Файл: Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков (Особенности правового режима земель и виды прав на земельные участки).pdf

В юридической литературе выделяют следующие элементы правового режима земель:

• установление границ распространения правового режима (наличие объекта - категории земель или земельного участия);
• порядок государственного регулирования использования земель;
• наличие субъектом земельных отношений, которые обязаны соблюдать установленные правила земельного режима;
• содержание прав и обязанностей субъектов земельных правоотношений, участвующих в сфере действия правового режима тех или иных земель;
• эффективный правовой механизм, который может обеспечить охрану правового режима использования земель от нарушений^[15].

Определение границ распространения земельного участка является обязательным элементов его правового режима. Поэтому законодательство выделяет категории земель, на которых устанавливается общий правовой режим с учетом специфики каждой земельной категории, и земельные угодья с правовым режимом, конкретизирующим общий режим применительно к особенностям данных земельных угодий^[16].

Порядок государственного регулирования использования земель является важным элементом их правового режима, в котором выделяют следующие аспекты:

• наличие органов, которые осуществляют данное регулирование, а именно наличие органов общей и специальной компетенции.
• наличие законодательно определенных форм регулирования земельных отношений на конкретных категориях земель, а именно определение правил получения земель в использование на правах собственности, землевладения, землепользования и аренды, правил осуществления данного использования и правил прекращения (приостановления) такого использования; контроль конкретных видов деятельности лиц, которые используют землю по осуществлению хозяйствования на данной земле; вмешательство в данную деятельность при наличии определенных фактов и государственных потребностей^[17].

И.А. Зенин выделяет следующий круг субъектов земельных правоотношений, которые обязаны соблюдать установленные правила земельного режима, а именно:

• лица, которые используют землю на праве собственности, землевладения, землепользования и аренды. Круг правомочий данных лиц различен в зависимости от оснований использования;
• лица, которые не используют данный земельный участок, при этом, в силу своей предусмотренной законом деятельности обязаны соблюдать правовой режим земель. Например, запрещен проезд по пахотным землям как сельскохозяйственным угодьям, также запрещены складирование материалов и иные действия, допустимые в других местах^[18].

Содержание прав и обязанностей субъектов земельных правоотношений является четвертным, но не менее важным, элементом правового режима земель. Данные права и обязанности зависят от следующих обстоятельств:

• конкретного объекта земельно-правового режима. Например, на землях рекреационного назначения запрещается уставная и иная деятельность граждан и юридических лиц, которая препятствует использованию данных земель по их целевому назначению;
• от категории субъектов земельных правоотношений, которые находятся в сфере действия земельно-правового режима. Здесь можно привести следующий пример: иностранным гражданам и юридическим лицам, а также лицам без гражданства не могут предоставляться в аренду земельные участки, которые входят в состав земель особо охраняемых территорий^[19];
• от специфики правового режима категорий земель и земельных угодий. Например, в местах проживания малочисленных народов и этнических групп допускается традиционное экстенсивное природопользование, которое не вызывает антропогенной трансформации охраняемых природных комплексов. Следовательно, на данной категории земель допускается режим, который отличен от режима других категорий земель.
• от обстановки в конкретной местности. Например, в местностях, которые были объявлены в установленном порядке законом зонами чрезвычайной экологической ситуации, ограничены конкретные виды землепользования и природопользования на основании положений Федерального закона «Об охране окружающей среды»^[20].

Так, наличие эффективного правового механизма, который может обеспечить защиту от нарушений правового режима земель, подразумевает следующее:

• во-первых, меры юридической ответственности за нарушения правового режима;
• во-вторых, правовой механизм, который обеспечивает восстановление нарушенного правового режима земель;
• в-третьих, правовой механизм, который может обеспечить предотвращение нарушений земельного режима, то есть наличие в законодательстве профилактических правовых мер^[21].

Таким образом, наблюдается единство и дифференциация правового режима земель, которые, как указывает В.А. Белов, выражены в том, что общий и особенный режимы земель действуют в части, не исключаемой действием специального правового режима, и, вместе с тем, специальный правовой режим действует с учетом положений общего земельно-правового режима^[22].

Так, если общий правовой режим устанавливается для всех категорий земель, то особенный - лишь для определенных категорий земель и местностей. Наличие правового режима земель присущ всему составу земель Российской Федерации^[23].

Объект общего правового режима - это весь состав земель РФ в пределах государственных границ.

Общий правовой режим в свою очередь имеет виды, а именно:

• обычный общий правовой режим земель;
• пограничный правовой режим земель, предусмотрен поскольку в пограничных районах РФ действует общий режим государственной границы, а на границах землепользовании (угодий) могут вводиться ограничения в режиме использования их в интересах других лиц^[24].

