Файл: Понятие и значение приватизации (Правовое регулирование приватизации в Российской Федерации, ее цели и задачи).pdf

В наше время земельные участки как объекты недвижимости представляют собой сложные, комплексные явления. Они обладают не только природной, но и высокой общественной и экономической ценностью. Данный факт предопределил межотраслевой характер правового регулирования земельных отношений в нашей стране. Основное место здесь, безусловно, отводится нормам земельного и гражданского права, их регулирование сосредоточено на пространственно-имущественных аспектах земельных отношений и их экономическом характере. Отдельные же аспекты земельных отношений регулируются нормами экологического, природоохранного, финансового, административного и иных отраслей права[52, с.32].

Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ не содержит дефиниции "приватизации земельных участков", в нем встречаются только такие понятия, как "приобретение прав на земельные участки..." и "предоставление земельных участков..."

По мнению А.А. Ялбулганова, под приватизацией земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и земельных участков из иного состава земель следует понимать предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков в собственность за плату или бесплатно из фонда земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, определенных в законодательстве Российской Федерации[54, с.41].

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ граждане, имеющие недвижимость, расположенную на участках, арендованных у государственных и муниципальных органов, могут выкупить эти участки в свою собственность на законных основаниях. Если на участке нет объекта недвижимости, то его продажа уже организуется посредством проведения аукционных торгов (п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ).

В случае, когда на выкупаемом участке имеется приватизированное строение либо сооружение, цена выкупа участка не должна превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (последнее касается только земель сельскохозяйственного назначения). Вид собственника (государство или муниципалитет) никоим образом не влияет на цену выкупа. Если участок является федеральной собственностью, то цена определяется в порядке, установленном Правительством РФ, если региональной - органом государственной власти субъекта РФ, в отношении муниципальных земель порядок определяет орган местного самоуправления (п. 4 ст. 39.4 ЗК РФ)[40, с.20].

Для реализации своего права собственнику здания, строения или сооружения необходимо обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с соответствующим заявлением. Государственную услугу по продаже (приватизации) земельных участков, находящихся в федеральной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, предоставляют Росимущество[31] (находится в ведении Минэкономразвития России), а также его территориальные органы. В муниципальных образованиях приватизацией земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, занимаются распорядительно-исполнительные органы муниципальных образований .

К заявлению необходимо приложить документы, перечень которых установлен Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 января 2015 года № 1 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов"[32]. Согласно этому Приказу собственники зданий, строений или сооружений представляют в соответствующий исполнительный орган следующие документы:

- копию документа, удостоверяющего личность заявителя (заявителей), являющегося физическим лицом;

- документ, удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на здание, сооружение либо помещение, если право на такое здание, сооружение либо помещение не зарегистрировано в ЕГРП;

- документ, удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на испрашиваемый земельный участок, если право на такой земельный участок не зарегистрировано в ЕГРП;

- сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием их кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров;

- кадастровый паспорт испрашиваемого земельного участка либо кадастровая выписка об испрашиваемом земельном участке;

- кадастровый паспорт здания, сооружения, расположенного на испрашиваемом земельном участке;

- выписка из ЕГРП о правах на приобретаемый земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества либо уведомление об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений.

Заявитель имеет право представить заявление с приложением копий документов в Росимущество, его территориальные органы либо в распорядительно-исполнительный орган муниципального образования в письменном виде по почте; электронной почтой (при наличии электронной подписи); а также лично либо через своих представителей.

Результатом предоставления государственной (муниципальной) услуги по продаже (приватизации) земельных участков, находящихся в федеральной, региональной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, является заключение договора купли-продажи. Подчеркнем, что приватизация арендованного земельного участка предусматривает переход права собственности к арендатору. Указанная услуга предоставляется в срок не позднее 2-х месяцев со дня регистрации заявления в Росимуществе, территориальном органе Росимущества или распорядительно-исполнительном органе муниципального образования (ст. 39.17 ЗК РФ).[52, с.33]

В соответствии с п. 3.1 "Административного регламента по предоставлению Федеральным агентством по управлению государственным имуществом государственной услуги по продаже (приватизации) земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости" организация предоставления вышеуказанной государственной услуги Росимуществом состоит из следующих шести последовательных этапов:

- рассмотрение заявления, поступившего в том числе и в электронной форме, о приобретении права собственности на земельный участок, на котором расположены находящиеся в собственности заявителя здания, строения, сооружения;

- запрос документов, необходимых в соответствии с нормативными правовыми актами для предоставления государственной услуги, которые находятся в распоряжении государственных органов, органов местного самоуправления и иных организаций и которые заявитель вправе представить;

- принятие решения о предоставлении государственной услуги Росимуществом либо принятие решения о даче поручения в территориальный орган Росимущества;

- принятие распорядительного акта о предоставлении в собственность находящегося в федеральной собственности земельного участка;

- подготовка договора купли-продажи;

- выдача заявителю документов.

