Файл: Гражданское право Особенная часть.pdf

91

Договор ренты

абсолютно длящимся характером взаимоотношений сторон. 
Получателем ренты здесь выступает гражданин, а если это 
не противоречит закону, то и некоммерческие организации 
в соответствии c целями их деятельности. Пожизненная рен-
та ограничена сроком жизни получателя ренты (гражданина), 
а пожизненное содержание c иждивением как разновидность 
пожизненной ренты характеризуется специфичным объектом 
– недвижимостью, передаваемой в собственность плательщи-
ка, и характером обязанности последнего – осуществлять по-
жизненное содержание c иждивением.

Договор ренты относится к реальным договорам, то есть 

считается заключенным с момента передачи вещи. Совер-
шение реального договора обременяется формализованным 
требованием нотариального удостоверения сделки ренты, а 
заключение договора ренты, по которому передается недви-
жимость, обременяется требованием государственной реги-
страции перехода права собственности на недвижимое имуще-
ство. Соответственно, для реального договора первостепенное 
значение имеет передача вещи, а для реального договора, по 
которому передается недвижимость, – переход права соб-
ственности, подлежащий государственной регистрации, кото-
рый и определяет момент совершения такого договора. Таким 
образом, система традиции, лежащая в основе реализации ре-
альной конструкции договора ренты, всецело проявляет себя: 
договор ренты считается заключенным с момента передачи 
движимого имущества, а равно с момента перехода права соб-
ственности на недвижимое имущество, подлежащего государ-
ственной регистрации.

По характеру передачи имущества под выплату ренты раз-

личают бесплатную и платную ренту. К договору ренты, свя-
занного с передачей плательщику ренты имущества бесплат-
но, в субсидиарном порядке применяются правила о договоре 
дарения, а к договору ренты, предусматривающему передачу 
имущества за плату, в субсидиарном порядке применяются 
правила о договоре купли-продажи.

Существо договора ренты определяет некоторые особенно-

сти применения норм гл. 30 ГК к отношениям по передаче 

92

Договоры, направленные на передачу имущества в собственность

имущества в собственность плательщика ренты. Так, безус-
ловно, к этим отношениям применяются правила, касающи-
еся количества, качества, комплектности, ассортимента, тары 
и упаковки передаваемого товара. В то же время правила об 
оплате товара могут применяться к договору ренты лишь в 
той части, которые касаются необходимости оплаты товара 
полностью после его передачи. Остальные правила, касаю-
щиеся в частности рассрочки или отсрочки оплаты, противо-
речат существу договора ренты, а значит, не подлежат при-
менению. Важно учесть, что условие о цене при передаче 
имущества по договору ренты за плату подлежит квалифика-
ции в качестве необходимого, а значит, существенного усло-
вия этого договора. Применение к договору ренты в субси-
диарном порядке правил о дарении сводится исключительно 
к правилу об отсутствии встречного предоставления. Однако, 
независимо от платности или бесплатности передачи иму-
щества под выплату ренты, договор ренты всегда является 
возмездным.

Договор ренты является односторонним и порождает един-

ственное обязательство по внесению рентных платежей.

В доктрине прочно устоялось мнение о том, что договор 

ренты, независимо от его разновидности, относится к риско-
вым сделкам. При этом рисковый характер договора ренты 
в одних случаях объясняется тем, что размер рентных плате-
жей (в отличие, например, от договоров купли-продажи или 
мены, опосредующих, по общему правилу, акты эквивалент-
ного товарооборота) окажется больше или, напротив, меньше 
стоимости отчуждаемого под выплату ренты имущества

59

. В 

других случаях выдвигается тезис о том, что объем, причитаю-
щихся получателю рентных платежей, является неопределен-
ным. Элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон 
договора ренты, заключается в вероятности того, что, либо 
один, либо другой контрагент фактически получит встречное 
удовлетворение меньшего объема, чем им самим предостав-

59    

Сергеев А.П. Рента и пожизненное содержание с иждивением (гл. 34) // 

Гражданское право: Учебник: в 3-х т. Т. 2. / Под ред. Сергеева А.П. М.: РГ-Пресс, 
2010 г. – С. 151.

93

Договор ренты

ленное

60

. Некоторые авторы считают, что если договор по-

жизненной ренты по своему существу является рисковым, то 
договор постоянной ренты становится таким ввиду того, что 
такие внешние факторы, как нестабильность политического и 
социально-экономического развития страны, резкие ценовые 
колебания, могут привести к тому, что обязательство по вы-
плате ренты станет неосуществимым

61

.

