Файл: Ипотека в гражданском праве (Основные модели ипотечного кредитования).pdf

Введение

Изменения, произошедшие в нашей стране за время реформ, вызвали необходимость применения таких гражданско-правовых институтов, которые содействовали бы удовлетворению первоочередных интересов широкого круга людей. Особое внимание в числе таких институтов вызывает институт залога недвижимого имущества (ипотеки), способный служить средством привлечения кредитов для реализации различных социально-направленных проектов, в первую очередь, в жилищной сфере.

Обращаясь к последним тенденциям в ипотечном кредитовании, можно заметить, что все больше людей приходит к привлечению этого вида кредита; банки, в свою очередь, повышают лояльность к заемщикам, снижая требования.

Объектом курсовой работы выступили общественные отношения, регулирующие гражданско – правовое регулирование ипотеки в РФ.

Предметом курсовой работы являются теоретические проблемы ипотечных отношений, вопросы совершенствования нормативно-правовой базы, регулирующей ипотеку, а также практика ее применения в современных условиях.

Цель курсовой работы: на основе исследования гражданского законодательства выявить особенности правового регулирования ипотеки жилых помещений в соответствии с российским законодательством и обозначить перспективы и тенденции совершенствования и развития.

Для достижения цели курсовой работы поставлены и решены следующие задачи: определить понятие и субъекты ипотечного кредитования, рассмотреть различные модели ипотечного кредитования; исследовать особенности заключения договора ипотечного кредитования, а именно этапы заключения и оформления сделки, правовой статус субъектов, а также уделить внимание обращению взыскания на жилое помещение, приобретенное с привлечением ипотечного кредита; определить направления совершенствования системы ипотечного кредитования.

В ходе подготовки курсовой работы были изучены нормативные и законодательные акты Российской Федерации в области ипотеки и ипотечного кредитования, диссертации других авторов, касающиеся вопросов регистрации ипотеки, а также материалы, размещенные на сайтах в сети Internet.

Рассматриваемые в курсовой работе вопросы проанализированы на основе действующего гражданского кодекса, закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», жилищного кодекса, закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», распоряжения Правительства РФ от 8 ноября 2014 г. N 2242-р, утверждающего Стратегию развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 года, и других нормативно-правовых актов, специальной литературы по данному вопросу, а также материалов периодической печати следующих авторов: Арт Я., Базанов И.А., Викторова Р.Н., Дудин А.С., Зайнулина С.Р., Киселев А.А., Мейер Д.И., Пашов Д.Б., Хуснетдинова Л.М., Шаронин А.В. и других.

Глава 1. Общая характеристика ипотеки и ипотечного кредитования

1.1. Понятие и субъекты ипотечного кредитования

Ипотека – это залог какого-либо недвижимого имущества с целью получения кредита. Ипотекой называют также закладную на заложенное имущество и долг по ипотечному кредиту^[1]. Ипотечный кредит – это, в свою очередь, один из элементов ипотечной системы. При выдаче кредита на покупку недвижимости приобретаемое недвижимое имущество передается в ипотеку (залог) банку в качестве гарантии возврата кредита^[2].

В широком смысле ипотечное кредитование представляет собой многогранную систему, включающую в себя заемщиков, кредиторов, инвесторов, риэлторов, застройщиков, подрядчиков, финансовых посредников, страховые компании, ипотечные банки и государственные специализированные органы.

Как любая форма финансовых взаимоотношений ипотечное кредитование представляет собой совокупность субъектов и объектов процесса получения кредита под залог недвижимости. К основным субъектам ипотечного кредитования относятся (рисунок 1):

заемщики

кредиторы

оценочные агентства

субъекты ипотечного кредитования

продавцы недвижимого имущества

риэлторские организации

страховые компании

операторы вторичного ипотечного рынка

инвесторы

правительство

Рисунок 1. Субъекты ипотечного кредитования^[3]

- заемщики – физические и юридические лица, которые обратились в банк (иную кредитную организацию) для получения ипотечного кредита; квалифицированные кредитором как платежеспособные и надежные, что обеспечило одобрение на выдачу кредита. Основная цель, преследуемая заемщиком, заключается в привлечении более дешевых финансовых ресурсов и в максимальном размере для различных целей: приобретения жилья, организации или реконструкции действующего производства товаров и пр.^[4];

- кредиторы – это банки и иные кредитные организации, которые предоставляют заемщикам ипотечные кредиты на основании оценки их кредитоспособности и осуществляют последующее обслуживание выданных кредитов. Кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, может являться любое правоспособное лицо. Если в качестве кредитора выступает банк, то он преследует цель – получение максимальной доходности активных операций, снижение рисков и гарантию возврата выданного кредита;

- продавцы недвижимого имущества – это физические и юридические лица, осуществляющие продажу как собственного недвижимого имущества, так и принадлежащего другим лицам, по их поручению. Целью продавца является продажа имущества по более высокой цене и гарантированное получение денежных средств^[5];

- риэлторские организации – индивидуальные предприниматели или юридические лица, профессионально занимающиеся посредничеством при заключении сделок аренды, купли-продажи коммерческой и жилой недвижимости путем сведения партнеров по сделке с целью получения комиссионных. В функции риэлторов входят подбор различных вариантов аренды, купли-продажи недвижимости для заемщиков и (или) продавцов, помощь в заключении сделок, организация продажи недвижимого имущества по поручению других лиц, участие в организации проведения торгов по реализации недвижимости, на которую обращено взыскание;

