Файл: Понятие общей собственности (Долевая собственность на жилище как основной вид общей долевой собственности).pdf

Может ли долевой собственник жилища использовать жилье в интересах других граждан? Под такими гражданами понимаются, прежде всего, члены семьи собственника.

Чтобы ответить на данный вопрос необходимо обратиться к позиции Верховного суда РФ, согласно которой на вселение своих родственников участник долевой собственности обязан получать согласие всех участников долевой собственности (Обзор законодательства и судебной практики Верховного суда Российской Федерации за первый квартал 2010 года). Таким образом, ввиду, как правило, конфликтных отношений между долевыми собственниками, использование жилища в интересах других граждан остается под вопросом^[22].

Под принципами жилищного права понимаются основополагающие положения, выражающие наиболее значимые начала жилищного законодательства и определяющие характер законодательства и практику его применения. Именно они способны оказать влияние на жилищные правоотношения в целом.

К ним, в частности, относится принцип недопустимости произвольного лишения жилища, который гласит что, никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК РФ, другими федеральными законами. Стабильность жилищных прав граждан гарантируется с помощью данного принципа, и в первую очередь, речь идет об устойчивости положения владельца частной собственности на жилище. Этот принцип является продолжением конституционного принципа, который содержится в ст. 40 Конституции РФ: «Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища», а также защиты права собственности в целом, отраженным в ст. 35 Конституции РФ, согласно которой никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Касательно правоотношений долевой собственности на жилище в свете рассматриваемого принципа можно отметить следующее. В связи с невозможностью совместного проживания, у долевых собственников возникает вопрос о возможности принудительного лишения права собственности одного участника долевой собственности по требованию другого собственника. И в судебной практике имеются случаи лишения права собственности на долю в праве собственности на жилище против воли участника долевой собственности^[23].

Таким образом, указанный выше принцип в отношении долевой собственности на жилище в полной мере не реализуем, поскольку, фактически по воле иного лица, облеченной в решение суда, собственник может быть лишен права на долю.

Следующим важным для рассмотрения в аспекте долевой собственности на жилище является принцип неприкосновенности жилища, который проявляется в том, что никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных ЖК РФ целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения (ст. 3 ЖК РФ). К примеру, для спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях и т.п.

Указанный основополагающий принцип жилищного законодательства является зеркальным отражением норм, содержащихся в ст. 25 Конституции РФ. Указанные нормы не просто имеют декларативный характер, а обеспечены санкцией со стороны государства в случае их нарушений. За нарушение неприкосновенности жилища предусмотрена уголовная ответственность. Кроме того, согласно статье 5 Закона РФ «О полиции», полиция принимает меры по недопущению доступа посторонних лиц в жилые помещения, если проникновение сопровождалось противоправными действиями^[24].

Несомненно, что для полноценной жизни долевой сособственник жилища вправе распорядиться жилым помещением так, чтобы предоставить его в кратковременное пользование третьим лицам (пригласить к себе в жилище лиц, близкого круга общения, обслуживающий персонал и др.). Однако в ситуации, когда один из собственников против нахождения посторонних лиц, находящихся в общем жилище с согласия другого сособственника, имеет ли он гарантии на то, чтобы его право на неприкосновенность жилища не нарушалось?

На данный вопрос административное законодательство не дает ответа, поскольку указанные лица находятся в жилище на основании разрешения иного сособственника. Представляется, что в указанной ситуации правоохранительные органы вправе не применять меры воздействия, если в действиях третьих лиц нет состава правонарушения.

Нарушение порядка согласования нахождения лиц в общем жилище является гражданским деликтом (нарушением ст. 246, 247 ГК РФ), в связи с чем восстановление прав может происходить только в судебном порядке в рамках гражданского судопроизводства, а не путем применения мер административного воздействия.

Таким образом, принцип неприкосновенности жилища в аспекте долевой собственности на жилище может быть ограничен возможностью присутствия посторонних лиц при условии согласия на это другого сособственника^[25].

К еще одному принципу, заслуживающему внимание, относится принцип недопустимости ограничения жилищных прав, проявляющийся в том, что жилищные права могут быть ограничены только на основании федерального закона и лишь в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. То есть цели, предусмотренных ограничений, перечислены в ст. 55 Конституции РФ и ЖК РФ и не могут толковаться расширительно.

Необходимо отметить, что долевая собственность на жилище уже в силу своей природы ограничивает права каждого из долевых собственников и здесь можно говорить об ограничении в силу правовой модели, предусмотренной ГК РФ. Но, кроме этого, на практике систематически встречаются случаи злоупотребления своими правами одних долевых собственников жилища по отношению к другим. Это проявляется в воспрепятствовании пользования общими местами в жилище, самовольном занятии дополнительной жилой площади, препятствии доступа в общее жилище и т.п. В этой связи говорить об однозначном исполнении принципа недопустимости ограничения жилищных прав не приходится, поскольку в самой сути отношений долевых собственников заложен конфликт интересов^[26].

