Файл: Управление имуществом на предприятии_Ковалев А.П_Учебник_2009 -272с.pdf

Упрощенная формула для статического расчета прироста ЧДД

имеет вид

г д е

 ^и

Статический расчет индекса доходности выполняется по

формуле

182

Для проектов, у которых все инвестиции вкладываются на

нулевом году и в последующие годы наблюдаются стабильные зна-
чения доходов и расходов, возможен приближенный расчет дис-
контированного срока окупаемости. Исходят из того, что на мо-
мент срока окупаемости при

 PI

 = 1 должно соблюдаться равенство

Из этого уравнения после ряда преобразований получаем

формулу для срока окупаемости:

П р и м е р 2.

 Инвестиционный проект заключается в рекон-

струкции помещения производственного цеха, благодаря кото-
рой обеспечивается более компактное размещение оборудова-
ния и высвобождаются производственные площади 600 м

2

,

которые планируется сдать в аренду при годовой ставке аренд-
ной платы 3,5 тыс. руб. за 1 м

2

. Накладные расходы и платежи

арендодателя составят 153 тыс. руб. в год. Инвестиционные зат-
раты на реконструкцию равны 5360 тыс. руб.

Необходимо оценить эффективность данного проекта по

показателям прироста ЧДД, индекса доходности и срока окупа-
емости. Расчетный период принимается равным 10 годам. Став-
ка дисконта 0,1 (10%). При /•= 0,1 и л = 10 годам пятая функция
«Текущая стоимость единичного аннуитета» равна 6,1446.

Решение. Рассчитываем чистый годовой доход от сдачи осво-

бодившейся части помещения в аренду: 3,5 • 600 — 153 = 1947 тыс.
руб. В данном проекте чистый доход от аренды рассматривается
как получаемое снижение операционных затрат по сравнению с
исходным состоянием, т.е. АИ = 1947 тыс. руб.

Прирост ЧДД рассчитываем по упрощенной формуле: 1947-х

х 6,1446 - 5360 = 6603,5 тыс. руб.

Индекс доходности: (1947 • 6,1446)/53бО = 2,23.

183

Таким образом, расчеты подтверждают высокую эффектив-

ность данного инвестиционного проекта по реконструкции про-
изводственного помещения.

П р и м е р 3. Предложен инвестиционный проект, согласно

которому на лимитирующем участке вместо существующей по-

точной линии предлагается установить высокопроизводитель-
ную автоматическую линию, что позволит увеличить производ-
ственную мощность предприятия на 15%.

Частично изношенное оборудование поточной линии может

быть реализовано на сумму 2800 тыс. руб. (за вычетом стоимо-
сти демонтажных и предпродажных работ).

Инвестиционные затраты, необходимые для приобретения

автоматической линии, ее монтажа и наладки, составляют 4200

тыс. руб.

Годовые операционные затраты в исходном варианте равны

1570 тыс. руб., в основном варианте при внедрении автомати-

ческой линии - 1410 тыс. руб. Постоянные годовые затраты
равны 744 тыс. руб. Дополнительных производственных поме-
щений под проект не требуется.

Расчетный период принят равным 9 годам. Ставка дисконта

11%.

Необходимо определить прирост ЧДД в случае реализации

данного проекта.

Решение. Уменьшение годовых операционных затрат у ос-

новного варианта по сравнению с исходным вариантом: (1570 —
- 744) • 1,15 - (1410 - 744) = 283,9 тыс. руб.

При  г = 0 , 1 1 и и = 9 годам пятая функция «Текущая стои-

мость единичного аннуитета» равна 5,537.

Прирост ЧДД составляет: 283,9 • 5,537 + 2800 - 4200 = 171,95

тыс. руб.

7.3. Определение упущенного альтернативного

дохода от использования в проекте имеющихся

на предприятии объектов имущества

Большинство инвестиционных проектов имущественных пре-

образований реализуются с максимальным использованием уже
имеющихся на предприятии активов: зданий, сооружений, ком-
муникаций, отдельных единиц оборудования. При расчете эф-

184

фективности в отношении этих объектов оценивается упущен-
ный альтернативный доход, который представляет собой упу-
щенную выгоду, связанную с другим возможным альтернатив-
ным их использованием. Альтернативное использование должно
быть юридически допустимым, практически реализуемым, наи-
более характерным для данного вида имущества и достаточно
эффективным. Для имущественных объектов на предприятиях
наиболее характерны и доступны к оценке два направления аль-
тернативного использования: либо продажа, т.е. реализация на
сторону, либо передача в аренду.

