Файл: Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков (Особенности правового режима земель и виды прав на земельные участки).pdf

Положения п. 4 и п. 5 ст. 27 ЗК РФ содержат перечень земельных участков, изъятых из оборота либо ограниченных в нем. Так, чтобы подобный земельный участок мог быть объектом собственности гражданина, он должен быть переведен в установленном законом порядке в иную категорию, предусматривающую предоставление земель в собственность физическим и юридическим лицам.

Земли указанных категорий на основании положений земельного законодательства РФ могут находиться в собственности граждан или юридических лиц, но с соблюдением особого режима их использования.

Также необходимо отметить возможность обладания юридическими и физическими лицами правами на землю индивидуально и совместно. Право государственной собственности на землю предусмотрены гражданским законодательством РФ. Положения п. 2 ст. 214 ГК РФ содержат указание на то, что земля и иные природные ресурсы, которые не находятся в собственности физических лиц (граждан), юридических лиц или органов местного самоуправления, являются государственной собственностью.

Ранее законодательство предусматривало, что такие природные ресурсы как воды, леса, земля и животный мир могли быть только объектами права исключительной собственности государства. Законодатель и правоприменительная практика показывали, что кроме государства, никто другой не может быть собственником земли. Кроме того, исключалась возможность существования бесхозных земельных участков, поскольку все они принадлежали государству в пределах его границ^[34].

Земли, которые принадлежат на праве собственности Российской Федерации - федеральная собственность. Земли, принадлежащие субъектам РФ - государственная собственность субъекта Федерации.

Земля, которая принадлежит на праве собственности органам местного самоуправления, а именно городским и сельским поселениям (и иными муниципальным образованиям) является муниципальной собственностью на основании п. 1 ст. 215 ГК РФ. Так, включают в состав муниципальной собственности муниципальные земли и иные природные ресурсы, которые находятся в муниципальной собственности.

Положения п. 1 ст. 19 ЗК РФ предусматривает, что в муниципальной собственности находятся земельные участки:

• которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации;
• право муниципальной собственности, на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;
• которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством;
• которые безвозмездно переданы в муниципальную собственность из федеральной собственности.

В отношении имущества, которое входит в состав муниципальной собственности права собственника от имени муниципального образования осуществляют органы местного самоуправления. В случаях, которые предусмотрены законами субъектов РФ и уставами муниципальных образований, население непосредственно осуществляет право собственности на муниципальные земли.

Органы местного самоуправления могут в интересах населения устанавливать условия использования земель, находящихся в границах муниципального образования. Муниципальная собственность признается и защищается государством равным образом с государственной, частной и иными формами собственности^[35].

В юридической литературе выделяют два вида земельных участков, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, в зависимости от открытости доступа граждан: земельные участки общего пользования и земельные участки, закрытые для общего доступа. Положения п. 1 ст. 262 ГК РФ свидетельствуют о том, что граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом или иным правовым актом, а также собственником соответствующего земельного участка^[36].

В безвозмездное пользование могут предоставляться земельные участки:

1. находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на условиях и в порядке, которые установлены статьей 39.10 ЗК РФ, в том числе в виде служебного надела;
2. находящиеся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам или юридическим лицам на основании договора, в том числе в виде служебного надела.

Сервитут - признанное законом право ограниченного пользования чужим имуществом (объектом). Сервитут может быть срочным и постоянным.

Сервитут устанавливается по взаимному соглашению сторон, по решению суда или в соответствии с законом, и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

Сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

Сервитут может быть срочным или постоянным. Срок установления публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами. В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.

Соглашение между лицом, которое требует установить сервитут и собственником соседнего участка является основанием установления частного сервитута. В том случае, если данные лица не достигли соглашения об установлении или условиях частного сервитута, указанный спор может быть разрешен в судебном порядке по иску лица, которое требует установить частный сервитут.

В безвозмездное пользование могут предоставляться земельные участки:

1. находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на условиях и в порядке, которые установлены статьей 39.10 ЗК РФ, в том числе в виде служебного надела;
2. находящиеся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам или юридическим лицам на основании договора, в том числе в виде служебного надела.

