Файл: Нотариальные действия (Особенности нотариального удостоверения сделок).pdf
Добавлен: 18.05.2023
Просмотров: 379
Скачиваний: 2
Последним видом нотариально удостоверяемых сделок рассмотренным в данной главе будет удостоверение договоров. «Под договором понимают и юридический факт, лежащий в основе обязательства, и само договорное обязательство, и документ, в котором закреплен факт установления обязательственного правоотношения» [12, с. 256]. Нотариус удостоверяет такие договоры как договоры об отчуждении недвижимости (купли-продажи, дарения, мены), договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением, договоры залога, аренды, найма жилого помещения, пользования имуществом. Все чаще обращаются к нотариусам и для удостоверения различных предварительных договоров. Преимущества нотариально удостоверенных договоров уже были описаны в начале этой главы, когда шла речь об особенностях удостоверения сделок, такие как материальная ответственность нотариуса, обязанность разъяснить правовые последствия договора и так далее. Сами условия договора определяют стороны. «Принцип «свободы договора», закрепленный в ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, допускает возможность включения любых условий, не противоречащих действующему законодательству» [21, с. 275]. При этом есть определенные пункты, которые должны присутствовать в договоре по указанию закона. Например, в любой нотариально удостоверяемый договор обязательно включаются такие существенные условия как предмет, в случае возмездного договора также и цена. В соответствии с п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, «существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением» [1]. Некоторые виды договоров обладают существенными условиями, не закрепленными непосредственно в тексте нормативно-правового акта. Например, для брачного договора, исходя из смысла ст. 40 Семейного кодекса Российской Федерации, можно вывести что «изменение хотя бы одного имущественного права или одной обязанности супругов, которые обычно подпадают под законный режим имущества супругов, на будущее время» можно считать таковым, то есть договор «должен установить хотя бы одно правило, рассчитанное на применение в будущем, - как в браке, так и при его расторжении» [12, с. 264]. Ещё одним договором, связанным с семейным законодательством является соглашение об уплате алиментов. В данном случае важным вопросом, кроме определения суммы алиментов, которая не должна быть ниже той, что сторона могла бы получить в ходе судебного разрешения спора, является определение наличия алиментных обязательств. Довольно часто к нотариусу обращаются лица для заключения гражданско-правового соглашения о предоставлении содержания, неверно понимая его правовую природу. В таком случае «нотариус, к которому для нотариального удостоверения соглашения обратились лица, не являющиеся участниками алиментных отношений в силу закона, должен разъяснить им правовую природу заключаемого соглашения, обратить внимание на отсутствие у него силы исполнительного листа и требований к обязательному нотариальному удостоверению» [27, с. 1656].
Отдельно необходимо заметить, что при нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью ст. 56 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате устанавливает некоторое территориальное ограничение: договор по отчуждению недвижимости находящейся на территории определенного субъекта Российской Федерации, может быть удостоверен лишь нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах данного субъекта. «Удостоверение договора об отчуждении объектов недвижимого имущества, находящихся в разных субъектах Российской Федерации, производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах одного из субъектов Российской Федерации, на территориях которых находится указанное имущество» [2].
При удостоверении любого договора нотариус обязан убедиться в отсутствии судебного акта о признании заявителя недееспособным или ограниченно дееспособным, запросив через ЕИС данные сведения из ЕГРН. Отсутствие заявителя в «Перечне организаций и физических лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму проверяется посредствам личного кабинета на сайте Росфинмониторинга» [21, с. 244]. Стоимость имущества -объекта договора - как правило определяется соглашением сторон, но в определенных случаях нотариус устанавливает данную информацию из «документов, предусмотренных налоговым законодательством Российской Федерации или Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 N 4462-1» [6].
В случае залога или отчуждения имущества, подлежащего обязательной государственной регистрации, нотариус должен проверить принадлежность данного имущества заявителю, за исключением случаев, если «в соответствии со сделкой на момент ее совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу» [2]. Принадлежность имущества, кадастровый номер, описание объекта, ограничения прав, обременения объекта, сведения о существующих правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования, правах третьих лиц в отношении объекта проверяются по соответствующим документам и сведениям ЕГРН, путем направления запроса в электронной форме нотариусом. В случае если право не зарегистрировано в ЕГРН, - на основании документов, подтверждающих его возникновение. «Права третьих лиц в отношении жилой недвижимости, если такие права не подлежат государственной регистрации проверяются на основании документов, подтверждающих принадлежность имущества, документов органов регистрационного учета граждан по месту жительства, управляющих компаний, органов местного самоуправления о зарегистрированных по месту жительства или месту пребывания лицах и заверений об обстоятельствах соответствующей стороны договора» [6].
