Файл: Недвижимость: понятие, виды, общие положения о правовом режиме (Понятие и виды).pdf

В ст. 130 ГК к видам недвижимости относятся земельные участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.д. Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей, что, в свою очередь, предполагает ее значительную стоимость. Следует отметить, что Гражданский кодекс, рассматривая участки недр и обособленные водные объекты в качестве недвижимости, ставит их в один ряд с земельными участками и делает их независимыми от последних. Однако очевидно, что ни участки недр, ни водные объекты вне связи с землей существовать не могут. Вне связи с земельными участками недвижимые вещи теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене. Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные на снос [22, С. 100].

Перечень недвижимых объектов чисто юридически не является исчерпывающим, поскольку, как следует из п.1 ст.130 ГК, к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество.

Собственник недвижимости вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность других лиц, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п.2 ст. 209 ГК).

Так, собственники жилых помещений вправе распорядиться своим жильем через гражданско-правовые сделки: купли, продажи, мены, дарения, завещания и залога. В тоже время собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Нежелание собственника имущества содержать свое имущество в надлежащем состоянии способно причинить вред третьим лицам [17, С. 45].

В соответствии со ст.129 ГК все вещи (в том числе и недвижимые) делятся на изъятые из оборота (т.е. те, которые не могут переходить от одного лица к другому), ограниченные в обороте (переходят от одного лица к другому при наличии специального разрешения) и свободно обращающиеся. Пункт 3 указанной статьи особо упоминает землю (являющуюся основополагающим объектом недвижимости) и другие природные ресурсы в качестве объектов, которые отчуждаются или переходят от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Отдельные виды объектов недвижимости вообще изъяты из оборота. Так, согласно Закона РФ "О недрах" недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью [5].

Объектами исключительной собственности государства являются также леса. Как следует из ст. 12 Лесного кодекса, оборот лесного фонда не допускается. Купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются. Государство устанавливает специальные лесохозяйственные регламенты об использовании лесов. Невыполнение гражданами, юридическими лицами, осуществляющими использование лесов, лесохозяйственного регламента и проекта освоения лесов является основанием для досрочного расторжения договоров аренды лесного участка или договоров купли-продажи лесных насаждений, а также принудительного прекращения права постоянного (бессрочного) пользования лесным участком или безвозмездного срочного пользования лесным участком [4]. Древесно-кустарниковая растительность может переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским законодательством и земельным законодательством РФ. Также не подлежат продаже:

 1. земли общего пользования в населенных пунктах, земли заповедников, памятников природы, национальных и дендрологических парков, ботанических садов;

2. земли оздоровительного и историко-культурного назначения; земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр;

3. земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению; земельные участки, находящиеся во временном пользовании.

При продаже предприятия-должника из состава его имущества подлежат исключению, т.е. не могут продаваться: имущество специального назначения, не подлежащее приватизации, и объекты социально-коммунальной сферы.

Характеризуя так называемую традиционную недвижимость, т.е. недвижимость, прочно связанную с землей, следует указать на такие ее признаки, как:

1) невосполнимость и ограниченность самой природой (земля, недра и т.д.), что требует введения определенных ограничений оборота-способности, так как необходимо строгое соблюдение их целевого назначения и учет экологических требований;

2) связанность с землей таким образом, что их перемещение повлечет за собой ущерб назначению либо является крайне дорогостоящим (вне связи с землей эти объекты недвижимостью не считаются);

3) наличие индивидуальных признаков (в первую очередь местонахождение на определенном земельном участке);

4) использование исключительно в соответствии с их целевым назначением [13, С. 125].

Что касается отнесенных к недвижимости воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, то они могут определяться как индивидуальными, так и родовыми признаками. Это зависит от того, заключают ли стороны договор в отношении одной или нескольких индивидуальных вещей или в отношении нескольких одинаковых вещей, например, это может быть договор в отношении судов одного типа, которые могут определяться в договоре родовыми признаками.

Таким образом, можно выделить следующие разновидности недвижимости, обладающие определенными особенностями [24, С. 321]:

1) земельные участки (включая недра и водные объекты);

2) лесной фонд;

3) здания и сооружения;

4) жилые помещения;

5) предприятия как имущественные комплексы;

6) морские, воздушные, речные суда, космические объекты.

2.2.Особенности договора аренды, предметом которого является недвижимое имущество.

Рассмотрение этого вопроса необходимо начать с определения договора аренды, которое кратко и содержательно определено в статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, где указано, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Исходя из данного понятия, его можно охарактеризовать, как консенсуальный, двусторонний и возмездный.

Двусторонность договора состоит в обязательстве каждой из его сторон исполнить ту или иную обязанность в пользу друг друга. Так по договору аренды арендодатель обязуется предоставить имущество во временное владение и пользование или пользование, а арендатор берет на себя обязательство предоставить плату за переданное имущество. При этом не соблюдение сторонами данных условий, влечет вероятность его досрочного расторжения.

