дальнейших научных исследованиях проблем правового режима недвижимого имущества.

Структура курсовой работы. Курсовая работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы.

Глава.1 Понятие и виды недвижимого имущества

1.1.Понятие недвижимого имущества.

Впервые термин «недвижимое и движимое имущество» в России появился в правовой литературе еще в период правления Петра I в Указе «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» от 23 марта 1714 года.

Недвижимым имуществом были признаны: земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, а также полезные ископаемые, различные строения, находящиеся как на земле, так и построенные под ней, например, плотины, шахты, мосты [4].

Гражданский кодекс РСФСР от 1922 года отменил деление имущества на движимое и недвижимое, что было обусловлено отменой частной собственности на землю.

В результате проведения различных экономических реформ в России снова введено разделение имущества на движимое и недвижимое. Согласно статье 130 Гражданского кодекса РФ от 1994 года «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты» [4].

На сегодняшний день, понятие недвижимого имущества незначительно изменилось, последняя редакция Гражданского кодекса РФ дает следующее определение: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество» [3].

В соответствии с Федеральным законом №122 от 21 июля 1997 года права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации [17].

«Государственная регистрация прав – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество» [3].

Право собственности представляет собой совокупность юридических норм, которые позволяют закрепить и гарантировать принадлежность материальных благ определенному субъекту.

Право собственности включает следующие права:

во-первых, владение, которое создает для правообладателя возможность прямого воздействия на вещь, то есть фактическое обладание вещью;

во-вторых, пользование – право потребления вещи в зависимости от ее назначения, а также получения доходов, приносимых вещью;

в-третьих, распоряжение, позволяющее осуществлять динамику имущественных отношений, то есть определение юридической судьбы вещи.

Субъектами права собственности могут являться частные лица, как юридические, так и физические, а также государство, местное управление (муниципальные образования).

«В теории и практике различают понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав.

Рисунок 1. Свойства понятия недвижимости

Физические, экономические, социальные и правовые свойства тесно связаны между собой. Местоположение недвижимости существенно влияет на ее стоимость, доходность, ликвидность и, таким образом, физические свойства определяют ее экономические. Социальные свойства также находятся в зависимости от местоположения, которое определяет престижность недвижимости, пригодность для проживания» [4].

1.2.Объекты, указанные в российском законодательстве как недвижимые.

Согласно организации системы источников гражданского права объекты правоотношений, которые признаются недвижимым имуществом были четко зафиксированы в ГК РФ. В ст. 130 четко указано, что недвижимым имуществом: земельные участки, участки недр, здания, сооружения и объекты незавершенного строительства.

Также, «предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью». В соответствии с последними изменениями в законодательство было внесено понятие единого недвижимого комплекса как совокупность объектов, составляющих одну недвижимую вещь. Необходимость данного нововведения неоднократно отмечалась специалистами в области цивилистики.

Стоит обратить внимание, что на основании ст. 222 ГК РФ самовольная постройка, строение и жилой дом определенно принадлежит к категории недвижимого имущества. При этом на основании предложенного подхода к разграничению понятий «недвижимая вещь» и «недвижимое имущество», следует заменить понятие «имущества» на «вещь» и лишь с момента государственной регистрации прав на недвижимую вещь определять данную категорию объектов в качестве «недвижимого имущества». Стоит отметить, что понятие жилого дома является разновидностью жилого помещения. Таким образом, все объекты, подпадающие под категорию жилого помещения, можно квалифицировать в качестве недвижимой вещи до момента их государственной регистрации. Также, согласно абз. 3, ст. 1 Закону о регистрации прав под понятие недвижимости подпадают жилые и нежилые помещения. Более того, к недвижимым вещам законодательство прямо относит и линейно-кабельные сооружения связи.

Земельные участки, как часть земной поверхности, и искусственные земельные участки, которые непосредственно образуют сами земельные участки, относятся к категории недвижимой вещи. Более того, к категории земельного участка относится и лесной участок.

1.3.Объекты, приравненные к недвижимым.

В современном определении законодательства в области гражданских правоотношений существует отдельный перечень объектов, которые по технической оснащенности и строению в целом не являются недвижимостью, при этом они все-таки относятся к категории недвижимых вещей и регулируются нормами гражданского права. В соответствии с абз. 2 ст. 130 ГК РФ «к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты». В данном случае «используется такое юридико-техническое средство, как фикция: факт действительности «подводится» под понятие (формулу), прямо противоречащее данному факту».

Более того, существуют объекты, юридическую природу которых однозначно определить сложно. К таким можно отнести газопроводы. Вообще, «магистральный газопровод - это единый неделимый производственно-хозяйственный комплекс, состоящий из линейных сооружений и связанных с ними иных неотъемлемых технологических объектов инфраструктуры газопровода». Данный объект, на наш взгляд, следует считать неделимой вещью ввиду ее сложной внутренней структуры из-за большого количества составляющих частей. Так, некоторые «части» могут находиться вне всякой связи с землей, что может вызвать сомнения в недвижимом характере данной вещи. Таким образом, предлагается «ввести четкие юридические критерии определения имущества в качестве недвижимого - иными словами, руководствоваться критерием невозможности перемещения имущества без несоразмерного ущерба его назначению, но не возможностью использования его по назначению вне прочной связи с землей. В соответствии с этим критерием газопровод однозначно относится к недвижимому имуществу».

Другим нетипичным объектом, признанным в качестве недвижимого, является бетонированная площадка. Так, на основании Постановления Президиума Высшего Арбитражного суда от 16 декабря 2008 г. №9626/08 можно сделать вывод, что в ходе спора бетонированную площадку, которая являясь сооружением, а именно производственной площадкой для грузовых автомобилей определенной площади, имеющей песчаную подушку, щебеночную подготовку и слой бетона толщиной 20 сантиметров, на основании ст. 130 ГК признали недвижимостью. Президиум ВАС согласился с выводами судов нижестоящей инстанции, указав на недвижимый характер данного объекта.

Свойства и особенности данной площадки как сооружения описываются в ее техническом паспорте. Даже не углубляясь в подробности, можно заметить конструктивные сходства с дорожным асфальтобетонным покрытием. Напрашивается вывод о том, что такое широкое толкование понятия недвижимости может повлечь ряд последствий, когда конкретный участок дороги, либо подъездной путь к дорожному покрытию, либо, что вполне вероятно, участок тротуарной пешеходной дорожки будут признаны недвижимыми вещами. Так, у данной категории вещей существует слишком тесная связь с землей, что свидетельствует о возможности рассматривать их как часть земли, земельного участка, а не разделять их юридически. Такой порядок просто может привести к более долгому и сложному порядку заключения сделок, что не соответствует интересам участников гражданского оборота. Подтверждением сделанного нами вывода может послужить решение ФАС Северо-Кавказского округа, когда суд согласился с доводами нижестоящих судов и признал внутриплощадочные дороги, проезды и площадки элементами благоустройства территории, примыкающей к объекту недвижимости^[1].