При этом для правильной оценки упущенного альтернатив-

ного дохода необходимо привести в сопоставимый вид процесс
использования объекта в инвестиционном проекте и процесс его
альтернативного использования. Причем сопоставление должно

проводиться по стадиям жизненного цикла.

Жизненный цикл инвестиционного проекта включает сле-

дующие три стадии: первая стадия — прединвестиционная под-

готовка и инвестирование (разработка и обоснование проекта,
подготовка здания, закупка и установка оборудования, пускона-

ладочные работы и др.); вторая стадия — функционирование
имущественных объектов (непосредственно реализация проекта,
эксплуатация имущества, осуществление операционных затрат,
получение доходов); третья стадия — завершение эксплуатации

и утилизация некоторых объектов. Главным интересующим нас
моментом в этом цикле является момент начала поступления

доходов, т.е. момент перехода от стадии инвестирования к ста-
дии функционирования.

Жизненный цикл у вариантов альтернативного использо-

вания имеет свои стадии и свой момент начала поступления

доходов. Если возможна продажа объекта, то имеем две стадии:

1) подготовка к продаже (предпродажный ремонт, выход на ры-

нок, торговая экспозиция и оформление сделки); 2) расчеты с
покупателем по сделке. Если намечается сдача в аренду, то име-
ют место стадии: 1) подготовка объекта к аренде; 2) эксплуата-
ция объекта арендатором и получение арендного дохода арен-
додателем. В обоих случаях переход от первой ко второй стадии
характеризуется моментом начала поступления доходов от аль-
тернативного использования имущества (на протяжении неко-
торого промежутка времени при аренде или почти единовре-
менно при продаже без отсрочки платежа).

185

Для определения упущенного альтернативного дохода исполь-

зуемых в проекте объектов рекомендуется вести сравнение ос-
новного варианта (реализация проекта) с альтернативным вари-
антом, при котором недвижимое имущество (здание, помещение)
сдается в аренду, а движимое имущество (машины и оборудова-
ние) продается по рыночной или ликвидационной стоимости.

При этом у сравниваемых вариантов моменты начала поступле-
ния доходов должны совпадать (рис. 7.2).

Рис. 7.2. Согласование вариантов использования объектов имущества

Для недвижимого имущества, как показывает современная

практика, наиболее вероятным способом альтернативного ис-
пользования является аренда. В этом случае первая (подготови-
тельная) стадия включает освобождение здания от посторонних
предметов, ремонт, поиск арендатора, оформление договора
аренды и т.д. Эта стадия характеризуется некоторыми затрата-
ми, которые затем должны быть вычтены из получаемых дохо-

дов от аренды. Чистый денежный поток от сдачи недвижимости
в аренду представляет собой чистую прибыль (или арендный

процент) как результат после налогообложения прибыли, обра-

зованной поступлениями арендных платежей.

Способ расчета чистого арендного дохода зависит от резуль-

татов сравнения продолжительности стадии инвестирования в

186

основном варианте с продолжительностью стадии подготовки
аренды в альтернативном варианте.

Если стадия подготовки аренды короче или равна стадии

инвестирования, то упущенный альтернативный доход, т.е. чи-
стый доход от возможной сдачи недвижимости в аренду, за год
рассчитывается исходя из рыночной арендной ставки:

Рыночная ставка годовой арендной платы берется из инфор-

мации о ставках арендных платежей для аналогичных зданий на
рынке арендных услуг в данном городе, где расположено пред-
приятие.

Если рассматриваемая недвижимость не пользуется актив-

ным спросом на рынке арендных услуг и стадия подготовки ее
аренды продолжительнее стадии инвестирования, то для сокра-

щения срока подготовки аренды и приближения его к сроку
инвестирования упущенный чистый доход от аренды рассчиты-
вается по сниженной арендной ставке:

где К — коэффициент скидки для арендной ставки.

