Файл: Понятие общей собственности (Долевая собственность на жилище как основной вид общей долевой собственности).pdf

1.2. Правомочия собственников в праве общей долевой собственности

Правомочия владения, пользования и распоряжения составляют содержание права общей долевой собственности с той лишь особенностью, что в отношении общей вещи они должны осуществляться по соглашению всех ее участников^[7]. Отсюда вытекает многообразие отношений общей долевой собственности, которые складываются как с внешней стороны — между собственником и всеми другими лицами, так и «внутри» — между участниками долевой собственности.

При этом, если внешние отношения имеют абсолютный характер, то внутренние имеют относительный характер ввиду ограниченного круга субъектов. Такие отношения имеют черты обязательственного характера в силу необходимости согласования воли.

Описанный выше дуализм соответственно проявляется и в положениях ГК РФ, регулирующих институт долевой собственности, статьи которого носят вещно-правовой характер, но при этом осложнены обязательственным элементом (ст. 245, 246, 247, 248 ГК РФ), либо имеют только обязательственный характер (статья 249 ГК РФ)^[8].

Для существования концепции долевой собственности необходимо, чтобы правомочия участника общей долевой собственности ограничивались. В этой связи участник долевой собственности вынужден воздерживаться от владения, пользования и распоряжения общим имуществом без согласования действий с другими сособственниками, а также не препятствовать остальным участникам в осуществлении их прав пользования общим имуществом.

Все многообразие отношений долевых собственников можно свести к отношениям по поводу:

— осуществления сособственниками правомочий владения, пользования и распоряжения общим имуществом;

— несения расходов на общее имущество;

— преимущественного права покупки доли.

Каждая из этих ветвей отношений имеет свое правовое наполнение. Так, к первой группе правоотношений относятся вопросы предоставления во владение и пользование сособственника части общего имущества, соразмерной доле участника долевой собственности (п. 2 ст. 247 ГК РФ); распределения выгоды от использования общего имущества (ст. 248 ГК РФ); способы распоряжения общим имуществом (п. 1 ст. 246 ГК РФ), а также раздела общего имущества и выдела из него доли (ст. 252 ГК РФ).

Следует отметить и правоотношения по поводу расходов на содержание и ремонт общего имущества, возникающие вследствие выполнения участниками долевой собственности обязанности соразмерно с долей каждого участвовать в несении расходов в связи с содержанием и сохранением общего имущества. Отметим, что любой из сособственников вправе исполнить соответствующую обязанность в полном объеме, в связи с чем, у него возникает регрессное право требовать от других сособственников возмещения части общих расходов, приходящихся на их долю.

Отдельно можно выделить институт права преимущественной покупки доли, направленный на защиту интересов остальных долевых собственников, которые остаются участниками отношений после продажи доли их сособственником.

Данный механизм предусматривает процедуру уведомления участника долевой собственности с предложением приобретения доли по определенной цене перед продажей ее третьему лицу.

Юридические правила раздела имущества, находящегося в долевой собственности, и выдела из него доли, являются важной гарантией соблюдения интересов долевых собственников при намерении прекратить общую собственность. ГК РФ предусматривает возможность раздела имущества по соглашению сторон или в судебном порядке при не достижении соглашения, содержит понятия выдела доли в натуре и компенсации в случае невозможности выдела доли в натуре, устанавливает правила лишения собственника его незначительной доли.

Ученые-компаративисты отмечают следующие отличительные черты норм российского законодательства, регулирующих долевую собственность^[9].

Во-первых, в отличие от европейского законодательства российское право не уделяет внимание вопросам управления имуществом, акцентируя внимание на пользовании, владении и распоряжении им. Иностранное же законодательство уделяет внимание вопросам управления общей вещью, предусматривая то, что управление может осуществляться как всеми участниками общей собственности, так и одним из сособственников, который должен руководствоваться общими интересами.

Во-вторых, имеет отличия правовой механизм принятия решений сособственниками в России и в странах Европы. В европейских правопорядках применяется принцип большинства, тогда как российское гражданское законодательство предусматривает принцип единогласия в принятии решений.

В-третьих, в европейских правопорядках в большей степени, нежели чем в российском праве, применяется принцип свободы договора. В европейском праве условия договора между сособственниками в отношении недвижимого имущества, зарегистрированные в компетентном органе, распространяются также на приобретателей доли в будущем^[10].

В-четвертых, по-разному решается вопрос о бремени содержания имущества.

Так, если европейское законодательство ориентировано на принцип справедливости при распределении расходов (пропорциональность интенсивности использования общей вещи), то российское право руководствуется формальным критерием, которым выступает пропорциональность размеру доли.

В-пятых, правовая природа применения права преимущественной покупки различна. В отдельных европейских странах данное право существует только на основании договора, тогда как в российском законодательстве оно предусмотрено законом.

В-шестых, в европейском праве, в отличие от российского, существуют следующие варианты отмены общности: продажа вещи в обычном порядке или с аукциона с последующим делением доходов пропорционально долям; передача вещи одному или нескольким владельцам, а также прекращение общей собственности ввиду злоупотреблений правом одним из сособственников.

1.3. Правовая природа доли в праве общей долевой собственности

Право общей долевой собственности невозможно рассматривать в отдельности от понимания того, что собой представляет доля вообще. В науке гражданского права вопрос юридического существа доли является дискуссионным. В основном юридическая дискуссия сводится к тому, что должно означать понятие «доля», означает ли она часть конкретного имущества или долю в праве на общее имущество и что за этим следует.

