Файл: Недвижимость: понятие, виды, общие положения о правовом режиме (Понятие и виды).pdf

Требования к сделкам с недвижимым имуществом, касаются субъектного состава сделки, ее формы и содержания. По общему правилу стороны договора должны обладать правоспособностью и дееспособностью (ст. ст. 17, 21 ГК РФ).

Лицо, распоряжающееся недвижимостью, должно иметь соответствующие полномочия по совершению сделки. А именно, сдача лесных участков, объектов водоснабжения и водоотведения, воздушных каналов, недр в аренду осуществляется только органами государственной власти и местного самоуправления. При этом ЛК предусматривает сдачу лесных участков, осуществляемую на основании проведения открытого аукциона или открытого конкурса, а также договор земельных участков, в соответствии с ч.1 ст. 36.1 ЗК, осуществляется тех же условиях конкурса. Отсутствие же у лица полномочий по совершению сделки может являться основанием для признания сделки недействительной (ст. ст. 168, 174 ГК). К остальным договорам аренды недвижимого имущества применяются общие положения об аренде, где указывается, что право сдачи имущества принадлежит его собственнику, и что арендодателями могут быть управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК).

Сделки, объектом которых является недвижимость, заключаются в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. ст. 160, 434, 550 ГК). Вместе с тем договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (ч.2, ст. 609).

Существенным условием всех сделок с недвижимым имуществом является его предмет, который подразумевает данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 555 ГК РФ).

Также существенным условием договора аренды недвижимости является цена. Так в договоре аренды зданий и сооружений, аренды предприятий, указывается, что непредусмотренный размер арендной платы является основанием полагать, что договор не заключен (п. 1 ст. 654 ГК РФ). И в земельном кодексе, а именно в ч.12 ст.22 указывается, что размер арендной платы является существенным условием. Относительно других объектов недвижимости существенное условие – цена не указано, это означает, что применяется общая норма, предусмотренная для аренды зданий и сооружений по аналогии права. Как указывает Гетманова В.А.: «Аналогия права и аналогия закона — это также перенос, но не свойств предмета, а норм и правовых принципов на неурегулированный законом случай». Посредством такого уподобления отношение в виде нормативной конструкции выступает как модель, а подобное ему отношение становится правоотношением посредством аналогии (прототипом).^[23] Еще одним существенным условием договора аренды недвижимого имущества является срок. Ярким примером в данном случае могут стать положения из статьи 60 Кодекса Внутреннего Водного транспорта, где указывается, что договором аренды водного судна предусматривается срок передачи сего в распоряжение арендатора с указанием дат наступления и окончания такого срока.

Так же существует ряд дополнительных условий, предусмотренных в соответствующих нормативных актах, и автоматически вступающих в действие в момент заключения договора, не требующие согласования сторон. Дополнительные условия регламентируются в общих положениях об аренде и применяются в случаях отсутствия специальных норм. Например, условия пользования арендованным имуществом определяются договором аренды, или в соответствии с назначением имущества (ст.615 ГК РФ).

Проанализировав судебную практику, законодательство в данной сфере и научные работы, можно сделать вывод о том, что аренда недвижимости представляет собой достаточно сложную систему со своими особенностями и отличительными чертами, и каждый из ее объектов обладает особыми чертами, которые необходимо предусмотреть и урегулировать нормами права.

Содержание договора аренды недвижимого имущества представляет собой совокупность всех его условий. В это же время, условия договора прописывают или уточняют права и обязанности сторон. Поэтому образуются группы условий, определяющих взаимоотношения арендодателя и арендатора.

Перечень принадлежностей и необходимых документов определяется с учетом вида недвижимого имущества. Так для воздушных судов необходимы свидетельство о государственной регистрации, удостоверение о годности к полетам, аттестат о годности к эксплуатации. А для аренды лесного участка, согласно статье 74 ЛК, необходимым условием заключения является проведение конкурсных торгов. В том случае, когда применение имущества в соответствии с его назначением возможно без относящихся к нему документов, то арендатор не вправе требовать от арендодателя их предоставления. Требование о предоставлении необходимых документов и принадлежностей должно быть заявлено в разумный срок в пределах действия договора аренды, до возврата имущества арендодателю. При условии, если арендатор не потребовал от арендодателя предоставить ему недостающие документы, относящиеся к арендуемому имуществу, то он не может в будущем ссылаться на нарушение арендодателем правил и не платить арендную плату

При учете взаимного характера договора аренды, арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по надлежащей передаче ему арендованных вещей, что указывается в статье 328 ГК РФ.

Передача имущества в надлежащий срок устанавливается актом приема-передачи, которая подписывается сторонами. Результат неисполнения обязанности арендодателя по передаче имущества арендатору, исходя из статьи 398 ГК РФ, состоит в праве арендатора требовать отобрания арендуемый объект у арендодателя и передачи его арендатору на предусмотренных обязательством условиях; арендатор также вправе потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением. В силу ст. 328 ГК РФ непредоставление имущества в срок позволяет арендатору приостановить выплату арендной платы либо отказаться от ее внесения.

Важным является обязанность арендатора использовать имущество в соответствии с назначением данного имущества, предусмотренного в самих условиях договора. Например, судно водного транспорта, арендованное, для организации прибрежного ресторана или иной организации не может быть использовано для перевозки пассажирского состава или груза.

