Файл: Понятие общей собственности (Долевая собственность на жилище как основной вид общей долевой собственности).pdf

2.2. Содержание правоотношений долевой собственности на жилище

В основе права собственности на жилище лежат вещные права. Вещное право на жилое помещение определяется как абсолютное субъективное гражданское право, предоставляющее управомоченному лицу возможность непосредственного господства над индивидуально-определенной вещью (жилым помещением), а также возможность отстранения от этой вещи всех других лиц посредством использования установленных в законе правомочий, защищаемое вещно-правовыми исками^[30].

Основные вещные права закреплены ст. 209 ГК РФ, согласно которой собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Указанная статья имеет общее значение и касается прав на любые материальные объекты, в том числе жилое помещение. В свою очередь, статья 288 ГК РФ устанавливает важное уточнение о том, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Статья 1 ЖК РФ в число жилищных отношений, также, как и ГК РФ, включает отношения по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями. В свою очередь, статья 30 ЖК РФ содержит положения о правомочиях собственника жилого помещения.

Также жилищное законодательство содержит отдельную группу прав и норм, направленных на то, чтобы гарантировать реализацию вышеуказанных прав. К примеру, права, связанные с обслуживанием жилого помещения, санитарные и технические нормы и т.п.

Что же касается права общей долевой собственности на жилище, то на этот институт распространяются все общие положения гражданского законодательства о долевой собственности, основу которых составляют положения о вещных правах соответственно^[31].

Сравнивая право общей долевой собственности на жилище и право собственности на жилище, с учетом вышеизложенного, можно отметить следующее.

Как и в классическом понимании права собственности на жилище, долевой собственник обладает вещным правом и поэтому владеет, пользуется и распоряжается жилищем, но ограниченно, в соответствии с принадлежащими долями. В связи с этим, в отличие от классического права собственности на жилище, об абсолютном господстве над жилым помещением какого-либо участника долевой собственности говорить не приходится. Указанным абсолютным господством над жилищем обладают только все сособственники в результате согласованных действий. Кроме того, долевой собственник жилища имеет право на защиту не только от противоправных действий третьих лиц, но и от противоправных действий сособственника. В то же время долевой собственник жилища обязан неукоснительно соблюдать технические и санитарные нормы, поскольку их несоблюдение неминуемо приведет к значительному нарушению прав другого долевого собственника, чего может не произойти в случае единоличной собственности на жилое помещение.

Учитывая, что в жилищных правоотношениях участвуют публично-правовые образования, а также существуют публично-правовые средства, обеспечивающие реализацию права, единое представление о месте жилищных прав в системе права в науке отсутствует. В связи с чем, представляется интересным, уяснить к какой категории прав (частных или частно-публичных) относятся права, принадлежащие долевым собственникам жилища. Проблема определения жилищного права как частно-публичной отрасли обусловлена спецификой определения жилого помещения, содержащегося в Жилищном кодексе РФ. С одной стороны, жилье — это объект недвижимости, т.е. объект гражданско-правовых отношений, относящихся в юридической науке к частноправовым^[32]. Однако совокупность административных правил и норм, которым должен соответствовать объект недвижимости, чтобы получить статус жилого помещения, отражает не только частные, но и общественные интересы (например, санитарно-гигиенические правила, технические нормы и т.п.), что неизбежно порождает административно-правовые отношения, относящиеся в юридической науке к публично-правовым.»

Анализируя отношения собственности, включающие в себя владение, пользования и распоряжение жилыми помещениями и общим имуществом в многоквартирном доме, ученые-юристы признают, что они включаются в предмет регулирования жилищного права (законодательства) с учетом значительной их специфики, проявляющейся именно благодаря объектам этих отношений: жилым помещениям, общему имуществу в многоквартирных домах. Однако указанное выше не означает, что частное право не регулирует основу этих отношений. Напротив, ряд статей ЖК РФ повторяют содержание ГК РФ либо находятся в тесной связи с его положениями. Так, ГК РФ содержит Главу 18, полностью посвященную регулированию права собственности на жилое помещение. В свою очередь, ЖК РФ предусматривает специфику, устанавливая ограничения в пользовании жилым помещением, но ответственность за недобросовестные действия собственника с жилым помещением предусмотрена, все же, ГК РФ (ст. 293 ГК РФ). Кроме того, ЖК РФ содержит специфический институт — право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в основе построения которого лежат общие принципы долевой собственности, заложенные ГК РФ.

Принимая во внимание вышеизложенное, не возникает сомнений, что права, принадлежащие долевому собственнику на жилище, необходимо рассматривать в качестве разновидности гражданских (частных) прав^[33]. Это следует из того, что, кроме классических вещных прав на жилище, элементом правоотношений в данной ситуации выступают еще и частные взаимоотношения участников долевой собственности, а основным методом в регулировании отношений участников долевой собственности является гражданско-правовой подход согласования их воли в отношении пользования и распоряжения общим жилищем, а также разделения бремени его содержания. Остальные же нормы, касающиеся обслуживания жилья, соблюдения санитарных и технических правил и т.п., имеют вспомогательный характер для реализации вещных прав долевого собственника.

Определяя правовое регулирование отношений долевой собственности на жилище, отметим, что рассматриваемые отношения регулируются общими положениями гражданского законодательства о долевой собственности, о праве собственности на жилое помещение, а также общими положениями жилищного законодательства. Специальные юридические нормы, которые бы регулировали исключительно этот институт отношений, отсутствуют. Предусмотренный ЖК РФ отдельный институт права общей долевой собственности регулирует отношения, связанные с обладанием долями в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома (чердак, лестница, земельный участок и т.п.), и не распространяет свое действие на само жилое помещение.