На наш взгляд, квалифицирующее влияние приведенных 

выше внешних факторов на рисковый характер договора рен-
ты нельзя признать обоснованным. В принципе такое влия-
ние оказывается на любую гражданско-правовую сделку, не-
зависимо от возможности ее отнесения к алеаторным сделкам. 
Рисковой характер сделки объясняется ни столько внешними 
факторами (состоянием экономических, социальных, полити-
ческих условий развития страны и др.), сколько характером 
взаимоотношений сторон сделки, которые заранее осознают 
риск того, что одна из них при наличии определенных обсто-
ятельств чего-либо лишится, а другая, напротив, приобретет 
то, на что вправе была рассчитывать. При этом алеаторная 
сделка не может носить рисковый характер только для одной 
из ее сторон. В подобной сделке получение выгоды одной из 
сторон ставится в зависимость от неполучения такой выгоды 
другой стороной. Учитывая изложенные обстоятельства, до-
говор пожизненной ренты в принципе не попадает под при-
знаки рисковой сделки. Во-первых, срок жизни получателя 
ренты должен восприниматься исключительно в качестве сро-
ка действия договора, а соответственно, смерть получателя 
ренты выступает способом определения окончания действия 
договора. Смерть человека не относится к обстоятельствам, 
которые характеризуются неопределенностью их наступления, 
что исключает ситуацию, при которой получатель ренты наде-
ется никогда не умереть. Во-вторых, нельзя вести речь о том, 

60    

Гражданское право: в 4-х т. Т. 3: Обязательственное право: Учебник. 3-е 

изд., перераб. и доп. / Под ред. Суханова Е.А. – http://www.studylaw.narod.ru/ 
suhanov3/suhanov3_44_3_3.htm (дата обращения – 7.01.2013).

61    

Недорезов В.С. Гражданско-правовое регулирование рентных отноше-

ний: автореф. дис.  канд. юр. наук. М., 2012 г. – С. 7.

94

Договоры, направленные на передачу имущества в собственность

что в случае «скорой» смерти получателя ренты он не получит 
то, что мог бы получить при условии более продолжительного 
периода своей жизни. Было бы более чем странно, если бы 
умерший человек начал подсчитывать свои убытки, вызван-
ные своей же смертью. По этой причине риска на стороне 
получателя ренты нет и быть не может. В-третьих, плательщик 
ренты осознанно идет на заключение договора, срок действия 
которого определяется достаточно четким и конкретным жиз-
ненным обстоятельством – смертью получателя ренты. Раз-
мер затрат по договору пожизненной ренты нельзя назвать 
неопределенным: известны размер платежей, периодичность 
их внесения и срок, в течение которого они будут вноситься.

Учитывая аргументацию сторонников рискового характе-

ра договора ренты, куда более рисковым выглядит, напри-
мер, договор ипотечного жилищного кредитования: заемщик 
взваливает на себя бремя выплачивать периодически доста-
точно большую денежную сумму (с учетом процентов она 
значительно превышает размер первоначально полученного 
на приобретение жилья кредита) в течение 15-20 лет. При-
нимая во внимание среднюю продолжительность жизни в 
России, а также то, что ипотечные кредиты берут в возрасте 
от 30 до 40 лет, срок действия договора ипотечного жилищ-
ного кредитования примерно соответствует средней продол-
жительности жизни россиянина. При этом вероятность сни-
жения дохода заемщика, потеря им работы, да и сама смерть 
заемщика до окончания срока действия договора делают дан-
ную договорную конструкцию более рисковой по сравнению 
с договором ренты.

Под признаки рисковой сделки не попадет и договор посто-

янной ренты. То обстоятельство, что плательщик постоянной 
ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем 
ее выкупа (п. 1 ст. 592 ГК РФ), делает любой тезис об алеа-
торности договора постоянной ренты неубедительным. Инте-
ресно, что гражданскому праву известны и другие договорные 
конструкции, которые носят бессрочный характер, а значит, и 
размер имущественного возмещения по таким договорам явля-
ется «неопределенным». Вместе с тем, никто не ставит вопрос 

95

Договор ренты

о рисковом характере этих сделок. Например, бессрочный до-
говор аренды исключает возможность на начальном этапе его 
исполнения предвидеть в полном объеме размер выгоды арен-
додателя. В качестве другого примера можно назвать договор 
доверительного управления имуществом, который при отсут-
ствии заявления одной из сторон о прекращении договора по 
окончании срока его действия считается продленным на тот 
же срок (абз. 2 п. 2 ст. 1016 ГК РФ). Иными словами, договор 
доверительного управления имуществом может возобновлять-
ся каждый раз на один и тот же срок бесконечно. Для него во-
обще не характерно установление каких-либо четких ценовых 
ориентиров: доверительный управляющий должен управлять 
имуществом в интересах учредителя управления, а сам вправе 
рассчитывать на вознаграждение, которое, в частности, может 
быть установлено в виде процента от получаемой прибыли.

Таким образом, договор ренты не соответствует признакам 

рисковой сделки. Напротив, этот договор выступает примером 
весьма стабильных отношений, особенно, когда рента выпла-
чивается в денежной форме.

Элементы договора ренты.  C позиции действующего зако-

нодательства в качестве предмета договора ренты может вы-
ступать как недвижимое, так и движимое имущество, в том 
числе денежные средства. При этом предметом договора по-
жизненного содержания c иждивением выступает жилой дом, 
квартира, земельный участок, иная недвижимость. Учитывая 
природу отношений экономического базиса c точки зрения 
стоимостной характеристики передаваемого под выплату рен-
ты имущества, а также особенностей обеспечения исполнения 
обязательства по уплате рентных платежей, можно сделать вы-
вод о том, что конструкция договора ренты может быть вос-
требована исключительно при передаче под выплату ренты 
недвижимого имущества. При передаче движимого имущества 
и, тем более, денежных средств в собственность, конструкция 
договора ренты непригодна, как по причине неэффективности 
(если речь идет о движимом имуществе, отличном от денег), 
так и по причине противоречия природе рентных отношений 
(если речь идет о денежных средствах).