Файл: Процессы принятий решений в организации (Методы принятия управленческих решений: теория)).pdf

Метод суда предполагает использование процедуры судебного заседания: т.е. одна часть экспертов выступает в качестве «защиты» обсуждаемой альтернативы, другая – в качестве «обвинения», а третья – выполняет роль присяжных, вынося окончательное решение.

Метод «мнение жюри» заключается в соединении и усреднении мнений экспертов в релевантных сферах. Неформальной разновидностью этого метода является «мозговой штурм», или мозговая атака. Это процесс генерирования идей с рассмотрением всех возможных альтернатив с критической точки зрения. Существенным его недостатком является отсутствие анонимности, что часто провоцирует сведение дискуссии к полемике наиболее авторитетных экспертов.

Метод номинальной группы основан на принципе ограничения до определённого предела межличностных коммуникаций. Члены группы присутствуют на встрече, но действуют независимо, т.е. каждый участник излагает письменно свои независимые предложения, которые в ходе совместного обсуждения проясняются и оцениваются. Окончательное решение определяется как идея с наиболее высоким совокупным рейтингом.

Наиболее сложным и длительным по времени является использование метода Дельфи. Он сходен с методом номинальной группы с той разницей, что физического присутствия всех членов группы не требуется. Собранные варианты решений получает каждый участник, которому необходимо высказать мнение по поводу выбора варианта решения. Проблема рассматривается столько раз, сколько необходимо для принятия согласованного решения.

Общим требованием для всех групповых дискуссий является наличие у участников следующих качеств: умение работать в команде, устойчивость к мнению большинства, способность не поддаваться на «магию» авторитета.

Итак, мы убедились, что науке управления известно огромное множество самых разных моделей и методов принятия управленческих решений, однако, чтобы эффективно применять их на практике, добиваясь поставленных целей, менеджеру необходимо научиться успешно совмещать их со своей интуицией, накопленным опытом и приобретёнными в ходе усердной многолетней работы навыками.

Глава 2 Принятие решения выбора инвестиционного проекта под руководством ООО «Тайфун»

---

2.1 Технико-экономическое обоснование

В резюме указывается суть и эффективность проекта, обеспечение и механизм реализации, источники финансирования, возврата займа и гарантий.

Проект – строительство офисно – жилого комплекса с подземным паркингом по адресу: г. Москва, Б. Трехсвятительский переулок 2/1.

Инициатор проекта – ООО «Тайфун»

Инвестиционный проект строительства предполагает следующую схему развития:

-переговоры с ЗАО «ИСК Ведис» ведет ООО «Тайфун», действуя от своего имени как соинвестор строительства и также от имени ФГУПа (что подтверждается доверенностью, выданной ФГУПом ООО «Тайфун»).

-между инвестором и соинвестором заключается договор поручения, в соответствии с которым ООО «Тайфун» обязуется выполнить весь комплекс работ по оформлению необходимой документации. Комплекс работ включает в себя:

-распоряжение Минимущества;

-заключение и регистрация в МГИ инвестиционного контракта;

-выпуск ППМ;

-заключение и регистрация инвестиционного контракта с 8гродом (в случае появления доли города);

-разработка и согласование комплекта исходно разрешительной документации.

-выпускается распоряжение Минимущества, в котором ФГУП уполномочивается привлечь инвестора и заключить инвестиционный контракт на указанных ниже условиях;

-между ФГУП, инвестором и соинвестором заключается инвестиционный контракт со следующим разделение площадей: 60% всех площадей – инвестору, 20% - ФГУПу, 20% - соинвестору. 100% финансирования сноса и нового строительства осуществляет инвестор. Учитывая, что ФГУП получит отдельно стоящее здание, общая площадь которого составит 20% от площади всего комплекса, распределение будет следующим:

-жилые помещения: 20% соинвестору, 80% инвестору;

-нежилые помещения: 20% соинвестору, 23% инвестору, 57% ФГУПу;

-машиноместа: 20% соинвестору, 60% инвестору. 20 % ФГУПу.

-в случае появления доли города, она передается из доли соинвестора. Организации – технический заказчик и генподрядчик назначаются инвестором и соинвестором совместно.

После проведения предварительной архитектурной оценки участка застройки были получены следующие основные показатели объекта нового строительства.

Таблица 4

Основные направления маркетингового исследования

Показатели / Характеристики
Территориальные	Адрес		Округ		Район	Источник
	Трехсвятительский переулок, 2		Центральный		Басманный	Червонный - Баженова
Характеристика окружения	Плотность застройки		Функциональное зонирование		Экологическая обстановка	Наличие в ближайшем окружении
	Высокая		Административные здания + жилая застройка		Наличие источников загрязнения, превышающих уровень ПДК	Нет обеспеченности социальной инфраструктурой
Транспортная доступность	Станция метрополитена				Расстояние от блажащей станции метро	Расстояние от трасс общегородского значения
	Китай – город, Чистые пруды				7 мин. транспортом	250 м. от Бульварного кольца
Описание участка	Состояние		Материал постройки		Текущее использование	Перспективы
	Ветхие		Кирпич		Офисы	Снос
Конкурентная среда (текущие цены), тыс.р.	Первичный рынок				Вторичный рынок
	3 – комн. кв.	4- комн.кв.		Паркинг	4-комн.кв.	1 эт. (нежилье)
	112	112		980	102,7	75,6 - 98
Технические параметры	Класс жилья	Этажность		Кол-во м/м	Общая площадь комплекса	Площадь квартир	Площадь нежилых помещений
	элитное	2-5 эт.		200-250	25-30 тыс.кв.м.	15-20 тыс.кв.м.	10 тыс.кв.м.
Выводы	Общая оценка ликвидности участка	Преимущества			Недостатки	Риски
	высокая	Удачное расположение недалеко от Бульварного кольца, тихий старый район, большой земельный участок, отсутствие в ближайшем окружении объектов конкурентов			Необходимость сноса 16,7 тыс.кв.м. зданий, стесненные условия строительства (узкие переулки)	Вероятная ошибка при расчетах площадей предполагаемого строительства

---

Рассмотрим в таблице 5 рекомендуемые цены продажи на стадии возведения надземной части.