Безусловно, специальный объект отношений — жилище накладывает свой отпечаток на отношения, связанные и с долевой собственностью. Физическое свойство жилого помещения проявляется в том, что это объект ограниченного пространства, предназначенный для проживания граждан. Ограниченность пространства жилого помещения приводит к вынужденному тесному контакту лиц, проживающих в нем, что в свою очередь, приводит к ограниченности в действиях участников таких отношений. Таким образом, первопричиной ограниченности в правах участников долевой собственности на жилище являются физические свойства объекта.

Проблема ограниченности жилищного фонда, объективные и субъективные причины, связанные с невозможностью решения извечного жилищного вопроса, порождают необходимость признать вполне очевидную истину: достичь ситуации, которая устраивала бы всех проживающих в жилом помещении, невозможно. Кроме того, как отмечалось выше, долевой собственник жилого помещения в силу правовой модели вынужден быть ограничен в правах. Однако степень ограниченности в правах должна подлежать четкому и справедливому правовому регулированию^[27]. Так, общепризнанным является положение о том, что ограничения прав и свобод человека и гражданина не могут являться чрезмерными и должны быть адекватны обстоятельствам, обеспечившим их возникновение. В указанном выше уточнении речь идет о принципе соразмерности ограничения в правах, который должен присутствовать и в отношениях долевой собственности на жилище.

Прежде всего, этот принцип должен проявляться в том, что долевой собственник, несмотря на существующие ограничения, должен иметь возможность использовать имущество по назначению, то есть для проживания, и извлекать из него пользу. Но, к сожалению, это не всегда происходит в реальности, если, к примеру, речь идет о владении незначительной долей, которая в пропорции к жилым метрам не соответствует представлениям о минимальном размере жилого помещения или о невозможности пользования жилищем ввиду злоупотребления правом со стороны сособственника. В указанных случаях это лицо не собственник жилища, как места, предназначенного для постоянного проживания, а некоего предмета с неопределенным статусом.

Вопрос ограниченности в правах в рамках долевой собственности на жилище многогранен и поэтому его также следует рассматривать со стороны соотношения такой ограниченности в правах с юридической природой доли и ограниченными вещными правами.

Достижение баланса интересов всегда было целью организации справедливого правопорядка, формирование которого происходит благодаря взвешенным и гуманным юридическим нормам. Необходимо отметить, что вопрос о степени ограниченности прав долевых собственников жилища в настоящее время решается неоднозначно, о чем свидетельствуют негативные примеры из практики взаимоотношений долевых собственников, в которых один из собственников существенно ущемлен в правах^[28]. Представляется, что существующая неоднозначность вопроса о степени ограниченности прав долевого собственника налагает на государство обязанности по разработке и закреплению справедливых норм, дабы в максимальной степени отрегулировать отношения долевой собственности, исключая возможность злоупотребления правами. Также в настоящее время требуются эффективные и быстрые механизмы восстановления нарушенных прав, основанные на принципе обоюдного равенства в вопросе ограничения прав.

Важно отметить, что такие механизмы регулирования прав и обязанностей долевых собственника жилища, по нашему мнению, должны основываться на принципах социального общежития, а именно: каждый человек должен приноравливаться ко всем остальным; неделимые вещи должны использоваться, если это возможно, сообща, при этом, если количество вещей позволяет, то без ограничений, а в противном случае — пропорционально числу тех, кто имеет на них право; при равном праве владения либо устанавливается поочередное пользование, либо же первоочередное владение и пользование предоставляется по жребию.

В свою очередь, не только на долевых собственниках, как обособленной группе индивидов гражданского общества, но и общественности в целом, лежит моральная ответственность за осуществление контроля над ситуацией в рассматриваемой сфере, прививая принципы гуманизма и добрососедских отношений. Это важно потому, что ни один из индивидов не застрахован от того, что в течение своей жизни он не станет долевым собственником жилища с проистекающими из этого последствиями юридического и фактического характера. Надо согласиться с мнением о том, что поиск нужного баланса различных прав, как попытка реализовать издревле существующую в частном праве несбыточную мечту — уравновесить различные ценности, индивидуальные и групповые, моральные и имущественно-экономические» задача, прежде всего, науки^[29]. Ценностные моменты никак не могут оставаться для исследователя в стороне, когда речь идет об одном из основополагающих прав человека — праве на жилище. Вместе с тем не нужно забывать, что даже противоречивые интересы не всегда вызывают конфликты (у одного интерес быть собственником квартиры, а другого — использовать ее для проживания) и цель права — не только урегулировать ситуацию возможного конфликта интересов, но и постараться избегать столкновения этих интересов.

Полагаем, что вышеизложенная позиция о задачах науки в полной мере распространяется и на проблемы долевой собственности, учитывая ту возможную конфликтность интересов, которая изначально заложена в модели отношений долевых собственников, а также многообразие отношений по поводу долевой собственности на жилище.

Проведенный выше анализ отражения принципов права на жилище в праве долевой собственности на жилище говорит о том, что совокупность отношений по поводу долевой собственности на жилище — отдельный институт общественных отношений, к которому принципы права на жилище применяются со значительными оговорками. Для распространения общих принципов права на жилище в полном объеме на этот институт необходима корректировка законодательства с внесением в него изменений, позволяющих нивелировать те ограничения, которые не позволяют долевым собственникам жилища почувствовать себя полноценными обладателями «права на жилище» в его классическом понимании.