Содержание и порядок оформления договора купли-продажи регламентируются статьями 609 и 624 Гражданского кодекса РФ[2]. Участие владельца земли (арендодателя) при составлении договора обязательно. Арендодателю на руки должна быть выдана оферта (предварительное соглашение), в которой указываются основные данные по сделке: сумма выкупа, порядок, сроки уплаты, и т.д. При невозможности его личного присутствия она отправляется ему заказным письмом с уведомлением.

Если арендодатель по каким-то причинам уклоняется от оформления договора купли-продажи земли, арендатор имеет право обратиться в суд. При совершении сделки на основании решения суда стоимость выкупа определяется по результатам экспертизы, порученной независимому оценщику.

Отметим, что в рассматриваемых делах положительный ответ государственных органов отнюдь не гарантирован. Существует целый ряд оснований, по которым заявителю может быть отказано в выкупе, например:

- ненадлежащим образом оформленные документы либо подача неполного пакета документов;

- обнаружение недостоверной информации в поданных документах;

- наличие законодательного запрета на передачу данного участка в частную собственность;

- земельный участок изъят из оборота или ограничен в обороте, и федеральным законом не допускается его нахождение в частной собственности;

- земельный участок зарезервирован для государственных нужд;

- наличие вступивших в законную силу решений суда, ограничивающих оборот земельного участка;

- на земельном участке испрашиваемой площади находятся здания, строения, сооружения, не являющиеся собственностью заявителя;

- невозможность выкупа земли, обусловленная ее целевым назначением (земли лесного и водного фондов, заповедников, общего пользования и др.);

- если покупатель не является резидентом РФ, а также другие случаи, предусмотренные ст. 39.16 Земельного кодекса РФ.[54, с.44]

Процедура приватизации арендованного государственного или муниципального земельного участка рядовыми гражданами (физическими лицами) вообщем-то недавно нашла подробное отражение в законе. Эффективность и отлаженность указанной процедуры покажет практика. Но одно ясно уже сейчас, как в принципе и было ясно в предыдущей редакции Земельного кодекса РФ: чтобы упростить процедуру приватизации, необходимо, чтобы на данном земельном участке имелось некое строение, принадлежащее на праве собственности арендатору - претенденту на выкуп земли.

Помимо описанного случая Земельный кодекс РФ предусматривает еще несколько оснований продажи таких земельных участков физическим лицам без проведения торгов. Их закрытый перечень представлен в ст. 39.3 главы V.1, вступившей в силу 1 марта 2015 года.

2.2. Правовые аспекты признания права собственности на жилое помещение в порядке приватизации

Согласно ст. 2 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"[6] граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных Законом Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Согласно ст. 11 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.

На основании ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Право на бесплатную приватизацию жилья имеют только граждане, занимающие жилые помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая ведомственный жилищный фонд.

Если при отказе в приватизации занимаемого гражданином жилого помещения возникает спор о праве гражданском, он должен разрешаться судом в порядке искового производства.

Переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, проживающих в домах таких предприятий и учреждений, в том числе и на право бесплатной приватизации жилья.

Требования граждан о бесплатной передаче жилого помещения в общую собственность всех проживающих в нем лиц либо в собственность одного или некоторых из них (в соответствии с достигнутым между этими лицами соглашением) подлежат удовлетворению независимо от воли лиц, на которых законом возложена обязанность по передаче жилья в собственность граждан.

В случае, когда гражданин по независящей от него причине не может воспользоваться правом на приватизацию, он вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности в судебном порядке. Данный факт подтверждается Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"[33])

Если жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма до 1 марта 2005 г., фактически не переданы в муниципальную собственность, то право собственности на указанные жилые помещения может быть признано за гражданином в судебном порядке и должно быть зарегистрировано органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, на основании судебного решения. Таким образом, права граждан не должны нарушаться неисполнением обязанностей третьими лицами.[34]