Служебные наделы предоставляются в безвозмездное пользование работникам организаций отдельных отраслей экономики, в том числе организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, организаций, осуществляющих деятельность в сфере охотничьего хозяйства, федеральных государственных бюджетных учреждений, осуществляющих управление государственными природными заповедниками и национальными парками. Категории работников организаций таких отраслей, имеющих право на получение служебных наделов, условия их предоставления устанавливаются законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации.

Служебные наделы предоставляются работникам таких организаций на время установления трудовых отношений на основании заявлений работников по решению соответствующих организаций из числа принадлежащих им земельных участков.

Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским и земельным законодательством.

Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ.

Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Законодательством предусмотрены существенные условия договора аренды. Так, в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Таким образом, договор аренды земельного участка, предмет которого не согласован, является незаключенным.

Индивидуализация земельного участка осуществляется посредством присвоения участку уникальных характеристик, в том числе: кадастрового номера, адреса (в случае его отсутствия - местоположения), площади, категории земли, разрешенного использования /целевого назначения, а также границ земельного участка. По смыслу п. 2 ст. 6 ЗК РФ, Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»^[37], объектом аренды может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет, отсутствие же кадастрового учета в отношении земельного участка, переданного по договору аренды, является основанием для признания судом по иску заинтересованного лица договора незаключенным, так как в указанной ситуации имеет место отсутствие согласованного условия о предмете договора.

В пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 разъяснено, что на основании ст. 607 ГК РФ (с учетом ст. 606 ГК РФ о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) стороны вправе заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Кроме того, если по договору аренды, заключенному сроком на год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом. Таким образом, указанный Пленум ВАС РФ указал на возможность сдачи в аренду части земельного участка без необходимости формирования (выделения) самостоятельного участка с присвоением ему кадастрового номера, поскольку действующее законодательство не содержит требования о разделе земельного участка для предоставления в аренду его части.

Пленум ВАС РФ Постановлением Пленума ВАС РФ № 73 изменил практику арбитражных судов в рассмотрении споров данной категории дел. Если раньше практика арбитражных судов шла по пути того, что передать в аренду часть земельного участка возможно было только после постановки его на государственный кадастровый учет, то в настоящее время суды идут по пути того, что в аренду может быть передан не только весь земельный участок, но и его часть, при условии, что в договоре стороны определили, какая часть передается в аренду (план, экспликация этой части). Постановление Пленума ВАС РФ № 73 вызвало многочисленные споры по поводу данного вопроса, однако указанным постановлением внесена правовая определенность этих правоотношений, так как отпала необходимость неоднократного межевания земельного участка для постановки на государственный кадастровый учет частей, передаваемых в аренду.

Таким образом, можно сделать следующие выводы:

• правовой режим земель представляет собой установленную законом систему общественных отношений по использованию отдельных частей земельных ресурсов. Различают следующие виды правового режима земель: общий правовой режим, который присущ всему составу земель РФ; особый правовой режим, который присущ лишь отдельным категориям земель; специальный правовой режим - обычно присущ конкретным земельным участкам;

в юридической литературе выделяют следующие элементы правового режима земель: установление границ распространения правового режима (наличие объекта - категории земель или земельного участия); порядок государственного регулирования использования земель; наличие субъектом земельных отношений, которые обязаны соблюдать установленные правила земельного режима; содержание прав и обязанностей субъектов земельных правоотношений, участвующих в сфере действия правового режима тех или иных земель; эффективный правовой механизм, который может обеспечить охрану правового режима использования земель от нарушений. Определение границ распространения земельного участка является обязательным элементов его правового режима;

• наиболее полное по своему содержанию право на имущество - право собственности, которое по своей правовой природе является одним из основных вещных прав. В соответствии с гражданским законодательством право собственности включает право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Земельное и гражданское законодательство регулируют отношения владения, пользования и распоряжения земельными участками; среди рассмотренных в первой главе исследования вещных прав, исключительно или преимущественно связанных с землей, являются: право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), безвозмездное пользование земельными участками.