Файл: Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков (Особенности правового режима земель и виды прав на земельные участки).pdf

В соответствии со ст. 28 Федерального закона от 31 марта 1999 г. № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации»^[40] земельные участки для строительства, эксплуатации и ремонта объектов систем газоснабжения передаются организациям — собственникам систем газоснабжения в постоянное или во временное пользование в порядке, определенном земельным законодательством РФ. В постоянное пользование организации — собственнику системы газоснабжения передаются земельные участки для строительства технологических объектов по добыче и хранению газа, объектов магистрального газопровода с переводом таких участков в категорию земель промышленности и транспорта.

Федеральный закон от 25 августа 1995 г. № 153-ФЗ «О федеральном железнодорожном транспорте»^[41] (ст. 5) предусматривает, что землями железнодорожного транспорта являются земли федерального значения, предоставляемые безвозмездно в постоянное (бессрочное) пользование его предприятиям и учреждениям для выполнения возложенных на них специальных задач.

Аналогичную норму о предоставлении земельных участков на титуле права постоянного (бессрочного) пользования содержит Закон РФ от 1 апреля 1993 г. «О Государственной границе Российской Федерации»^[42]. Статья 8 данного Закона предусматривает, что в интересах надлежащего содержания Государственной границы органам пограничной службы и пограничным войскам Федеральной пограничной службы РФ в порядке, установленном законодательством, отводится в бессрочное (постоянное) пользование земельная полоса, проходящая непосредственно вдоль Государственной границы на суше, а при необходимости — по берегу российской части вод пограничной реки, озера или иного водоема, в соответствии с установленными Правительством РФ нормами.

Приобретение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком обычно связано с предоставлением земельных участков в пользование. В основе возникновения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком лежит административно-правовой акт — решение (постановление) органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка. Порядок предоставления земельных участков в пользование определен в ст. 28 и 29 ЗК.

Права и обязанности пользователя земельным участком. В соответствии со ст. 270 ГК (пока не действующей) лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе передавать участок в аренду или безвозмездное срочное пользование только с согласия его собственника.

Землепользователи имеют одинаковые права с землевладельцами в отношении использования земельного участка и несут такие же, как владельцы, обязанности (ст. 52 и 53 ЗК).

Отличия содержания права собственности от права постоянного (бессрочного) пользования состоят в следующем. Главное заключается в том, что землепользователь в отличие от собственника земельного участка, по общему правилу, не вправе им распоряжаться, т.е. не имеет права продать его, заложить и т.п. независимо от того, получено на это согласие собственника земли или нет. Пользователь земельного участка не имеет права в отличие от собственника на получение стоимости участка в случае его выкупа для государственных и общественных нужд. Землепользователь имеет право на компенсацию вложенных затрат на повышение плодородия почв при добровольном отказе от земельного участка, а также на возмещение убытков, включая упущенную выгоду.

Сервитут

Понятие «сервитут». Сервитут представляет собой право ограниченного пользования чужим земельным участком. Классическая сущность сервитута сформировалась во времена римского права. Сервитутом в римском праве считалось право на чужую вещь, состоявшее в пользовании ею и принадлежащее или определенному субъекту, или вещи. Слово servitus означало «рабство вещи», «служение ее», когда земельный участок служил не только собственнику, но и использовался для выгод собственника соседнего участка. Сервитутами называли права, возникающие на служащую вещь, а затем этот термин был распространен и на целый ряд сходных отношений. В римском праве было выработано правило о том, что «никому не служит собственная вещь», т.е. не может быть сервитута на свою вещь.

Впервые в нашем современном законодательстве понятие «сервитут» было установлено в п. 4.10 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 1535 .

В последующем правила установления сервитутов были закреплены в ст. 274—277 ГК (пока эти нормы не действуют). Суть их в следующем. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого соседнего участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. В соответствии со ст. 553 ГК, если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

Согласно ст. 613 ГК собственник земельного участка при передаче его в аренду обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на передаваемый в аренду участок, в том числе и об обременении участка сервитутом. Если арендодатель — собственник участка не выполнил этого условия, то арендатор вправе либо потребовать уменьшения арендной платы, либо расторгнуть договор аренды и требовать возмещения причиненных ему убытков.

В случае заключения договора ссуды (ст. 689 ГК) ссудодатель — лицо, передающее свою вещь (земельный участок) в безвозмездное пользование другому лицу, также обязан предупредить ссудополучателя об обременении земельного участка сервитутом (ст. 694 ГК). Невыполнение этой обязанности предоставляет ссудополучателю право потребовать расторжения договора ссуды и возмещения понесенного им реального ущерба.

Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Возможность установления сервитутов предусмотрена и иными законодательными актами. Так, согласно Федеральному закону от 19 июля 1998 г. № 113-ФЗ «О гидрометеорологической службе»^[43] (ст. 13) на земельные участки, через которые осуществляется проход или проезд к стационарным пунктам наблюдений, входящим в государственную наблюдательную сеть, могут быть установлены сервитуты в порядке, определенном законодательством Российской Федерации. Этот порядок установлен постановлением Правительства РФ от 27 августа 1999 г. № 972 «Об утверждении Положения о создании охранных зон стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей природной среды, ее загрязнением», п. 7 которого закрепляет следующее правило. На земельные участки, через которые осуществляется проход или проезд к стационарным пунктам наблюдений, входящим в государственную наблюдательную сеть, могут быть установлены сервитуты в порядке, определенном законодательством РФ.

Законодательство предусматривает установление сервитутов в области градостроительства. Так, в отношении объектов недвижимости в градостроительстве могут устанавливаться публичные и частные сервитуты.

Публичный сервитут устанавливается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления на основании градостроительной документации и правил застройки в случаях, если это вызвано государственными или общественными интересами.

Порядок установления и прекращения частных сервитутов определяется в соответствии с ГК (ст. 64 Градостроительного кодекса РФ^[44]).

В развитие положений, касающихся установления сервитутов, предусмотренных указанным Законом, принято постановление Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. № 1223 «Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах» (в ред. от 30 марта 1998 г.). Согласно п. 6 Положения территория общего пользования (основные проезды, детские, физкультурные и спортивные площадки и сооружения, массивы зеленых насаждений, иные объекты общего пользования) в границах квартала, микрорайона подлежит передаче в собственность или аренду домовладельцам или товариществу собственников жилья только при условии установления соответствующих ограничений и сервитутов.

Возможность установления сервитутов для нужд племенного животноводства установлена ч. 3 ст. 10 Федерального закона от 3 августа 1995 г. № 123-ФЗ «О племенном животноводстве».^[45]

Необходимость установления сервитутов возникает и при мелиорации земель, например, для отвода вод при осушении земельного участка. Поэтому ч. 3 ст. 26 Федерального закона от 10 января 1996 г. № 4-ФЗ «О мелиорации земель» предусматривает, что земельные участки, которые граничат с участками мелиорируемых (мелиорированных) земель, могут быть использованы для обеспечения мелиорации земель на праве ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута) в соответствии с гражданским и земельным законодательством РФ.

Водный и лесной сервитуты. В водном и лесном законодательстве содержатся понятия «водный» и «лесной» сервитут. По содержанию эти сервитуты приближаются к земельным сервитутам. Трудно представить себе ситуацию, когда пользование водным объектом может осуществляться без использования земель водного фонда. Точно так же нельзя осуществлять право лесопользования, не используя как пространственный базис земли лесного фонда.

Статья 43 ВК РФ^[46] закрепила понятие водного сервитута. Право ограниченного пользования водным объектом выступает в формах публичного и частного водных сервитутов. Каждый может пользоваться водными объектами общего пользования и иными водными объектами, если иное не предусмотрено законодательством РФ (публичный водный сервитут). В силу договора права лиц, которым водные объекты предоставлены в долгосрочное или краткосрочное пользование, могут быть ограничены в пользу иных заинтересованных лиц (частный водный сервитут). Частные водные сервитуты могут устанавливаться и на основании судебного решения.

Особо следует отметить, что общие положения о сервитутах, предусмотренные гражданским законодательством, применяются к водным сервитутам в той мере, в какой это не противоречит требованиям Водного кодекса РФ.

Согласно ст. 44 ВК РФ публичные и частные водные сервитуты могут устанавливаться в целях: забора воды без применения сооружений, технических средств и устройств; водопоя и прогона скота; использования водных объектов в качестве водных путей для паромов, лодок и других маломерных плавательных средств. Кроме того, водным законодательством могут быть установлены иные водные сервитуты.

Особенности водного сервитута по сравнению с земельным сервитутом заключаются в следующем. Когда речь идет о публичном водном сервитуте, то одна из сторон — собственник водного объекта, а другая — неограниченный круг лиц, осуществляющих общее водопользование и не являющихся собственниками. Что касается частного водного сервитута, то субъектами правоотношения по его поводу могут быть только водопользователи-несобственники.

В соответствии со ст. 21 ЛК РФ^[47] граждане имеют право свободно пребывать в лесном фонде и в не входящих в лесной фонд лесах, если иное не предусмотрено лесным законодательством (публичный лесной сервитут). Права пользования граждан и юридических лиц участками лесного фонда и участками не входящих в лесной фонд лесов могут быть ограничены в пользу иных заинтересованных лиц на основании договоров, актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, а также судебных решений (частный лесной сервитут). Предусмотрено также, что положения гражданского, земельного и иного законодательства применяются к лесным сервитутам в той мере, в какой это не противоречит требованиям ЛК РФ.

Содержание понятия «лесной сервитут» подразумевает право ограниченного пользования объектом лесных отношений, т.е. землями лесного фонда и лесом. Это весьма специфический вид сервитутов, закрепленный в ЛК по аналогии с водными сервитутами.