Файл: Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков (Особенности правового режима земель и виды прав на земельные участки).pdf

Глава 2. Общая характеристика прав на землю лиц — несобственников земельных участков

2.1. Понятие и виды прав на землю лиц — несобственников земельных участков

Кроме права собственности как основного титула права на землю земельное и гражданское законодательство предусматривает иные права на земельные участки, на основании которых лица — несобственники земельных участков вправе их использовать. Все эти титулы производны от права собственности на землю.

Основанием возникновения таких прав на землю, как правило, являются юридические факты, представляющие собой различные формы распоряжения собственником земли своим имуществом. В одних случаях речь идет о распоряжении земельным участком, находящимся в частной собственности, в других — публичной: государственной или муниципальной. Отличительной чертой прав на землю лиц — несобственников земли является их неразрывная связь с правом собственности на тот или иной земельный участок.

Виды прав на землю лиц — несобственников земельных участков. Все эти права делятся на два основных вида: вещные и обязательственные права.

К вещным правам относятся: право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265 ГК), право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 264,268 ГК) и сервитут (ст. 216 ГК). Вещные права могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками используемого ими имущества — земельных участков. Переход права собственности на это имущество к другому лицу не служит основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество. Вещные права подлежат защите от нарушения в порядке, предусмотренном для защиты права собственности (ст. 301—304 ГК).

К числу обязательственных относятся права, возникающие в результате совершения договоров и сделок: ренты и пожизненного содержания с иждивением, временного (срочного) пользования, аренды, безвозмездного пользования, доверительного управления, залога (ипотеки).

Особо следует выделить такой вид прав на землю, как право общего пользования землей. Впервые в законодательстве это право было закреплено в ст. 71 ЗК, предусматривающей такой вид земель населенных пунктов, как земли общего пользования. Согласно ст. 262 ГК граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка. Если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику. Данные принципы осуществления права общего пользования землей в равной степени применимы к землям, находящимся как в частной собственности, так и в государственной и муниципальной собственности.

Следует обратить внимание, что ни земельное, ни гражданское законодательство не предусматривает и никогда ранее не предусматривало такого вида прав на земельные участки, как право хозяйственного ведения или право оперативного управления.

Совокупность правовых норм, регулирующих отношения в сфере пользования земельными участками на указанных основаниях, составляет содержание правового института прав на землю лиц — несобственников земельных участков. Основу данного института (т.е. как объективного права) составляют нормы, определяющие характер, содержание и объем прав и обязанностей лиц, пользующихся земельными участками, которые не находятся в их собственности. Права на землю лиц — несобственников земельных участков как правовой институт включает в себя совокупность правовых норм, регулирующих основания возникновения, изменения и прекращения прав на землю этих лиц, их права и обязанности и определяющих порядок использования земельных участков в целях обеспечения рационального использования и охраны земель.

Право на землю лица — несобственника земельного участка, как субъективное право — обеспеченная законом или договором возможность непосредственного использования земли с целью получения определенных благ.

2.2. Характеристика отдельных видов прав на землю несобственников участков

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком

Понятие «право пожизненного наследуемоемого владения». Титул «право пожизненного наследуемого владения земельным участком» впервые был закреплен в Основах законодательства Союза ССР и союзных республик о земле 1990 г. (ст. 5). Право пожизненного наследуемого владения фактически представляет собой завуалированную форму ограниченного права частной собственности. Обладать землей на этом титуле могут только граждане.

По общему правилу, землевладелец вправе определить юридическую судьбу своего земельного участка (т.е. распорядиться им) только путем передачи его по наследству, поэтому право пожизненного наследуемого владения по содержанию приближается к праву собственности.

Согласно ст. 266 ГК (пока не действующей) гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения (владелец земельного участка), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству. Владелец земельного участка может передавать его другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование. Однако продажа, залог земельного участка и совершение его владельцем других сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка, не допускаются (ст. 266 ГК).

Титул «право пожизненного наследуемого владения земельным участком» был исключен по непонятным причинам из содержания ЗК в соответствии с Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации». Однако этот титул продолжает применяться, поскольку предусмотрен в Законе РФ от 23 декабря 1992 г. «О праве граждан Российский Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства», а также ст. 216, 265 ГК.