В том случае, когда арендатор и арендодатель не предусмотрели условие о способах пользования арендованным имуществом, то имущество используется по своему назначению.

Арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду, предоставлять в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог, вносить в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ, вносить в качестве паевого взноса в производственный кооператив. Этот перечень способов распоряжения правом аренды является закрытым. По договору субаренды арендатор сдает арендуемое им имущество в аренду третьему лицу — субарендатору. Указанные отношения регулируются нормами об аренде.

Арендные права могут быть вложены в уставный капитал хозяйственных обществ целиком или частично. Так, арбитражный суд признал правомерной передачу арендных прав на отдельные помещения в качестве вклада в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью, поскольку имущественное право пользования несколькими помещениями является делимым и соответствующие арендные права могли быть уступлены в определенной части.

Поскольку арендатор обязан вернуть арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа (п. 1 ст. 622 ГК), соответственно, обязанность по производству текущего ремонта и оплаты за содержание имущества возложена на арендатора. Содержание имущества требует определенных затрат, их размер и характер зависят от вида имущества.

Понятие текущий ремонт включает в себя организацию работ, направленных на предупреждение раннего износа имущества. Обычно, это работы, не предоставляющие больших затрат. Так, текущий ремонт помещений носит косметических характер, заключающийся в побелке, окраске, ремонте, замене незначительных деталей и т.д.

Пределы осуществления арендных прав ограничены тем, что собственником арендуемого имущества продолжает быть арендодатель. Так-как основное право на распоряжение вещью принадлежит арендодателю, арендатор, распоряжаясь своими арендными правами, должен учитывать волю арендодателя. В связи с этим механизм реализации данных прав представляет собой последовательность односторонних и двусторонних сделок. Все сделки, связанные с арендными правами, возможны при согласии арендодателя.

Правоотношения арендодателя и арендатора при заключении сделки аренды недвижимого имущества регламентируются одновременно общими нормами в ГК РФ и различными нормативно-правовыми актами, в зависимости от самого объекта недвижимости. Это одновременно усложняет регламентацию правоотношений сторон, но при этом заключение сделок данного рода продолжает быть востребованным в обществе.

Глава.3 Процедура государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

3.1.Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Вопрос, связанный с принципами государственной регистрации очень важен, так ка решение вопроса о принципах данной системы дает возможность сделать институт государственной регистрации непротиворечивым и устойчивым.

Организация регулирования оборота недвижимости прямо зависит от того, какие именно принципы были заложены в соответствующий механизм регулирования.

Вместе с тем зачастую не все принципы установлены на нормативном уровне, однако это вовсе не исключает значимости принципов как базовых идей руководящего характера, которые лежат в основании данного правового института. Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество определяют объективные потребности организации оборота недвижимого имущества.

Как правило, принято выделять формально-правовые и материально-правовые принципы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним. В то время как принципы материально-правового характера лежат в основании механизма государственной регистрации образования, изменения, ограничения и прекращения прав на недвижимое имущество, формально-правовые принципы устанавливают систему органов, которые проводят государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним.

Комплекс принципов формально-правового характера, устанавливающих нормы организации оборота недвижимого имущества, предоставляют основания для того, чтобы сделать вывод о существование «формального права». Формальное право не характерно определенным другим институтам публичного либо частного права и опосредует отношения, связанные с организацией оборота недвижимого имущества.

Будучи предназначенным установить процедуру деятельности органов, которые осуществляют государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, формальное право исполняет функцию вторичного порядка: оно считается определенным придатком материального права на недвижимое имущество.

Систему принципов материально-правового характера государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним формируют следующие принципы:

Принцип публичной достоверности предполагает, что лица, в добросовестной форме полагающиеся на информацию, которая содержится в государственном реестре прав на недвижимость (к примеру, вотчинная или поземельная книга), признаются обладателями прав на недвижимое имущество даже в том случае, если государственная регистрация базируется на юридически порочных фактах.

Принцип исправления записи регистрационного характера состоит в том, что лица, которые имеют вещные права на недвижимость, обладают юридически обеспеченной возможностью требования исправить неверную запись в государственной реестре прав на недвижимость. Данный принципы призван обеспечивать защиту прав собственника, который утратил недвижимость.

На основании принципа изъятия из-под действия давности права, которые зарегистрированы на недвижимость, не подпадают под действие норм о приобретательской и исковой давности. Это обуславливается тем фактором, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество влечет за собой состояние полной юридической определенности прав, и информация о подобном юридическом состоянии недвижимости доступна всем заинтересованным лицам.

Принцип возражения подразумевает, что лицо, которое оспаривает зарегистрированное право на недвижимое имущество, имеет право требовать внести соответствующую запись о наличии спора в государственный реестр прав. Цель данного действия обладает обеспечительным характером, так как до разрешения спора, в сущности, запись о возражении блокирует возможность отчуждения недвижимого имущества.

Принцип отметки или предварительной регистрации предполагает, что кредитор и должник на основе взаимной договоренности должны внести в государственный реестр прав сведения об обязательстве, которым обременяется объект недвижимого имущества. Реализация этого принципа выступает в качестве ограничения должника в возможности на распоряжение объектом недвижимого имущества до того периода времени, пока недвижимость исполняет функцию обеспечения в отношении другого обязательства.