Если объектом договора является имущество, права на которое не подлежат государственной регистрации, специальной регистрации или учету, движимое имущество, которое подлежит специальной регистрации или учету, принадлежность исключительного права автору, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, исключительные права на результат интеллектуальной деятельности, подлежащие государственной регистрации, всю необходимую информацию нотариус проверяет по заверениям сторон и/или соответствующим документам.
Права третьих лиц, в том числе обременения, не подлежащие государственной регистрации, арест имущества нотариус проверяет «на основании документов, подтверждающих принадлежность имущества и (или) заверений об обстоятельствах участников сделки. Информацию о соблюдении заявителем (продавцом) обязанности по извещению лиц, имеющих преимущественное право покупки, о цене и иных условиях договора купли-продажи, нотариус устанавливает по документам, подтверждающим отказ таких лиц от использования преимущественного права покупки на предложенных условиях, или по документам, подтверждающим исполнение указанной обязанности заявителем. Информацию об отсутствии согласия лиц, имеющих преимущественное право покупки, заключить договор купли-продажи на предложенных условиях в установленный законодательством Российской Федерации срок или о нереализации права преимущественной покупки нотариус устанавливает из заверений об обстоятельствах продавца» [6].
Благодарная последним новеллам в законодательстве для нотариально удостоверенных договоров сокращен срок регистрации и упразднена правовая экспертиза документов. Все это стало возможно благодаря множеству исследователей-правоведов, что активно высказывались в поддержку таких изменений: «сделка с недвижимым имуществом, прошедшая нотариальное удостоверение, не нуждается в каких-либо дополнительных подтверждениях своей юридической действительности и факта совершения, в том числе со стороны государственных органов, а момент заключения сделки с недвижимым имуществом должен быть связан с моментом её нотариального удостоверения» [10, с. 80].
Отдельно стоит упомянуть договоры об отчуждении или залоге доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью. При их удостоверении необходимо проверить «полномочия лица на распоряжение долей в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью - на основании сведений из Единого государственного реестра юридических лиц и документов, подтверждающих принадлежность доли в соответствии с пунктом 13.1 статьи 21 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 7, ст. 785; 2015, N 13, ст. 1811)» [6]. Затем необходимо удостовериться, что отчуждаемая доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью была оплачена полностью на основании списка участников общества с ограниченной ответственностью или выписки из него либо иных документов. Также нотариус изучает устав общества на наличие дополнительных требований к порядку отчуждения или залога доли. «Отсутствие акцепта лиц, обладающих преимущественным правом покупки доли в уставном капитале на условиях оферты, обязано подтвердить само общество в течение срока, установленного законодательством Российской Федерации или это должно следовать из устава общества, и/или из заверений стороны договора отчуждающей долю в капитале общества» [22, с. 143]. Некоторым своеобразием отличается ситуация при отчуждения доли в уставном капитале во исполнение опциона. «При удостоверении безотзывной оферты, акцепта безотзывной оферты, в результате которого заключается договор об отчуждении доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью во исполнение опциона, информацию о принадлежности доли в уставном капитале общества отчуждающему лицу, ее оплате, наличии предварительных согласий физических, юридических лиц, органов юридических лиц, об отказе от преимущественного права покупки, правах третьих лиц, наступлении или ненаступлении определенных опционом условий нотариус получает из документов, предусмотренных Регламентом, и в том объеме, который требуется от соответствующей стороны договора (оферента или акцептанта)» [6].