«Объектом особого правового режима являются (ст. 7 ЗК РФ):

• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли населенных пунктов;
• земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
• земли особо охраняемых территорий и объектов;
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда;
• земли запаса»^[25].

Так, особый правовой режим категорий земель характеризуется общим характером и применяется в полной мере только в том случае, если его действие не изменяется действием специального режима земельного участка, который входит в данную категорию земель. Например, категория «земли сельскохозяйственного назначения» используется для нужд сельского хозяйства. Однако, если сельскохозяйственному предприятию нужно проложить железнодорожные подъездные пути на сельхозземлях, в данном случае используется режим земель транспорта^[26].

Земельные угодья являются объектом специального правового режима, который действует с учетом требований общего режима земельной категории. Приведем соответствующий пример, так, на принадлежащей населенным пунктам территории могут находиться земли сельскохозяйственного использования и других населенных пунктов.

При этом, принцип их приоритета, который действует «для земель сельскохозяйственного назначения, на территориях поселений ни применяется, поскольку их приоритетной целью является обеспечение городской застройки, осуществляемой в соответствии с генеральными планами и проектами планировки и застройки»^[27].

Далее переходим к рассмотрению конкретных видов прав на земельные участки. Наиболее полное по своему содержанию право на имущество - право собственности, которое по своей правовой природе является одним из основных вещных прав.

В соответствии с гражданским законодательством право собственности включает право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Земельное и гражданское законодательство регулируют отношения владения, пользования и распоряжения земельными участками.

Гражданское законодательство дает точное определение понятия права собственности, которое «составляет основу всех отношений собственности в РФ. Земельное законодательство, воспринимая институт права собственности, не может исключить какое-то из положений, составляющих права собственника, поскольку изменять содержание общеправового института отдельная отрасль - земельное право - не должна»^[28].

А.И. Иванчак утверждает, что принимая во внимание, что земля является необычным объектом права, следуют положения гражданского права о возможности и критериях регулирования отношений, связанных с правом собственности и его реализацией^[29].

Положения п. 3 ст. 209 ГК РФ говорят о том, что владение, пользование и распоряжение землей реализуется свободно, в том случае, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

О.И. Крассов указывает, что правомочие владения предоставляет возможность обладать землей на основании закона, то есть иметь ее в наличии, определять земельный участок как свой. Собственник является владельцем своего земельного участка благодаря данному правомочию^[30].

Кроме того, собственник может по своему усмотрению распорядится земельным участком так, что владение перейдет к иному лицу. В данном случае переход права владения не означает переход права собственности на землю. Кроме того, на основании данного права собственник может потребовать возврата земельного участка из незаконного владения, поскольку обладает также правом защиты владения.

Правомочие владения связано с выделением земельного участка в натуре, с соблюдением порядка выделения, установленного земельным законодательством.

Для того, чтобы лицо вступило во владение земельным участком достаточно получить правоустанавливающие документы, которые подтверждают его право на землю, а именно передаточный акт по договору купли-продажи, свидетельство о праве собственности на земельный участок.

Одной из наиболее распространенных причин для отказа в осуществлении кадастрового учета земельных участков является то, что размер земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков^[31].

Собственник имеет право использовать земельный участок по своему усмотрению, в соответствии с требованиями, которые установлены законом, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц^[32].

Так, собственник может предоставить право свободного прохода через свой участок любому лицу. На основании положения п. 2 ст. 267 ГК РФ, доказательством предоставления данного права является отсутствие ограждения либо иных обозначений, которые свидетельствовали бы о недопустимости прохода без разрешения собственника. Законодательство устанавливает требования к лицам, которые используют право прохода, а именно подобный проход не должен причинять беспокойства или какого либо ущерба собственнику.

Конституция РФ (ч. 2 ст. 9) предусматривает, что земля может находиться в частной, государственной и муниципальной собственности. Таким образом, основная особенность права собственности на землю в РФ заключается в том, что классификация права собственности на землю осуществляется по субъектам права собственности^[33].

Так, в частной собственности могут находиться земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством.

Все физические и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Не существует никаких различий в правовом режиме земель, находящихся в собственности данных субъектов, а также в содержании принадлежащих им правомочий.

В качестве субъектов права частной собственности могут также выступать иностранные физические и юридические лица, а также лица без гражданства. Чтобы земельный участок стал объектом частной собственности он должен быть свободен от законодательных ограничений предоставления земли.

Положения п. 2 ст. 27 ЗК РФ устанавливают, что земельные участки, которые отнесены к землям, изъятым из оборота, не могут быть предоставлены в частную собственность, и кроме того, не могут быть объектами сделок, которые предусмотрены гражданским законодательством. В частную собственность не предоставляются земельные участки, которые отнесены к землям ограниченного оборота, исключения составляют случаи, установленные законом.