В таблице расчета экономической эффективности в разделе

денежных оттоков по операционной деятельности появляется

строка, где показаны ежегодные значения упущенного чистого
дохода от сдачи в аренду недвижимости на протяжении расчет-

ного периода проекта.

Для объектов движимого имущества (машин, оборудования,

транспортных средств и др.) альтернативный вариант предпола-

гает их возможную продажу по стоимости, которая должна учи-
тывать состояние соответствующего сегмента рынка, реальный
износ объектов и требования по срокам продажи. Альтернатив-

187

ная стоимость объектов движимого имущества определяется как
«стоимость в обмене», т.е. как наиболее вероятная цена прода-

жи каждого объекта в отдельности в состоянии готовности к
продаже (после демонтажа и предпродажной подготовки).

Продолжительность стадии подготовки к продаже включает

время на выполнение демонтажных, обслуживающих и упако-
вочных работ, время рекламной кампании, торговой экспози-
ции, время оформления договора, отгрузки товара и расчетов с
покупателем.

Альтернативная стоимость машин и оборудования опреде-

ляется как остаточная рыночная стоимость данного имущества

(с учетом работ по демонтажу и подготовке, фактической комп-

лектации, физического износа и морального устаревания). При
расчете альтернативной стоимости также учитывается соотно-

шение между продолжительностью стадии подготовки к прода-

же в альтернативном варианте и продолжительностью инвести-
рования в основном варианте.

Если продолжительность стадии подготовки к продаже в аль-

тернативном варианте меньше или равна продолжительности
стадии инвестирования в основном варианте, то альтернативная
стоимость имущества определяется как рыночная стоимость.
Если, наоборот, стадия подготовки к продаже продолжительнее
стадии инвестирования, то альтернативная стоимость имуще-
ства берется со скидкой. В этом случае предполагают, что дан-
ное имущество обладает малой ликвидностью, и чтобы продать

такие объекты в сокращенный срок, соответствующий продол-
жительности инвестиционной стадии, их реализация возможна
по ликвидационной стоимости:

где

 S

 - рыночная стоимость объекта;

К

л и к

 - коэффициент ликвидационной скидки.

Вопросы назначения ликвидационной скидки рассматрива-

ются в п. 10.3.

В таблице расчета экономической эффективности проекта в

разделе денежных оттоков по инвестиционной деятельности
появляется строка, показывающая рыночную, или ликвидаци-
онную, стоимость объектов движимого имущества на конец ну-

левого года.

188

Таким образом, формирование денежного потока при вне-

дрении инвестиционного проекта имущественных преобразова-

ний на действующем предприятии имеет ряд особенностей, ко-
торые необходимо учитывать при его разработке.

7.4. Стратегия и программа имущественных

преобразований на предприятии

Операционные имущественные комплексы в составе предприя-

тия под влиянием вносимых изменений могут развиваться в раз-
ных направлениях. Скоординированность этих направлений, их
подчиненность общим целям деятельности предприятия дости-

гается на основе стратегического подхода. Имущественные пре-
образования относятся к стратегическим преобразованиям, так
как их результаты нацелены на перспективу, а не замыкаются
устранением текущих диспропорций в производстве. Так как
имущественные преобразования реализуются через инвестици-

онные проекты, то стратегия имущественных преобразований
по своему характеру относится к типу инвестиционных страте-
гий. Стратегия имущественных преобразований задает как бы
единый вектор для всей совокупности инвестиционных проек-

тов по обновлению и развитию имущественных комплексов.

Стратегию имущественных преобразований следует рассмат-

ривать как составную часть инвестиционной стратегии предпри-
ятия, которая является одной из функциональных стратегий,

содержание ее задается общей корпоративной стратегией пред-
приятия. По отношению к корпоративной стратегии инвести-
ционная стратегия имеет подчиненный характер и должна
соответствовать ей по целям и задачам. Если по вертикали ин-

вестиционная стратегия связана с корпоративной стратегией, то
по горизонтали она связана с функциональными стратегиями:
финансовой, производственной, продуктовой, маркетинговой,
ценовой, технологической, инновационной, кадровой, социаль-
ной и др.

