ВУЗ: Томский государственный университет систем управления и радиоэлектроники
Категория: Учебное пособие
Дисциплина: Юриспруденция
Добавлен: 29.10.2018
Просмотров: 24631
Скачиваний: 43
106
Договоры, направленные на передачу имущества в пользование
В-четвертых, договор аренды является примером возмезд-
ного договора. Выражением возмездности здесь выступает
исполнение обязательства арендатора по внесению арендной
платы, форма которого не ограничивается только денежной.
Стороны могут выбрать различные формы арендной платы
(денежную, вещевую, оказание услуг, выполнение работ и
т.д.), а также любое их сочетание. Это исключает возможность
вкрапления в договор аренды элементов возмездности посред-
ством применения механизма смешанного договора.
В-пятых, договор аренды опосредует длящиеся отноше-
ния. По характеру передаваемых правомочий он может опос-
редовать акты передачи имущества во временное владение и
пользование либо только во временное пользование. Из по-
именованных в гл. 34 ГК РФ пяти видов договора аренды,
только один договор (аренды зданий и сооружений) может
быть заключен на передачу имущества во временное пользо-
вание. Остальные виды договора аренды направлены на пере-
дачу имущества во временное пользование и владение. Объем
передаваемых правомочий оказывает влияние как на объем
обязанностей арендатора в отношении полученного имуще-
ства, так и на механизм динамики заключенного договора, в
том числе на его прекращение.
Элементы договора аренды. Сторонами договора аренды яв-
ляются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).
Арендодателем может быть собственник имущества либо иное
лицо, управомоченное законом или собственником сдавать
имущество в аренду. В качестве арендатора может выступать
всякий дееспособный гражданин либо юридическое лицо.
Предметом договора аренды (объектом аренды) может вы-
ступать передача любого имущества (в значении вещи), которое
в процессе использования не теряет свои натуральные свойства:
земельные участки, другие обособленные природные объекты;
предприятия, другие имущественные комплексы; здания, соо-
ружения, транспортные средства и другие вещи. Законом могут
быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не
допускается либо ограничена. Предметом договора аренды не
может выступать передача имущественного права, поскольку
107
Договор аренды: общие положения
его существо исключает возможность передачи его во владение:
перемещение имущественного права исключает какое-либо
фактическое перемещение имущества, а также его индивиду-
ализацию в виде объекта материального мира. Не может быть
предметом договора аренды передача результатов интеллекту-
альной деятельности, которые по своей природе относятся не к
материальным объектам, а идеальным (результатам творческой
деятельности). Временное предоставление таких результатов
другим лицам (в частности, по лицензионному договору) пред-
полагает передачу права их использования, а не пользования.
Нельзя передать по договору аренды деньги.
Вещи, передаваемые по договору аренды, – это всегда ин-
дивидуально-определенные, не потребляемые вещи. Данная
характеристика объекта аренды предопределяет необходи-
мость возврата при прекращении договора имущественного
найма того же самого имущества, в том состоянии, в котором
арендатор его получил, c учетом нормального износа или в со-
стоянии, обусловленном соглашением сторон. Это означает,
что утрата (в том числе гибель вещи, ее возмездное отчужде-
ние добросовестному приобретателю) приводит к прекраще-
нию договора аренды и возникновению внедоговорного охра-
нительного обязательства либо по возмещению причиненного
ущерба (в случае уничтожения вещи), либо по возврату неос-
новательного обогащения (в случае возмездного отчуждения
вещи добросовестному приобретателю).
Договор аренды совершается в простой письменной форме.
Закон содержит указание: если договор аренды заключается на
срок более одного года. А если одной из его сторон является
юридическое лицо, то независимо от срока договора аренды,
он должен быть заключен в письменной форме. Данное требо-
вание закона следует рассматривать в качестве общего прави-
ла о случаях необходимости соблюдения простой письменной
формы сделки аренды. Порядок ее совершения в письменной
форме, а также последствия его несоблюдения описывается в
специальных правилах об отдельных видах аренды. В договоре
проката простая письменная форма считается соблюденной
всегда, в договоре продажи зданий и сооружений и в договоре
108
Договоры, направленные на передачу имущества в пользование
продажи предприятия установлено последствие несоблюдения
простой письменной формы – ничтожность договора.
Момент совершения договора, предметом которого вы-
ступает аренда недвижимого имущества, по общему правилу
определяется моментом государственной регистрации, если
иное не установлено законом. Данная законодательная уста-
новка не оказывает влияние на конструкцию договора аренды
c точки зрения момента его совершения: он является догово-
ром консенсуальным. При аренде недвижимости момент до-
стижения соглашения определяется не моментом подписания
договора (или совершением какого-либо иного действия, ко-
торым стороны обусловили такой момент), а моментом его
государственной регистрации
64
.
