Файл: Гражданское право Особенная часть.pdf

101

Договор ренты

право нельзя погасить соглашением сторон, однако таким со-
глашением его можно ограничить посредством указания на 
срок жизни получателя ренты либо на тридцатилетний срок c 
момента заключения договора. Во втором случае речь идет об 
основаниях, дающих получателю ренты право требовать вы-
купа ренты (одностороннее прекращение договора). Договор 
пожизненной ренты ограничивается сроком жизни получате-
ля ренты или указанного им лица.

Существенными условиями договора ренты являются ус-

ловие о предмете и размере рентных платежей. А по договору 
ренты, связанной c передачей под выплату ренты денежной 
суммы или иного движимого имущества, так же и условие об 
обязанности предоставления обеспечения исполнения обяза-
тельства плательщика (или страхования, в пользу получателя 
ренты, риска ответственности неисполнения либо ненадлежа-
щего исполнения обязательств плательщика).

Права и обязанности сторон по договору ренты. Из договора 

ренты возникает одно основное обязательство – обязательство 
по уплате рентных платежей. Особенность исполнения этого 
обязательства зависит от многих обстоятельств. Во-первых, 
передача недвижимого имущества под выплату ренты высту-
пает основанием возникновения залога (залог в силу закона) 
на это имущество. Во-вторых, отчуждение плательщиком не-
движимого имущества выступает основанием перехода долга 
(обязанностей) на приобретателя такого имущества (в данном 
случае имеет место перемена лиц в обязательстве на стороне 
должника в силу закона). В-третьих, риск случайной гибели 
или случайного повреждения имущества несет плательщик 
ренты; при этом, при случайной гибели (случайном повреж-
дении) плательщик по договору постоянной платной ренты 
вправе требовать прекращения договора либо изменения его 
условий. В-четвертых, договор постоянной ренты прекраща-
ется выкупом ренты, размер которой определяется договором. 
Если такой размер соглашением не определен, то при платной 
ренте размер выкупа составляет годовую сумму подлежащей 
выплате ренты, а при бесплатной ренте – помимо годовой сум-
мы подлежащей выплате ренты, также стоимость имущества, 

102

Договоры, направленные на передачу имущества в собственность

определяемой по общим правилам п. 3 ст. 424 ГК (цена, ко-
торая взимается при сравнимых обстоятельствах за аналогич-
ный товар). В-пятых, при существенном нарушении договора 
пожизненной ренты получатель вправе требовать либо выкупа 
ренты, либо расторжения договора и возмещения убытков, 
а в случае бесплатной передачи недвижимого имущества по 
общему правилу вправе требовать возврата этого имущества c 
зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты. Критерий 
платности ренты безразличен при пожизненном содержании 
c иждивением: получатель наделен правом требовать возврата 
недвижимого имущества при существенном нарушении дого-
вора независимо от платности или бесплатности передачи не-
движимого имущества.

103

ДОГОВОРЫ, НАПРАВЛЕННЫЕ НА ПЕРЕДАЧУ 
ИМУЩЕСТВА В ПОЛЬЗОВАНИЕ

Договор аренды: общие положения

Понятие договора аренды. Среди субъектов гражданского 

права встречаются такие, которые по тем или иным причи-
нам не способны реализовать свое правомочие пользования в 
отношении принадлежащего им имущества. Не имея потреб-
ности в отчуждении такого имущества, собственники, тем не 
менее, заинтересованы в получении определенной выгоды от 
его использования в иных формах, нежели непосредственное 
пользование имуществом. Это может быть и получение по-
стоянного денежного дохода, и поглощение услуг, и заказ на 
выполнение работ. Наличие таких собственников, c одной 
стороны, и наличие лиц, имеющих потребность во временном 
возмездном пользовании чужим имуществом, вызвало к жиз-
ни конструкцию договора аренды (имущественного найма). 
По данному самостоятельному виду гражданско-правового 
договора арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить 
арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное 
владение и пользование или во временное пользование.

Нормы о договоре аренды, формирующие институт арен-

ды, в большей своей части сосредоточены в гл. 34 ГК РФ. 
Кроме того, нормы об аренде имеют место и в специальном 
законодательстве, например, в Земельном кодексе РФ, в за-
коне о финансовой аренде

63

, Лесном кодексе РФ.