Таблица 5

Цены продажи, тыс. р.

Класс жилья	Мин	Средняя	Макс
1-комн.кв.
2-комн.кв.	98	100,8	103,6
3-комн.кв.	95,2	98	100,8
4-комн.кв.	92,4	95,2	98
1-эт. (нежилье)	75,6	78,4	81,2
Паркинг	840	980	1120

В связи с тем, что мнения архитекторов и Группы оценки и баз данных по вопросу этажности и, соответственно, размера площадей офисно – жилого комплекса, а также мнения Группы оценки и баз данных и Управления недвижимости по вопросу продажных цен на квартиры при 4-х этажной застройке не совпадают, то было принято решение по трем вариантам данного инвестиционного проекта (рисунок 5).

В ходе оценки проекта рассматриваются варианты с учетом финансирования как за счет собственных средств (1,2,3 варианты), так и с привлечением кредитных ресурсов (4,5,6 варианты).

Кроме того, рассматриваются варианты различных:

- объемно-планировочных решений объекта:

-высота здания – 6 этажей, площадь продаваемого жилья 17 210 кв.м. – 1,4 варианты;

-высота здания – 4 этажа, площадь продаваемого жилья 11 686 кв.м. – 2,3,5,6 варианты.

- цены продажи жилья:

-98 000 за 1 кв.м. – 1,2,4,5 варианты;

-103 600 за 1 кв.м. – 3,6 варианты.

В таблице 5 рассмотрено распределение площадей и м/м по вариантам реализации проекта.

Финансирование за счет собственных средств						Финансирование с привлечением кредитных средств
Высота здания - 6 этажей, кол-во продаваемых метров жилья 17210 кв.м., цена 1 кв.м. жилья 98 тыс.р.		Высота здания - 4 этажей, кол-во продаваемых метров жилья 11686 кв.м., цена 1 кв.м. жилья 98 тыс. р.		Высота здания - 4 этажей, кол-во продаваемых метров жилья 11686 кв.м., цена 1 кв.м. жилья 103,6 тыс. р.		Высота здания - 6 этажей, кол-во продаваемых метров жилья 17210 кв.м., цена 1 кв.м. жилья 98 тыс. р.		Высота здания - 4 этажей, кол-во продаваемых метров жилья 11686 кв.м., цена 1 кв.м. жилья 98 тыс. р.		Высота здания - 4 этажей, кол-во продаваемых метров жилья 11686 кв.м., цена 1 кв.м. жилья 103,6 тыс. р.
1 ВАРИАНТ		2 ВАРИАНТ		3 ВАРИАНТ		4 ВАРИАНТ		5 ВАРИАНТ		6 ВАРИАНТ

---

Рисунок 5 – Схема вариантов инвестиционного проекта

Таблица 6

Распределение площадей и м/м

№	Наименование	Значение, вариант 1				Значение, вариант 2,3
		Жилые помещения		Нежилые помещения		Жилые помещения		Нежилые помещения
		кв.м.	%	кв.м.	%	кв.м.	%	кв.м.	%
1	Общая площадь	25 310	100%	13 690	100%	17 185	100%	11 153	100%
2	Потери площади всего	3 797	15%	2 054	15%	2 578	15%	1 673	15%
3	Доля федеральная, города, соинвестора	4 303	20%	8 960	77%	2 921	20%	7 299	77%
4	Доля инвестора (за вычетом потерь)	17 211	68%	2 676	20%	11 686	68%	2 180	20%
		Подземная автостоянка		Наземная автостоянка		Подземная автостоянка		Наземная автостоянка
		м/м	%	м/м	%	м/м	%	м/м	%
5	Общее количество	400	100%	-	100%	250	100%	-	100%
6	Доля города	160	40%	-	0%	100	40%	-	0%
7	Доля инвестора	240	60%	-	0%	150	60%	-	0%

---

Таблица 7

Цены реализации (по вариантам)

№	Наименование	Ед. измерения	Значение, вариант 1,2		Значение, вариант 3
1	Комиссия риэлторам (от выручки)	%	3%		3%
			Жилые помещения	Нежилые помещения	Жилые помещения	Нежилые помещения
2	Цена за 1 кв.м. (в соответствии со схемой реализации)	Тыс. руб.	98	78,4	103,6	78,4
			Подземная автостоянка	Наземная автостоянка	Подземная автостоянка	Наземная автостоянка
3	Цена 1 м/м (стандартная схема реализации)	Тыс. руб.	980	-	980	-

Рассмотрим в таблицах 8 сроки проекта. Общий срок реализации 36 месяцев (февраль 2015 – февраль 2017 года).

Таблица 8

Сроки реализации проекта

Мероприятие	Начало	Окончание	Продолжительность, мес.
1. Распоряжение Минимущества, инвестконтракта, АК, ПММ	Фев.15	Авг.15	3
2. ИРД	Авг.15	Нояб.15	3
3. Проектирование, стадия «проект»	Сент.15	Дек.15	3
4. Экспертиза	Дек.15	Янв.16	1
5. ИГАСН, ОАТИ	Янв.16	Фев.16	1
6. Строительство подземной части	Нояб.16	Нояб.17	12
7. Строительство надземной части	Нояб.16	Февр.17	15

---