Инвестиционная стратегия обеспечивает целевое единство

инвестиционной деятельности на предприятии, которая вклю-
чает следующие взаимосвязанные процессы: 1) инвестиционное
проектирование, т.е. формирование совокупности проектов для
решения задач экономического, технологического, инновацион-

189

ного, социального, экологического и другого развития предприя-

тия; 2) выбор источников инвестиций и организация привле-
чения инвестиций; 3) формирование бюджета инвестиций по
срокам и направлениям; 4) упорядочение и ранжирование про-
ектов, приводящее к формированию инвестиционного порт-
феля; 5) практическое воплощение инвестиционной стратегии
путем разработки и реализации инвестиционной программы.
Стратегия имущественных преобразований также охватывает оп-
ределенный сегмент инвестиционной деятельности и включает
практически все перечисленные выше процессы в рамках своего
направления.

Наиболее распространенные цели формирования и реали-

зации инвестиционной стратегии заключаются в следующем:

1) увеличение объемов производства и расширение пользующе-

гося спросом ассортимента; 2) развитие производства на новой

технологической основе с применением эффективных ресурсо-
сберегающих технологий, направленных на снижение издержек
и повышение качества продукции; 3) внедрение экологически
чистых продуктов; 4) достижение удовлетворительной структу-
ры баланса и укрепление финансового положения предприя-

тия; 5) комплексное использование собственного, заемного и
акционерного капитала при финансировании инвестиционной

деятельности для формирования оптимальной его структуры;

6) организация дополнительных эмиссий акций. Со своими осо-
бенностями перечисленные выше цели имеют значение и для
формирования стратегии имущественных преобразований.

Модель формирования стратегии имущественных преобразо-

ваний включает следующие части: 1) комплексный анализ страте-
гических предпосылок к проведению имущественных преобразо-
ваний; 2) концепция стратегии имущественных преобразований;
3) стратегическая программа имущественных преобразований.

Комплексный анализ стратегических предпосылок проводит-

ся по направлениям: 1) анализ состояния финансов; 2) анализ
состояния имущества; 3) анализ состояния банка проектных идей;
4) анализ состояния инвестиционной привлекательности пред-
приятия.

На основе комплексного анализа стратегических предпосы-

лок вырабатывается концепция стратегии имущественных пре-

образований, включающая две основные части: доминанту стра-

тегии и механизм реализации стратегии.

Доминанта стратегии показывает ту главную цель, которая

закладывается при разработке стратегии и преобладает над всеми
другими целями. В зависимости от доминанты можно выделить
следующие виды стратегий имущественных преобразований.

1. Стратегия с акцентом на инновационность развития иму-

щественных комплексов. Данная стратегия характерна для пред-
приятий с высокотехнологическими производствами. Основным
приоритетом в этой стратегии является лидерство предприятия
в инновационной деятельности, в создании условий для реали-
зации самых передовых технологий на производстве.

2. Стратегия с акцентом на обеспечение высокой гибкости

производственной базы. Данная стратегия ставит во главу угла

такие имущественные преобразования, которые в конечном счете

создают быстро адаптирующуюся техническую базу к смене ас-
сортимента продукции. Парк оборудования при этом оснащает-
ся быстро переналаживаемыми технологическими машинами с
высоким уровнем автоматизации.

3. Стратегия с акцентом на достижение сбалансированности

имущественных комплексов. Структурная сбалансированность
имущественного комплекса предприятия означает наличие вы-
сокой степени соответствий по разным направлениям его функ-
ционирования. В зависимости от аспекта анализа свойств иму-
щественного комплекса можно различать три вида соответствий:
между имущественными объектами, между выполняемыми функ-
циями имущественного комплекса и его частей и между показате-
лями, характеризующими состояние и процесс функционирова-
ния комплекса. В зависимости от сферы проявления соответствия

можно подразделить на внешние и внутренние. Внешние уста-
навливаются между имущественным комплексом и другими сис-

темами, с которыми комплекс взаимодействует. Внутренние ус-
танавливаются между элементами имущественного комплекса.

4. Стратегия с акцентом на структурную рациональность.

Данная стратегия характерна для предприятий с напряженным

экономическим положением и предприятий, которые ограни-
чены в средствах. При этом стремятся исключить все лишнее в
составе имущественных комплексов и применить наиболее ко-
роткие маршруты производственных потоков. Выручка от про-
дажи лишнего имущества идет на приобретение необходимого
имущества.

190

191