Файл: Понятие и значение приватизации (Правовое регулирование приватизации в Российской Федерации, ее цели и задачи).pdf

Правом на приватизацию обладают все лица, имеющие право пользования комнатой, независимо от того, кому из них она была предоставлена, при этом приватизация государственного предприятия не влияет на жилищные права граждан, вселенных в законном порядке в помещения государственного жилищного фонда до такой приватизации, включая право нанимателя на вселение членов своей семьи, которые, приобретая равное с нанимателем право пользования жилым помещением, вправе вселить в него своих несовершеннолетних детей без согласия наймодателя.[35]

Использующееся на условиях социального найма жилое помещение может быть приватизировано даже в том случае, если право пользования им было приобретено на основании, отличном от предусмотренных жилищным законодательством. В указанных случаях судом, при отсутствии соглашения участников данных отношений, норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих данные отношения, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).[35]

Если гражданам служебное жилье предоставляется во временное пользование на строго определенный период, то Закон не предусматривает возможность приватизации такого жилья. В случае заключения договора найма служебного жилого помещения на время работы в бюджетном учреждении не возникает основания для передачи такого жилого помещения в собственность работника в порядке приватизации. Такое жилое помещение имеет статус служебного и не подлежит передаче в собственность (кроме случаев, когда истцом представлены доказательства исключения этого помещения из состава специализированного жилищного фонда).

С момента передачи здания общежития в муниципальную собственность проживающие в нем лица приобретают право пользования помещением на условиях договора социального найма, в связи с чем имеют право приобрести его в собственность.

При этом отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не препятствует осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов.[51, с.13]

Правом исключения жилого помещения из специализированного жилого фонда наделен орган, управляющий государственным или муниципальным жилым фондом.

В случае, если при жизни наследодатель подал заявление о приватизации занимаемой им квартиры, однако в связи со смертью не успел заключить договор передачи квартиры в собственность, то нужно учесть , что наследодателем была выражена воля на приватизацию занимаемого им жилого помещения, которая подтверждается выпиской из электронного журнала регистрации и контроля за обращениями заявителей, квитанцией об оплате государственной пошлины за государственную регистрацию, данное заявление им отозвано не было, то требование о признании права собственности в порядке приватизации должно быть судом удовлетворено.[36]

Согласно п. 6 ст. 15 Закона от 27.05.1998 № 76-ФЗ военнослужащие - граждане, а также граждане, уволенные с военной службы, и члены их семей имеют право безвозмездно получать в собственность занимаемые ими жилые помещения в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами, за исключением служебных жилых помещений и жилых помещений в закрытых военных городках.[37]

Проведенная перепланировка не является препятствием для передачи квартиры в частную собственность, поскольку Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" не содержит запрета на передачу в собственность пригодного для постоянного проживания жилого помещения, подвергнутого перепланировке, лицу ее осуществившему.[39]

Реализация прав на заключение договора социального найма и последующую приватизацию не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления документов по передаче жилых помещений в принадлежавших государственным предприятиям либо учреждениям жилых домах, использовавшихся в качестве общежитий, в ведение органов местного самоуправления.[38]

2.3. Приватизация объектов культурного наследия

В целях вовлечения в оборот объектов культурного наследия и их реставрации (восстановления) за счет внебюджетных средств в Федеральный закон от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" внесены изменения, согласно которым стало возможным осуществлять приватизацию объектов культурного наследия на конкурсе и учитывать стоимость восстановления объекта при определении размера начальной цены торгов.

Сегодня отчуждение объектов культурного наследия в частную собственность осуществляется через процедуры приватизации - продажа только на конкурсе.

Ранее при продаже на аукционе на покупателя ложилась ответственность за сохранение и восстановление объекта культурного наследия только в рамках охранного обязательства, за исполнением положений которого ответственными являлись органы охраны объектов культурного наследия.

В настоящее время продажа на конкурсе, по сути, устанавливает двойной контроль за исполнением покупателем обязательств по охране и восстановлению объектов культурного наследия:

1) со стороны продавца (Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (далее - Росимущество), органы власти субъектов Российской Федерации, муниципальные образования);

2) со стороны органов охраны объектов культурного наследия.

Также предусмотрена возможность расторжения договора купли-продажи объектов культурного наследия в случае неисполнения покупателем конкурсных условий.[48, с.59]

Баланс интересов органов государственной власти и частных инвесторов нашел отражение в установлении минимальной цены отчуждения, равной 1 рублю в отношении объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии. При этом в отношении указанных объектов дополнительно разрабатывается проектная документация по сохранению (восстановлению) объекта культурного наследия (стадия - эскизный проект реставрации), которая включается в состав конкурсной документации.

