Файл: Гражданское право Особенная часть.pdf

111

Договор аренды: общие положения

О наличии таких прав должен быть уведомлен арендатор при 
заключении договора. В противном случае он вправе требо-
вать уменьшения арендной платы или расторжения договора.

При передаче имущества в аренду не происходит перехо-

да риска случайной гибели или повреждения имущества, если 
иное не установлено законом (в частности, речь идет о договоре 
финансовой аренды, по которому указанные риски переходят 
на арендатора). Данное обстоятельство (отсутствие перехода 
риска случайной гибели и повреждения имущества) обременяет 
арендодателя обязанностью проведения капитального ремон-
та за свой счет, если иное не предусмотрено законом, иными 
правовыми актами или договором. В то же время, арендодатель 
обязан не создавать препятствий в пользовании арендованным 
имуществом, что объясняется вещно-правовой природой прав 
арендатора в отношении предоставленного ему имущества.

При неисполнении указанных обязанностей, а равно в 

случае, когда арендованное имущество в силу обстоятельств, 
за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии не-
пригодном к использованию, закон предоставляет арендатору 
право в судебном порядке требовать расторжения договора.

Арендатор вправе не только требовать передачи имуще-

ства, но и использовать его c учетом назначения имущества 
или в соответствии с условиями договора. При этом право 
пользования арендованным имуществом, наряду c правом его 
владения, не составляет содержание субъективного обязатель-
ственного права арендатора. Указанные правомочия, имея 
вещно-правовую природу, характеризуют правовой статус 
арендатора. Данный аспект имеет значение при переходе прав 
на сданное в аренду имущество от арендодателя к другому 
лицу. Право пользования арендованным имуществом следует 
судьбе имущества, а значит, договор аренды остается в не-
изменном виде; происходит лишь изменение лица на сторо-
не арендодателя. Не ведут к прекращению договора аренды и 
случаи правопреемства на стороне арендатора – физического 
лица, если законом или договором не предусмотрено иное, а 
также в случае, если заключение договора не было обусловле-
но личными качествами арендатора.

112

Договоры, направленные на передачу имущества в пользование

Вместе c тем, нарушение функциональной направленно-

сти использования имущества, выражающееся в пользовании 
имуществом c существенным или неоднократным наруше-
нием условий договора или назначения имущества, а также 
существенным ухудшением имущества, являются основанием 
для расторжения договора в судебном порядке по требованию 
арендодателя. При этом арендодатель вправе обратиться в суд 
при условии реализации досудебного порядка урегулирования 
разногласий, то есть письменного предупреждения арендатора 
о необходимости устранения соответствующих нарушений в 
разумный срок.

В силу обязательства по внесению арендной платы аренда-

тор обязан своевременно вносить плату за пользование иму-
ществом в порядке, сроках и на условиях, предусмотренных 
соглашением. Закон предоставляет возможность сторонам 
договора использовать различные формы арендной платы и 
их сочетание. В частности, стороны могут договориться о 
том, что платой за пользование будет выступать обязанность 
арендатора производить улучшения в соответствующем сто-
имостном объеме. Вместе c тем, если производство улучше-
ний арендованного имущества не является формой арендной 
платы, то отделимые улучшения по окончании срока арен-
ды остаются у арендатора. В отношении же неотделимых без 
вреда для имущества улучшений действует правило, согласно 
которому арендодатель обязан после прекращения договора 
возместить арендатору стоимость таких улучшений. Однако 
если неотделимые улучшения были произведены без согла-
сия арендодателя, их стоимость возмещению не подлежит. 
Поскольку все вопросы, касающиеся возмещения стоимо-
сти неотделимых улучшений, решаются после прекращения 
договора, обязательство по возмещению их стоимости носит 
внедоговорный кондикционный характер. В свою очередь, 
отсутствие оснований для возмещения стоимости неотдели-
мых улучшений, произведенных без согласия арендодателя, 
рассматривается через призму случаев, когда имущество не 
подлежит возврату в качестве неосновательного обогащения 
(подп. 4 ст. 1109 ГК РФ).

113

Договор аренды: общие положения

В качестве арендной платы может выступать обязанность 

передачи наймодателю установленной доли продукции, пло-
дов и доходов, полученных нанимателем в результате исполь-
зования арендованного имущества в соответствии c догово-
ром и являющихся его собственностью. Данный тезис имеет 
важное практическое значение: плоды, продукция и доходы, 
полученные арендатором, (но не в связи c использованием 
арендованного имущества в соответствии c договором), явля-
ются собственностью арендодателя. Так, например, при арен-
де коровы c целью получения молока только непосредственно 
молоко будет являться собственностью арендатора, но не воз-
можный приплод в виде телят, которые будут принадлежать 
арендодателю несмотря на то, что последние появились на 
свет в период действия договора имущественного найма.