Возмездность договора аренды выражается в получении арендодателем от арендатора платы за исполнение возложенного на него обязательства по передаче имущества. Если в договоре указано, что арендная плата за пользование имуществом равна нулю, этот договор не является договором аренды, поскольку он не предусматривает возмездность владения и пользования имуществом, которая в соответствии со ст. 606 ГК РФ является одним из признаков арендных отношений. Поскольку арендатор в этом случае освобожден от внесения арендной платы, указанный договор согласно п. 1 ст. 689 ГК РФ может быть признан судом договором безвозмездного пользования (ссуды). Это подтверждается постановление ФАС по делу, в котором ИФНС России от оплаты за пользование помещением была освобождена. Поэтому, заключенный между сторонами договор не был квалифицирован как договор аренды, поскольку в нем отсутствовал предусмотренный ст. 606 ГК РФ признак платности за предоставленное во временное владение и пользование имущество. При таких обстоятельствах, исходя из установленного сторонами безвозмездного характера пользования нежилыми помещениями, суд апелляционной инстанции установил, что между сторонами фактически возникли правоотношения из договора безвозмездного пользования имуществом.

Также, большое значение в характеристике данного договора имеют его существенные условия, без соглашения по которым договор не будет считаться заключенным. Таковым в договоре аренды является условие об объекте арендных отношений. В договоре аренды должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие однозначно установить имущество, которое должно быть передано арендодателем арендатору в качестве предмета аренды. В частности, в качестве предмета договора аренды могут выступать любое движимое и недвижимое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств после использования. При отсутствии согласованного существенного условия, договор аренды считается не согласованным сторонами и незаключенным.

Договор аренды недвижимости является одним из наиболее востребованных на практике гражданско-правовых договоров, под ним подразумевается обязательство арендодателя предоставить арендатору недвижимое имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Далеко не всегда у субъектов гражданского права есть возможность приобретать в собственность необходимую недвижимость. Кроме того, во многих случаях, даже при наличии такой возможности, целесообразнее, экономически выгоднее именно аренда недвижимости, а не приобретение её в собственность. Столь широкое применение на практике договора аренды неизбежно влечёт за собой весьма значительное количество судебных споров, связанных с заключением, исполнением и прекращением данного договора.

 «Аренда отдельных видов недвижимого имущества в ГК РФ в форме самостоятельных параграфов не конкретизирована, несмотря на явную их специфику». Поэтому, проанализировав отличительные особенности недвижимого имущества, и требования к заключению сделок с ним, можно выделить ряд общих критериев, соблюдение которых необходимо для заключения договора аренды недвижимого имущества.

Гражданское законодательство определяет недвижимое имущество как то, что прочно связано с землей, а именно объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (п. 1 ст. 130 ГК РФ). В частности, к таким объектам недвижимости закон относит: земельные участки, участки недр; сооружения, объекты незавершенного строительства; подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания; жилые и нежилые помещения. Поскольку гражданское законодательство не содержит всех отличительных признаков недвижимости, отличающих ее от движимого имущества, то для их определения, помимо законодательства, следует обращаться также к судебной практике.

Из смысла п. 1 ст. 130 ГК РФ и п. 7 ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» следует, что объект недвижимости должен отвечать следующим критериям: прочность его связи с землей; невозможность его перемещения; несоразмерность ущерба его назначению при перемещении. А также, относительно строительных объектов - конструкция объекта и наличие подведенных к нему коммуникаций. Отсутствие какого-либо из указанных критериев исключает возможность признания объекта недвижимой вещью, что подтверждается судебной практикой. Например, одними из основных параметров конструкции суды называют фундамент и стены. Однако наличия одного только фундамента недостаточно для признания строения объектом капитального строительства, поскольку, возведение монолитного фундамента не может рассматриваться как доказательство строительства капитального сооружения. Поэтому, техническими критериями отнесения имущества к недвижимому являются монтаж имущества на фундаменте, подведение к нему стационарных коммуникаций, принадлежность строения к капитальным объектам.

Так же, исходя из п. 1 ст. 130 ГК РФ, для признания имущества недвижимым как объекта гражданских прав необходимо подтверждение того, что данный объект был создан как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением необходимых норм и правил. Данная позиция отражена в судебных актах, где разъясняется, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам. Например, в Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа было установлено, что для отнесения объекта к недвижимым вещам должны быть представлены доказательства того, что спорный объект создавался именно как объект недвижимости в установленном законом порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил. При этом факт государственной регистрации права собственности на эти объекты сам по себе не является бесспорным доказательством отнесения названного имущества к недвижимости. Что подтверждает и Пленум Верховного Суда в п. 38 Постановления «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».