Указ Президента РФ от 7 марта 1996 г. № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю»^[38] конкретизировал указанные выше положения Закона. Указом (п. 1) было установлено, что земельные участки, полученные гражданами до 1 января 1991 г. и находящиеся в их пожизненном наследуемом владении и пользовании, в том числе сверх установленных предельных размеров, и используемые ими для ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства, жилищного либо дачного строительства, сохраняются за гражданами в полном размере. Запрещено обязывать граждан, имеющих указанные земельные участки, выкупать их или брать в аренду. Приватизируются такие земельные участки в порядке осуществления процедуры перерегистрации прав граждан на земельные участки.

Права и обязанности владельцев земельных участков. Содержание прав и обязанностей землевладельцев заключается в следующем. Владельцы земельных участков имеют право: самостоятельно хозяйствовать на земле; использовать в установленном порядке для нужд хозяйства имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, пресные подземные воды; возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения; собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур и насаждений; в установленном порядке проводить оросительные, осушительные; культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водоемы в соответствии с природоохранными требованиями использования земельных участков; участвовать в решении вопросов мелиорации их земель; на компенсацию вложенных затрат на повышение плодородия почв при добровольном отказе от земельного участка (ст. 52 ЗК). Кроме того, если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности (ч. 2 ст. 266 ГК).

Землевладельцы согласно (ст. 53 ЗК) обязаны: эффективно использовать землю в соответствии с целевым назначением, повышать ее плодородие, применять природоохранные технологии производства, не допускать ухудшения экологической обстановки на территории в результате хозяйственной деятельности; осуществлять комплекс мероприятий по охране земель; своевременно вносить земельный налог; не нарушать права других собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов, а также порядок пользования лесными угодьями, водными и другими природными объектами; своевременно представлять в соответствующий орган местного самоуправления установленные законодательством сведения о состоянии и использовании земель; вести любое строительство, руководствуясь действующими строительными нормами и правилами по согласованию с землеустроительными, архитектурно-градостроительными, пожарными, санитарными и природоохранными органами.

Землевладельцы имеют точно такие права, как и землепользователи (ст. 52 ЗК). Однако граждане, ведущие крестьянское хозяйство и имеющие земельный участок в пожизненном наследуемом владении, имеют право ограниченного распоряжения им. Так, согласно ст. 10 Закона РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» землевладельцы вправе обменять земельный участок; сдать участок или его часть в аренду при определенных условиях; передать участок по наследству.

Таковы особенности содержания титула «право пожизненного наследуемого владения земельным участком».

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

Понятие права пользования земельным участком. На титуле постоянного (бессрочного) пользования землю могут использовать как граждане, так и юридические лица. Практически все граждане-землепользователи, за некоторыми исключениями, имеют право приобрести в собственность земельные участки, которыми они пользуются на титуле права пользования, т.е. приватизировать земельный участок. В связи с этим такая категория лиц, как граждане, в качестве субъектов права пользования землей практически утрачивает значение.

Основной категорией лиц, которые используют землю на данном титуле, являются государственные и муниципальные организации. Эти юридические лица пользуются на данном титуле земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности. В соответствии с п. 1 ст. 268 ГК (пока не действующей) право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется гражданам и юридическим лицам на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование.

Земельные участки предоставляются в пользование в соответствии с установленными нормами. Порядок нормирования площадей земельных участков определен в ст. 36 ЗК. Площади земельных участков, предоставляемые сельскохозяйственным организациям, как правило, не нормируются. Размеры земельных участков, предоставляемых юридическим лицам для использования их в несельскохозяйственных целях, устанавливаются по утвержденным в действующем порядке нормам отвода земель для соответствующих видов деятельности либо согласно проектно-технической документации. Существуют нормы отвода земельных участков для отдельных видов транспорта (железнодорожного, автомобильного), а также для линейных сооружений (каналов, трубопроводов и т.д.).

Так, Федеральный закон от 17 июля 1999 г. № 176-ФЗ «О почтовой связи»^[39] (ст. 31) предусматривает, что земельные участки, предназначенные для размещения объектов почтовой связи, предоставляются в порядке отвода земель для государственных и муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. Для размещения объектов почтовой связи организаций федеральной почтовой связи земельные участки предоставляются по ходатайству федерального органа исполнительной власти, осуществляющего управление деятельностью в области почтовой связи, или другого органа, выступающего по его поручению в качестве заказчика соответствующих работ, на основании проектной документации, утвержденной в установленном порядке. Земельные участки, отведенные под объекты почтовой связи организаций федеральной почтовой связи, предоставляются этим организациям в постоянное (бессрочное) безвозмездное пользование.