В юридической литературе высказаны различные мнения по поводу правовой природы доли в общей долевой собственности^[11].

Цивилисты отмечают, что распространенным среди ученых-юристов является мнение о том, что доля признается не чем иным, как долей в праве собственности на общее имущество. Данная точка зрения находит свое отражение в нормах российского гражданского законодательства и соответствует легальному определению долевой собственности, содержащемуся в ГК РФ, согласно которому «долевая собственность — это общая собственность с определением доли каждого из сособственников в праве собственности».

Доля в праве как раз и означает, что у каждого сособственника нет самостоятельного, исключительного субъективного права на какую-то определенную часть вещи (это касается не только неделимого, но и делимого имущества, в том числе совокупности вещей).

В отношении долевой собственности отмечается то, что она представляет собой весьма сложную идеальную конструкцию, предлагающую считать, что при юридической неделимости вещи право на нее состоит из многих долей (частей).

В основе указанной концепции лежит утверждение римского юриста Цельза, который подчеркивал, что идеальные части постигаются сознанием более, чем физически. В связи с чем, он выдвинул идею о том, что каждый из совладельцев имеет частичное право собственности на вещь в целом. Другими словами, римский юрист говорил о том, что общее право собственности делится на доли.

Цивилисты отмечают как теоретические достоинства, так и недостатки этой концепции. К числу достоинств относится то, что право каждого сособственника распространяется на всю вещь, не ограничиваясь какой-то конкретной частью общей вещи, в том числе на доходы от использования этой вещи, и обременения, связанные с ней. Кроме того, ими не ставится под сомнение характеристика общей собственности как многосубъектной конструкции, поскольку права других сособственников также распространяются на всё имущество в целом^[12].

Вместе с тем, учеными-юристами приводятся доводы о том, что физически на части можно разделить только объект, существующий реально и имеющий какие-либо количественные параметры (размер, масса и т.п.). Однако право в субъективном смысле, включая право собственности, нельзя отнести к числу таких объектов. Количественное значение права собственности невозможно измерить, оно остается неизменно, а все изменения в содержании данного права носят исключительно качественный характер. В этой связи подход, используемый в ГК РФ, подвергается критике. Как отмечает ряд отечественных цивилистов, право можно ограничить, но нельзя разделить на части. Следуя такой логике, делению должно подлежать не право, а сама вещь с выделением в ней соответствующих долей^[13].

Также в науке существует подход, согласно которому на доли делится не только право, но и имущество. Такой подход представляется нам наиболее приемлемым, учитывая необходимость обособления частей жилища для проживания в нем.

Отметим, что законодатель использует в статьях, посвященных долевой собственности, как термин «доля в праве собственности» (ст. 244 ГК РФ), так и «доля в общем имуществе» (ст. 255 ГК РФ), что говорит об отсутствии единого понимания характера доли по отношению к различным юридическим ситуациям.

В цивилистической науке существует понятие реальной и идеальной доли. Под реальной долей понимается доля, которая индивидуализирована в натуре^[14].

То есть в данном случае под реальной долей имеется в виду конкретная, физическая обособленная часть общего имущества, которая принадлежит каждому из сособственников, в отличие от идеальной доли, которая не выделена в натуре, а определена в виде дроби в общей собственности. Таким образом, понятие идеальной доли сводится к определенному денежному эквиваленту части имущества. Кроме того, отдельные авторы определяют реальную долю как право пользования определенной частью имущества.

Однако существует критика понимания доли в праве общей собственности как реальной. Аргументами такой критики выступает то, что если у собственника обозначена реальная доля, то его следовало бы признать индивидуальным собственником части вещи, а не участником общей собственности.

Как справедливо отмечается в юридической литературе, собственник доли может быть заинтересован не только в доходах, которые приносит общая вещь (например, при сдаче ее внаем), но и в том, чтобы использовать эту вещь для удовлетворения своих потребительских нужд (например, самому проживать в доме).

По нашему мнению, нет необходимости рассматривать долю как понятие только исключительно идеальное или, наоборот, реальное. На практике доля, отраженная в объекте, может принимать характер реальной или идеальной доли в зависимости от конкретных характеристик объекта права собственности и количественного состава участников правоотношений.

Согласно мнению некоторых авторов, доля может быть как мерой стоимости части вещи, то есть идеальной, так и долей в натуре^[15].

Указанное выше подтверждает и конструкция пункта 2 статьи 247 ГК РФ, согласно которой участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого, вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. Отсюда следует, что долевой собственник может иметь возможность владеть и пользоваться имуществом пропорционально своей доле, а может и не иметь такой возможности, обладая правом на компенсацию. Другими словами, в первой части пункта 2 статьи 247 ГК РФ речь идет о реальной доле, а во второй — об идеальной доле. В случае реальной доли, она находит свое отражение в имуществе долевого собственника. В случае идеальной доли она не находит свое конкретное отражение в имуществе, и существует для того, чтобы зафиксировать некую ценность для получения последующей компенсации либо иной выгоды от распоряжения общей вещью. Обратим внимание на то, что в качестве первостепенного блага от обладания долей законодатель указывает именно физическое обладание имуществом пропорционально доле, а только затем получение некой компенсации.