Содержанием правоотношений долевой собственности на жилище будут являться те права и обязанности долевого собственника, которые традиционно свойственны долевому собственнику вещи. Однако конкретный объем прав и обязанностей долевых собственников жилища будет определяться, прежде всего, характеристиками жилого помещения и характером доли в праве на него, затем достигнутыми договоренностями между сособственниками^[34].

Долевую собственность на жилище отличает от других видов гражданских отношений, в том числе совместной собственности, высокая вероятность развития конфликта между ее участниками, ввиду особой ценности жилого помещения как социального блага. В целях предотвращения конфликтных ситуации между долевыми собственниками в российском праве существует особое понимание отношений, связанных с использованием жилища, находящимся в долевой собственности, разделом общего жилища, находящегося в долевой собственности, выделом из него доли.

Так, в настоящее время существуют официальные разъяснения Верховного суда РФ, касающиеся указанных вопросов. Особое значение разъяснения отводят, во-первых, установлению порядка пользования общим жилым помещением как инструменту соблюдения интересов при его одновременном использовании, уточняя, что при этом должны учитываться фактически сложившееся отношения по использованию помещения, а также нуждаемость лица в пользовании конкретной частью помещения. Во-вторых, разъяснения уделяют внимание специальным правилам раздела имущества и выдела из него доли, к числу которых относится: недопущение нанесения несоразмерного ущерба для строения при разделе или выделе доли для чего дается конкретизация этого понятия; соблюдение порядка определения размера компенсации, выплачиваемой участнику долевой собственности на жилище при невозможности выдела его доли в натуре и т.д. В-третьих, важным является разъяснение по вопросу вселения третьих лиц в общее жилое помещение, происходящего без согласования со всеми участниками долевой собственности (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом»).

Кроме того, в настоящее время существуют специальные правовые позиции Конституционного суда РФ и Верховного суда РФ по вопросам применения положений ГК РФ, регулирующих лишение права собственности на долю владельца незначительной доли в праве собственности на жилище, где указывается то, как необходимо осуществлять толкование соответствующих положений ГК РФ и раскрывается понятие существенного интереса лица в пользовании общей вещью, если речь идет о жилом помещении.

Несмотря на вышеуказанное, в настоящее время существует недостаточное правовое регулирование отношений долевой собственности на жилище, что приводит к возникновению ряда проблем, связанных с реализацией и защитой прав долевых собственников жилища.

Таким образом, долевая собственность на жилище существует в правовой сфере как категория, присутствующая в практических взаимоотношениях участников гражданского оборота, однако в настоящее время она не находит своего отражения в российском законодательстве. Представляется, что указанное выше обстоятельство отрицательно сказывается на регулировании общественных отношений и приводит к отсутствию баланса интересов участников долевой собственности на жилище.

Заключение

Подводя итог изложенному в работе, можно сделать следующие выводы.

Собственность, как экономическую категорию, можно охарактеризовать как отношения между участниками общественных отношений по поводу вещей, в которых отмечается принадлежность материальных ценностей одним лицам, с одной стороны, и обособление этих ценностей от всех иных лиц, с другой стороны. В свою очередь, правом собственности — это вещное право, которое дает лицу наиболее полное господство над вещью путем владения, пользования и распоряжения ею, а также совершения в отношении ее любых действий, не запрещенных законом и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц.

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Участник долевой собственности вынужден воздерживаться от владения, пользования и распоряжения общим имуществом без согласования действий с другими сособственниками, а также не препятствовать остальным участникам в осуществлении их прав пользования общим имуществом.

Что касается самого понятия доли в общем имуществе, выделяются понятия идеальной и реальной доли. Под реальной долей имеется в виду конкретная, физическая обособленная часть общего имущества, которая принадлежит каждому из сособственников, в отличие от идеальной доли, которая не выделена в натуре, а определена в виде дроби в общей собственности. Таким образом, понятие идеальной доли сводится к определенному денежному эквиваленту части имущества. Кроме того, реальную долю определяют как право пользования определенной частью имущества.

К специфическим видам долевой собственности, наряду с долевой собственностью лиц, заключивших договор товарищества, долевой собственностью на земли сельскохозяйственного назначения и долевой собственностью на общее имущество в многоквартирном доме, можно отнести и право общей долевой собственности на жилище. Это продиктовано следующими его особенностями:

— особым характером такой долевой собственности, который вызван специфическим предметом — жилищем, вокруг которого складываются правоотношения. Жилище является одним из основных социальных благ граждан;

— особым характером правоотношений долевых собственников, которым свойственна ограниченность в волевых действиях сторон. Такая ограниченность вызвана характеристиками объекта, вокруг которого складываются отношения, а также обязательственными отношениями между долевыми собственниками;

— особым правовым характером доли в праве собственности на жилище.

Особенностью общей долевой собственности на жилище является неизбежные неудобства совместного использования одной вещи несколькими лицами, носителями однородных прав.

Долевая собственность на жилище уже в силу своей природы ограничивает права каждого из долевых собственников и здесь можно говорить об ограничении в силу правовой модели, предусмотренной ГК РФ. Первопричиной ограниченности в правах участников долевой собственности на жилище являются физические свойства объекта.

Представляется, что существующая неоднозначность вопроса о степени ограниченности прав долевого собственника налагает на государство обязанности по разработке и закреплению справедливых норм, дабы в максимальной степени отрегулировать отношения долевой собственности, исключая возможность злоупотребления правами. Также в настоящее время требуются эффективные и быстрые механизмы восстановления нарушенных прав, основанные на принципе обоюдного равенства в вопросе ограничения прав.