64
В доктрине гражданского права существует мнение, согласно кото-
рому по моменту заключения договора следует выделять помимо реальных
и консенсуальных договоров, также региструмальные (то есть те, момент
возникновения которых определяется моментом государственной реги-
страции). Ярким примером таких «региструмальных» договоров называют
договор аренды предприятия, договор аренды зданий и сооружений. Допу-
скаем, что устоявшаяся классификация гражданско-правовых договоров по
критерию момента заключения договора, когда такие делятся на две группы
(реальных и консенсуальных договоров), имеет некоторые недостатки. Од-
нако говорить о неполноте этой классификации и о том, что из нее выпала
некая группа «региструмальных» договоров, не приходится, поскольку такой
группы нет и быть не может. С точки зрения специального законодательства
государственной регистрацией договора аренды признается и подтвержда-
ется обременение недвижимого имущества правом аренды (п. 3 ст. 1 ФЗ РФ
«О государственной регистрации недвижимости»). Для цели же динамики до-
говора аренды данный публичный акт (государственная регистрация догово-
ра аренды) выполняет информационную функцию – оповещает всех заинте-
ресованных лиц о наличии соответствующего права аренды недвижимости.
Установленная законом связь момента такой регистрации и момента заклю-
чения договора выступает ни чем иным как способом определения момента,
когда достигнутому соглашению сторон придается юридическая значимость
заключенного договора. Но если государственная регистрация в отноше-
нии договора аренды выступает примером законодательно установленного
способа определения момента заключения договора, то в отношении дру-
гих договоров (как построенных по модели консенсуального договора, так и
реального) стороны могут предусмотреть различные способы определения
момента заключения договора. Это может быть конкретная дата, отличная от
момента подписания консенсуального договора или момента передачи иму-
щества по реальному договору, а равно указание на любое иное жизненное
обстоятельство, в том числе и такое, относительного которого неизвестно, на-
ступит оно или нет.
109
Договор аренды: общие положения
Стороны должны согласовать срок аренды. При отсутствии
соглашения о таком сроке договор считается заключенным на
неопределенный срок. В последнем случае прекращение до-
говора происходит через механизм расторжения договора, в
силу отказа одной из сторон от его исполнения, совершенного
за один месяц, а при аренде недвижимости – за три месяца
до прекращения договора, если иной срок предупреждения о
прекращении договора не установлен соглашением сторон.
Для случаев, когда законом установлен максимальный срок
договора аренды, при отсутствии соглашения сторон о сроке
договора, а равно при заключении договора на срок, превы-
шающий максимальный, он прекращается по истечении тако-
го максимального срока.
Встречным предоставлением по договору аренды выступает
внесение арендной платы. Закон предусматривает различные
формы арендной платы, в качестве которых могут выступать:
денежные (твердые) платежи, вносимые периодически или
единовременно; доля продукции, плодов или доходов, полу-
ченных при использовании арендованного имущества; услуги,
оказываемые арендатором; вещи, передаваемые арендатором
в собственность или аренду арендодателя; затраты на улуч-
шение арендованного имущества; сочетание указанных выше
форм арендной платы. При отсутствии соглашения об аренд-
ной плате она подлежит определению через общий механизм
– определяется как арендная плата, взимаемая при аренде
аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Од-
нако независимо от способа и формы определения арендной
платы, она может пересматриваться не чаще одного раза в год,
если иные минимальные сроки пересмотра не предусмотрены
законом.
В рамках общей договорной конструкции аренды его су-
щественным условием выступает условие о предмете догово-
ра аренды. Однако в договоре аренды зданий и сооружений,
а также в договоре аренды предприятия к указанному суще-
ственному условию добавляется условие об арендной плате.
Права и обязанности сторон по договору аренды. Из договора
аренды возникают следующие обязательства: обязательство по
110
Договоры, направленные на передачу имущества в пользование
предоставлению в аренду имущества; обязательство по внесе-
нию арендной платы и обязательство по возврату арендован-
ного имущества.
В силу обязательства по предоставлению в аренду имуще-
ства арендодатель обязан предоставить арендатору имущество
в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и
назначению такого имущества. Не исполнение обязанности по
предоставлению имущества в аренду, а равно предоставление
имущества c недостатками, которые не были оговорены при
заключении договора, не были заранее известны арендатору
и не должны были быть им обнаружены при осмотре имуще-
ства и проверке его исправности при заключении договора,
являются основанием для досрочного расторжения договора
в судебном порядке по требованию арендатора. Учитывая тот
факт, что имущество, подлежащее передаче в аренду, облада-
ет признаками индивидуально-определенной вещи, арендатор
при неисполнении арендодателем обязанности передать иму-
щество в аренду может предъявить требование о понуждении
к исполнению арендодателем своей обязанности, а именно –
передать индивидуально-определенную вещь, а также требо-
вать возмещение убытков.
Кроме непосредственно арендованного имущества, арендо-
датель обязан передать арендатору все принадлежности такого
имущества, а также относящиеся к нему документы, если иное
не предусмотрено договором. Не предоставление принадлеж-
ностей и соответствующих документов имеет принципиальное
значение только в том случае, когда в их отсутствие арендатор
не может пользоваться имуществом в соответствии c его на-
значением либо в значительной степени лишается того, на что
вправе был рассчитывать при заключении договора. В подоб-
ной ситуации арендатор, помимо требования о возмещении
убытков, имеет альтернативное право: либо требовать пере-
дачи принадлежностей имущества и относящихся к нему до-
кументов, либо требовать расторжения договора в силу суще-
ственного его нарушения.
Передача имущества в аренду не является основанием пре-
кращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.