- страховые компании – имеющие установленную лицензию компании, осуществляющие страхование недвижимого имущества, находящегося в залоге, страхование жизни и трудоспособности заемщика, страхование гражданско-правовой ответственности участников рынка^[6];

- оценочные агентства – это компании, которые осуществляют независимую профессиональную оценку недвижимого имущества, выступающего предметом залога по ипотеке (на этапах получения ипотечного кредита, реализации предмета залога, при проведении торгов и пр.). Суть оценки заключается в том, что для кредитора конкретное недвижимое имущество выступает в качестве обеспечения возврата выданных денежных средств. Поэтому кредитор, с учетом оценочной стоимости объекта на данный момент, должен прогнозировать возможность изменения рыночной стоимости. Например, изменение стоимости жилого помещения может быть связано как с индивидуальными особенностями самого объекта (планировка, применяемые материалы, их долговечность, соответствие нормам и стандартам жилого помещения и пр.), так и с его местоположением (близость к транспортным сетям, экологическая ситуация, перспектива развития района и пр.);

- операторы вторичного ипотечного рынка – это юридические лица, которые осуществляют выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и на их основании выпускают ценные бумаги;

- инвесторы – юридические и физические лица, которые приобретают указанные выше ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка;

- правительство – играет роль регулятора первичного и вторичного ипотечных рынков. Правительство может участвовать в управлении операторов вторичного ипотечного рынка, предоставить поручительство инвесторам по ценным бумагам^[7].

Кроме того, важную роль, в частности при ипотечном кредитовании жилья, играют подразделения паспортной службы, органы опеки и попечительства, нотариат, юридические консультации и пр., так как они обеспечивают необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

1.2. Основные модели ипотечного кредитования

При ипотечном кредитовании займы предоставляются на длительный срок, увеличивая срок погашения кредита и уменьшая, таким образом, размер ежемесячных выплат. Одной из важных проблем при организации системы ипотечного кредитования является мобилизация необходимых ресурсов.

В соответствии с Положением о жилищных кредитах, утвержденным Указом Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1180^[8], предусмотрено три вида банковских жилищных кредитов при кредитовании строительства (реконструкции) или приобретении жилья (таблица 1):

Таблица 1

Виды банковских жилищных кредитов при кредитовании строительства (реконструкции) или приобретении жилья^[9]

В зависимости от способа рефинансирования ипотечных кредитов различают две базовые модели ипотечного кредитования (рисунок 2):

базовые модели ипотечного кредитования

двухуровневая

классическая

американская

одноуровневая

немецкая (европейская)

Рисунок 2. Базовые модели ипотечного кредитования^[10]

Сущность немецкой (европейской) одноуровневой системы обеспечения долгосрочных целевых ресурсов для ипотечного кредитования заключается в создании замкнутого ипотечного финансового рынка, когда кредитная организация (банк) самостоятельно рефинансирует предоставленные им ипотечные кредиты за счет выпуска облигационных ценных бумаг. Данные ценные бумаги с одной стороны, обеспечены выданными ипотечными кредитами, с другой стороны – недвижимостью, которая находится в залоге у банка. Как правило, деятельность эмитентов строго контролируется государством и надзорными органами и законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, характеризующимися низкой степенью риска^[11].

Наибольший успех в практическом использовании указанной модели ипотечного кредитования достигла Германия. В Германии удачно сочетаются механизмы кредитования граждан и механизмы накопления с поддержкой и стимулированием кредитования со стороны государства. Данная система была сформирована на основе специализированных сберегательно-ипотечных кредитных учреждений или строительно-сберегательных касс. Главным отличием указанной модели является сберегательно-ссудный принцип ее функционирования (принцип кассы взаимопомощи). В этом случае кредитные ресурсы целенаправленно формируются за счет привлечения сбережений будущих заемщиков, а не заимствуются на открытом рынке капиталов. Право на получение кредита у заемщика возникает исключительно в том случае, если он ранее вкладывал в данное кредитное учреждение свои денежные средства, причем сумма сбережений должна быть равнозначна сумме запрашиваемого кредита. Данный факт имеет негативное значение для заемщика, так как не дает ему возможности приобретения недвижимости в любой удобный для него момент. Однако у данной модели есть и положительные стороны, так как в силу своей автономности данная модель потенциально менее других зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка. Указанная независимость выражается в том, за счет накоплений финансовых ресурсов путем привлечения денежных средств населения на первом этапе, кредитные учреждения получают возможность использовать привлеченные средства для выдачи кредитов гражданам, которые уже вышли на второй этап – этап получения кредитов, и которые ранее также вкладывали денежные средства в данное кредитное учреждение. До выплаты общей суммы вкладчик является кредитором, а после предоставления ему кредита он становится должником. Сочетание в одном лице вкладчика и заемщика относится к типичным характеристикам немецкой модели ипотечного кредитования. Данная модель менее зависима от функционирования вторичного рынка ценных бумаг под закладные на недвижимость, нежели другая модель – американская^[12].