В целях обеспечения прозрачности и эффективности процедур приватизации объектов культурного наследия с учетом изменений соответствующего законодательства в 2015 году Росимуществом совместно с Министерством культуры Российской Федерации разработан и утвержден детальный пошаговый алгоритм приватизации объектов культурного наследия - от момента подготовки предложений о включении объектов культурного наследия в программу приватизации до момента выполнения победителем торгов работ по восстановлению объектов культурного наследия, включая методы и механизмы постприватизационного контроля.

Также Росимуществом совместно с Минкультуры России и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными в области охраны объектов культурного наследия, проведена работа по определению состояния объектов культурного наследия в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 29 июня 2015 года № 646,[26] в том числе в отношении объектов культурного наследия, включенных в текущую программу приватизации федерального имущества.

В настоящее время в каждом регионе Российской Федерации результаты проведенной работы по классификации объектов культурного наследия, находящихся как в неудовлетворительном, так и в удовлетворительном состоянии, дорабатываются на предмет возможности и целесообразности их приватизации.

Однако между нормами Закона № 178-ФЗ существуют противоречия, не позволяющие осуществлять приватизацию объектов культурного наследия, являющихся отдельно стоящими строениями.

Так, в соответствии со статьей 29 Закона № 178-ФЗ объекты культурного наследия могут приватизироваться в частную собственность посредством продажи исключительно на конкурсе.

В силу статьи 28 Закона № 178-ФЗ приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования.[41, с.42]

Согласно статье 20 Закона № 178-ФЗ на конкурсе могут продаваться только акции акционерного общества либо доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, либо объект культурного наследия.

Таким образом, в силу указанных норм Закона № 178-ФЗ приватизация объекта культурного наследия, являющегося отдельно стоящим зданием, невозможна, поскольку он может отчуждаться только посредством продажи на конкурсе и только вместе с занимаемым им земельным участком, который, в свою очередь, не может отчуждаться посредством продажи на конкурсе.

Для урегулирования указанных противоречий в Закон № 178-ФЗ необходимо внести изменения, согласно которым будет предусматриваться возможность продажи на конкурсе не только объекта культурного наследия, но и занимаемого им земельного участка.

Более того, во многих случаях объектом продажи может выступать расположенная на едином земельном участке группа объектов недвижимого имущества, часть из которых может относиться к объектам культурного наследия, а часть не может (например, усадьбы с расположенными на единых земельных участках объектами культурного наследия и хозяйственными или иными постройками, не являющимися объектами культурного наследия). При этом препятствия для приватизации объектов культурного наследия, являющихся частью зданий (помещения в здании), отсутствуют, так как их приватизация происходит отдельно от земельных участков. Искусственное дробление в таких случаях единого земельного участка на группы земельных участков, занятых объектами культурного наследия и иными объектами, с последующей их приватизацией различными способами и на различных торгах лишена как здравого смысла, так и какой-либо экономической логики. В настоящее время соответствующий законопроект проходит процедуру согласования с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.

Необходимо отметить, что значительное количество объектов культурного наследия в соответствии с законодательством не может быть приватизировано (особо ценные объекты культурного наследия, имущество религиозного назначения, памятники археологического наследия, воинские захоронения, могилы деятелей государства, науки, культуры и т.д.).

В отсутствие законодательных запретов, связанных со спецификой объектов культурного наследия, приватизация многих из них не может быть проведена ввиду статуса их правообладателей либо нецелесообразна в силу имеющейся целевой функции (объекты обороны и безопасности, объекты, находящиеся в оперативном управлении и хозяйственном ведении федеральных органов исполнительной власти и соответствующих государственных учреждений (предприятий), объекты, используемые региональными и муниципальными социально значимыми учреждениями и социально ориентированными некоммерческими организациями, религиозными организациями).[41,с.44]

Вывод: законодательство Российской Федерации позволяет приобретать в собственность земельные участки, жилые помещения и объекты культурного наследия, но с определенными ограничениями, указанными в законах.

Глава 3. Гражданско-правовая ответственность в сфере приватизации государственного и муниципального имущества

В Стратегии национальной безопасности Российской Федерации до 2020 года" особое внимание уделено разрешению социально-политических, экономических проблем. В числе главных угроз национальной безопасности страны в экономической сфере в этом документе названы "потеря контроля над национальными ресурсами, ухудшение состояния сырьевой базы промышленности и энергетики, сохранение условий для коррупции и криминализации хозяйственно-финансовых отношений". Для развития Российского государства, равно как и других зарубежных стран, повышения эффективности экономики и роста благосостояния общества важным механизмом явилась приватизация государственной и муниципальной собственности. Результаты экономических преобразований последнего времени оцениваются как полезные для развития экономики и общества в целом.[44, с.14]