В период действия договора в силу обстоятельств, за ко-

торые арендатор не отвечает, могут существенно ухудшиться 
условия пользования арендованным имуществом или его со-
стояние. В подобных ситуациях, если законом не предусмо-
трено иное, арендатор вправе требовать уменьшения арендной 
платы.

Неисполнение арендатором обязательства по внесению 

арендной платы более двух раз подряд по истечении установ-
ленного договором срока является основанием для расторже-
ния договора в судебном порядке по требованию арендодате-
ля. Аналогичное последствие возникает и при неисполнении 
нанимателем обязанности производить капитальный ремонт, 
когда такая обязанность возложена на него договором, зако-
ном или иным правовым актом.

По окончании срока имущественного найма возникает обя-

зательство по возврату арендованного имущества, нарушение 
которого предоставляет арендодателю право требовать внесе-
ния арендной платы за весь период просрочки, взыскания до-
говорной неустойки, а также возмещения убытков сверх не-
устойки, если иное не предусмотрено договором.

 Помимо тех прав и обязанностей, которые составляют 

содержание соответствующих обязательств, закон наделяет 
арендатора правами, связанными c реализацией правомочий 

114

Договоры, направленные на передачу имущества в пользование

владения и пользования. Так, арендатор имеет право с со-
гласия арендодателя сдавать арендованное имущество в суба-
ренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по 
договору аренды другому лицу (перенаем). В последнем случае 
речь идет о реализации механизма передачи договора (ст. 392.3 
ГК РФ), что предполагает замену лица на стороне арендатора.

В отличие от перенайма поднаем реализуется без каких-

либо изменений на стороне арендатора. Вместе c тем, под-
наем предполагает движение арендованного имущества дру-
гому лицу по правовому основанию, получившему название 
«договор субаренды». К такому договору применяются непо-
средственно правила об аренде (в том числе об отдельных его 
видах), если иное не установлено законом или иными право-
выми актами. При этом арендодатель не вступает в отношения 
c субарендатором: перед ним за действия субарендатора от-
ветственность несет сам арендатор. Закон выделяет еще одну 
особенность договора субаренды: срок его действия не может 
превышать срока договора аренды.

Кроме указанных возможностей, арендатор вправе (c со-

гласия арендодателя) предоставлять арендованное имущество 
в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог 
и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяй-
ственных товариществ и обществ или паевого взноса в произ-
водственный кооператив, если иное не установлено законом 
или иными правовыми актами.

Учитывая природу отношений экономического базиса, 

когда арендодатель может быть заинтересован в постоянном 
предоставлении имущества в аренду c целью получения дохода, 
а арендатор – в постоянном обладании данным имуществом, 
закон наделяет арендатора специфическим правом – аренда-
тору предоставляется преимущественное право на заключение 
договора аренды на новый срок в рамках двух основных меха-
низмов. Первый механизм касается ситуации, когда в разум-
ный срок до окончания договора аренды арендатор письменно 
уведомляет арендодателя о желании заключить договор аренды 
на новый срок. Второй механизм реализуется в ситуации, когда 
после истечения срока действия договора арендатор продолжа-

115

Отдельные виды договора аренды

ет пользоваться имуществом, а арендодатель не высказывает по 
этому поводу возражения. В подобной ситуации договор счи-
тается возобновленным на тех же условиях на неопределенный 
срок. Данные механизмы объединяет то, что при их реализа-
ции происходит не пролонгация ранее заключенного договора 
аренды, а заключение нового договора аренды.

Отдельные виды договора аренды

Договор проката. По договору проката арендодатель, осу-

ществляющий сдачу имущества в аренду в качестве предпри-
нимательской деятельности, обязуется предоставить арендато-
ру за плату во временное владение и пользование движимое 
имущество, используемое для потребительских целей. Договор 
проката относится к числу потребительских договоров (пре-
следующих достижение непредпринимательской цели), опос-
редующих краткосрочные отношения.

Субъектный состав данного договора имеет свои особенно-

сти, как на стороне арендодателя, так и на стороне арендато-
ра. В качестве арендодателя выступает субъект предпринима-
тельской деятельности, который целенаправленно занимается 
сдачей движимого имущества в прокат. Его интерес как субъ-
екта предпринимательской деятельности связан c возможно-
стью многократной сдачи вещей (как правило, объединенных 
какой-либо одной сферой их использования: прокат средств 
передвижения, прокат бытовой техники и т.п.), за счет ко-
торой он не только возвращает стоимость этих вещей, но и 
получает дополнительный доход. В качестве арендатора могут 
выступать как юридические, так и физические лица. Все они 
попадают под общую категорию – потребителей. Однако дей-
ствие закона о защите прав потребителей распространяется 
только на отношения c участием арендатора – физического 
лица, что связано c необходимостью защиты и соблюдения 
законных прав заведомо слабой стороны – гражданина, не яв-
ляющегося субъектом предпринимательской деятельности.

Изложенные качественные характеристики субъектно-

го состава накладывают отпечаток на конструкцию договора