Таким образом, все нотариально удостоверяемые сделки подчиняются общим правилам совершения нотариальных действий указанных во второй главе настоящего исследования. Но в тоже время сделки обладают своими особенностями нотариального удостоверения, как и любое нотариальное действие. В первую очередь необходимо определить подлежит ли сделка обязательному нотариальному удостоверению, список таковых приведен ранее. От этого зависит определение тарифа и суммы услуг правового и технического характера. Например, при удостоверении сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению тариф составляет «0,5 % суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей», если же сделка не подлежит обязательному нотариальному удостоверению тариф составляет «- супругу, родителям, детям, внукам в зависимости от суммы сделки: до 10 000 000 руб. включительно - 3000 руб. + 0,2% оценки недвижимого имущества (суммы сделки); свыше 10 000 000 руб. – 23 000 руб.+ 0,1% суммы сделки, превышающей 10 000 000, но не более 50 000 руб; другим лицам в зависимости от суммы сделки: до 1 000 000 руб. включительно - 3000 руб. + 0,4% суммы сделки; свыше 1 000 000 до 10 000 000 руб. включ. - 7000 руб. + 0,2% суммы сделки, превышающей 1 000 000 рублей; свыше 10 000 000 рублей - 25 000 руб. + 0,1% суммы сделки, превышающей 10 000 000 руб., а в случае отчуждения жилых помещений (квартир, комнат, жилых домов) и земельных участков, занятых жилыми домами, - не более 100 000 руб.»[7]. Также клиент может не знать о возможности совершения сделки в простой письменной форме, так что во избежание конфликта и ущемления прав лица, обратившегося за совершением нотариального действия, нотариусу необходимо разъяснить данный момент. Полномочия представителей, родственные отношения, указываемые в тексте сделки, проверяются нотариусом на основании установленных законом документов или сведений государственных реестров, при этом с большинством из них налажено взаимодействие в электронном виде.
Все односторонние сделки, доверенности, завещания, распоряжения об их отмене, согласия, для оформления требуют выражения воли одной стороны. При этом принадлежность имущества, указанного в тесте сделки, заявителю или третьему лицу нотариусом не проверяется, так как такие сделки не влекут непосредственного перехода права собственности. При удостоверении многосторонних сделок, договора по оформлению в долевую собственность родителей и детей жилого помещения, приобретённого с использованием МСК, купли-продажи, мены, дарения, аренды, залога, соглашения о разделе имущества, напротив, право собственности должно быть подтверждено и правоустанавливающими документами и полученными нотариусом в электронном виде сведениями из единого государственного реестра недвижимости. Также при удостоверении любой многосторонней сделки нотариус проверяет отсутствие сторон в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве и Перечне организаций и физических лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму, а в случае юридических лиц и об отсутствии в их отношении исполнительного производства. Особенностью удостоверения договоров связанных с отчуждением или залогом доли в уставном капитале общества является тщательное изучение нотариусом устава данного юридического лица, так как в нем могут содержаться ограничения на совершение подобных действий.
Заключение
Непосредственно само определение понятия «нотариальное действие» отсутствует в законодательстве Российской Федерации, но подавляющее большинство исследователей выводят его из признаков нотариального действия. Основными признаками нотариального действия является то, что оно совершается нотариусом, предусмотрено законодательством, носит публично-правовой характер и совершается от имени Российской Федерации, направлено на защиту прав и законных интересов граждан и юридических лиц, не преследует цели извлечения прибыли. То есть, нотариальное действие - это предусмотренное законодательством действие, совершаемое нотариусом либо иным уполномоченным должностным лицом от имени Российской Федерации, не преследующее целей извлечения прибыли направленное на защиту прав и законных интересов граждан и юридических лиц. Виды нотариальных действий, в отличие от понятия, прямо указаны в главе 8 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, хотя их перечень не является исчерпывающим и может быть расширен иными актами законодательства. Должностные лица консульских учреждений Российской Федерации, главы местных администраций и специально уполномоченные должностные лица местного самоуправления могут совершать двенадцать видов действий, нотариусы тридцать два вида. Нормативно-правовые акты, регулирующие порядок совершения нотариальных действий данными лицами, указаны в статьях 38, 37 и 35 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате соответственно. Основными классификациями видов нотариальных действий являются следующие: по направленности - удостоверение бесспорного права, придание документу исполнительной силы, удостоверение и свидетельствование бесспорных фактов, в том числе удостоверение юридических фактов, свидетельствование доказательственных фактов, нотариальные действия вспомогательного характера; по совершающим субъектам - совершаемые нотариусами, совершаемые должностными лицами органов исполнительной власти, совершаемые должностными лицами консульских учреждений. Иногда, для определенных целей, используют специальные классификации. Например, с точки зрения конституционного права выделяют следующие нотариальные действия: в сфере защиты конституционного права граждан на судебную защиту, в сфере защиты конституционных прав граждан в сфере гражданского оборота и предпринимательской деятельности, в сфере защиты конституционных прав в области семейных и наследственных правоотношений, в сфере защиты конституционного права на обращение в государственные органы и органы местного самоуправления, направленные на защиту конституционных прав в сфере избирательного процесса.