Определимся с конститутивными признаками рассматрива-

емого договора. Во-первых, целью договора аренды выступает 
возмездное временное перемещение имущества собственника 
к другому лицу. Данное обстоятельство, в частности, оказы-
вает влияние на квалификацию договора аренды, предусма-
тривающего переход в последующем права собственности на 
это имущество к арендатору (п. 3 ст. 609, ст. 624 ГК РФ). По-

63    

ФЗ РФ от 29.10.1998 № 164-ФЗ (ред. от 3.07.2016) «О финансовой арен-

де (лизинге)» // СЗ РФ. 1998 г. № 44. Ст. 5394. 

104

Договоры, направленные на передачу имущества в пользование

добная договорная модель не является в чистом виде ни дого-
вором аренды, ни договором купли-продажи, ни смешанным 
договором, поскольку возможность его заключения предусмо-
трена законом. Несмотря на то, что договор аренды с услови-
ем перехода права собственности к арендатору предусмотрен 
законом, его нельзя отнести к числу поименованных догово-
ров. Перед нами пример, когда допускается сама возможность 
объединения в рамках одного договора-документа двух равно-
значных (самостоятельных) договоров-сделок: договора арен-
ды и договора купли-продажи (арендованного имущества). 
Такой договор-документ получил название комплексного до-
говора. Договор аренды c условием перехода в последующем 
права собственности на арендованное имущество следует от-
личать от договора найма-продажи (ст. 501 ГК РФ) как раз-
новидности договора розничной купли-продажи. Несмотря на 
то, что конечный правовой результат у этих договоров один –  
переход права собственности к приобретателю (арендатору), 
механизм такого перехода все же отличается. Если к догово-
ру найма-продажи нормы об аренде (имущественном найме) 
подлежат применению в субсидиарном порядке, то договор 
аренды c условием перехода права собственности распадает-
ся на два самостоятельных договора, каждый из которых по-
рождает свои квалифицирующие обязательства: обязательство 
по передаче имущества в аренду и обязательство по передаче 
имущества в собственность. Это означает, что к каждому обя-
зательству нормы об аренде и купле-продаже подлежат при-
менению непосредственно, то есть напрямую.

Во-вторых, по критерию момента совершения договор арен-

ды относится к консенсуальным договорам, а значит, порождает 
правовые последствия непосредственно c момента достижения 
сторонами соглашения по всем его существенным условиям. 
Практическая значимость данного положения выражается в 
том, что, несмотря на то, насколько близко на векторе времени 
находятся две точки – момент заключения договора и момент 
передачи имущества внаем – при не передаче такого имуще-
ства арендатор всегда может потребовать его предоставления.

В-третьих, договор имущественного найма является дву-

сторонне обязывающим договором: каждая из его сторон име-

105

Договор аренды: общие положения

ет права и несет обязанности, которые составляют содержание 
соответствующих обязательств. При этом только одно обяза-
тельство отвечает за квалификацию договора – обязательство 
по предоставлению имущества в аренду. Последнему противо-
стоят два обязательства: обязательство по внесению арендной 
платы и обязательство по возврату арендованного имущества. 
Каждое из указанных обязательств по отношению к квали-
фицирующему (доминирующему) обязательству является вза-
имным. Вместе c тем, обязательство по внесению арендной 
платы по отношению к обязательству по предоставлению иму-
щества в аренду выступает примером встречного обязатель-
ства (исполнение первого обязательства обусловлено исполне-
нием последнего). Обязательство по возврату арендованного 
имущества по отношению к обязательству по его предостав-
лению в аренду не характеризуется признаком встречности: 
исполнение обязательства по предоставлению имущества в 
аренду определяет момент возникновения обязательства по 
его возврату, которое лишь должно быть исполнено через не-
который промежуток времени. Практическое значение такой 
квалификации взаимных обязательств заключается в том, что 
стороны своим соглашением могут определить необходимость 
внесения арендной платы авансом, а значит, изменить после-
довательность исполнения встречных обязательств, одно из 
которых направлено на предоставление имущества в аренду, а 
другое – на внесение арендной платы. Вместе c тем, стороны 
ни при каких условиях не могут изменить последовательность 
исполнения взаимных обязательств по предоставлению иму-
щества в аренду и его возврату, поскольку арендатор может 
возвратить лишь то, что получит от арендодателя. Таким обра-
зом, обязательство по предоставлению имущества в аренду и 
обязательство по его возврату выступают примером взаимных 
(но не встречных) обязательств, когда исполнение одного обя-
зательства обусловливает возникновение другого. Обязатель-
ство по предоставлению имущества в аренду и обязательство 
по внесению арендной платы являются не только взаимными, 
но и встречными, когда исполнение одного обязательства об-
условлено исполнением другого.