Файл: Гражданское право Особенная часть.pdf

121

Отдельные виды договора аренды

ством, а также осуществлять его техническую и коммерческую 
эксплуатацию таким образом, чтобы обеспечить нормальное 
и безопасное использование транспорта в соответствии c це-
лями аренды, определенными договором. Указанные обязы-
вания по соглашению сторон могут быть дополнены обязан-
ностью арендодателя предоставлять и иные услуги (c учетом 
цели использования транспортного средства).

Связь указанных обязательств (обязательства по предостав-

лению имущества внаем и обязательства по оказанию услуг) 
проявляется, в частности, в совокупной финансовой нагрузке 
по внесению арендной платы, падающей на арендатора. Ина-
че говоря, в структуру арендного платежа входит как плата за 
наем, так и оплата услуг арендодателя, что оказывает влияние 
на выбор оптимальной формы арендной платы – денежной. 
Размер такой платы должен, в первую очередь, покрыть расхо-
ды арендодателя, связанные c исполнением его обязанностей, 
кроме расходов, связанных c коммерческой эксплуатацией 
(которые по общему правилу несет арендатор, если иное не 
предусмотрено договором). Последние включают в себя рас-
ходы на оплату топлива, других расходуемых в процессе экс-
плуатации материалов, а также расходы на оплату сборов.

При характеристике арендодателя в качестве лица, оказы-

вающего услуги, необходимо учитывать, что такая услуга объ-
ективируется за счет действий его работников – экипажа, со-
став и квалификация которого должны отвечать обязательным 
для сторон правилам и условиям договора. В отсутствие же 
таких обязательных правил речь должна идти о соблюдении 
требований обычной практики эксплуатации транспортного 
средства данного вида и условий договора. При этом члены 
экипажа подчиняются распоряжениям арендодателя относи-
тельно управления и технической эксплуатации, а в рамках 
коммерческой эксплуатации исполняют распоряжения арен-
датора.

 Несмотря на то, что «де-юре» транспортное средство по 

данному договору передается во владение арендатора, «де-
факто» оно постоянно находится в обладании членов экипажа 
арендодателя. Это накладывает отпечаток на отдельные осо-

122

Договоры, направленные на передачу имущества в пользование

бенности динамики договора аренды транспортного средства 
c экипажем. В частности, речь идет о возможности возложе-
ния на арендодателя обязанности застраховать транспортное 
средство и (или) ответственность за ущерб, который может 
быть причинен транспортным средством или в связи c его 
эксплуатацией (когда такое страхование является обязатель-
ным в силу закона или договора). Наличие этой обязанно-
сти ни в коем случае не оказывает влияния на квалификацию 
рассматриваемого договора и выступает условием сдачи внаем 
транспортного средства.

Кроме того, арендодатель по данному договору несет риск 

случайной гибели или повреждения имущества. Если только 
не докажет, что гибель (повреждение) транспорта произошла 
по обстоятельствам, за которые отвечает арендатор в силу за-
кона или достигнутого соглашения сторон. Также арендода-
тель несет обязанность по возмещению вреда, причиненного 
третьим лицам, арендованным транспортным средством, его 
механизмами, устройствами, оборудованием (при наличии 
вины арендатора в причинении вреда к нему может быть 
предъявлено требование арендодателя только в порядке ре-
гресса о возмещении выплаченных сумм третьим лицам).

Что касается другой разновидности договора аренды транс-

портных средств – договора аренды транспортного средства 
без экипажа – то по такому договору арендодатель предостав-
ляет арендатору транспортное средство за плату во временное 
владение и пользование без оказания услуг по управлению 
им и его технической эксплуатации. Данная разновидность 
договора аренды транспортного средства в полной мере со-
ответствует общей конструкции договора аренды, поскольку 
на стороне арендодателя возникает лишь одно обязательство 
– обязательство по предоставлению транспортного средства 
внаем. Соответственно, обязанность по поддержанию надле-
жащего состояния транспорта, включая осуществление теку-
щего и капитального ремонта, лежит на арендаторе и характе-
ризует исключительно его правовой статус. Исполнение этой 
обязанности производится полностью за счет арендатора, если 
только иное не предусмотрено договором. Арендатор также 

123

Отдельные виды договора аренды

несет бремя иных расходов, в частности, расходы на содержа-
ние арендованного имущества и расходы, связанные c его экс-
плуатацией. Это, в свою очередь, оказывает влияние на струк-
туру арендной платы, которая, по общему правилу, включает 
в себя исключительно плату за наем транспортного средства.

По договору аренды транспортного средства без экипа-

жа имущество поступает в полное хозяйственное господство 
арендатора, который своими силами осуществляет управление 
транспортным средством, осуществляет его техническую и 
коммерческую эксплуатацию. Отсюда следует, что и обязан-
ность по страхованию имущества (страхованию ответственно-
сти), а равно и расходы на такое страхование несет арендатор, 
если иное не предусмотрено договором. Арендатор также от-
вечает за вред, причиненный третьим лицам непосредствен-
но транспортным средством, его механизмами, устройствами, 
оборудованием.

Договор аренды зданий и сооружений. По договору аренды 

здания или сооружения арендодатель обязуется передать арен-
датору во временное владение и пользование или во времен-
ное пользование здание или сооружение, а арендатор обязу-
ется возвратить это имущество и уплатить предусмотренную 
договором арендную плату. Рассматриваемый договор высту-
пает, c одной стороны, видом договора аренды, а c другой 
– общей договорной конструкцией для всех тех договоров, 
которые направлены на передачу внаем зданий и сооружений, 
части зданий или сооружений, в том числе их отдельных по-
мещений, а также предприятия. В то же время данным дого-
вором не опосредуются отношения по аренде других объектов 
недвижимости (отличных от зданий, сооружений, предприя-
тий и их отдельных частей), в частности, земельных участков. 
В последнем случае речь идет об одном из видов договора 
аренды – договоре аренды земельных участков, специальная 
правовая регламентация которого сосредоточена, в частности, 
в Земельном кодексе РФ (ст. 22).

 Договор аренды здания или сооружения подлежит совер-

шению в обязательной письменной форме посредством со-
ставления одного документа, подписанного сторонами. Нару-

124

Договоры, направленные на передачу имущества в пользование

шение требования об обязательной письменной форме влечет 
ничтожность совершенной сделки. Закон предъявляет спе-
циальное требование к договорам аренды здания или соору-
жения, которые заключаются на срок не менее одного года. 
Такие договоры подлежат обязательной государственной реги-
страции и считаются заключенными c момента регистрации. 
При этом если рассматриваемый договор совершен в надлежа-
щей форме, но одна из сторон уклоняется от его регистрации, 
суд по требованию другой стороны вправе вынести решение 
о регистрации договора. В подобном случае договор подлежит 
регистрации на основании решения суда.

Системный анализ норм об аренде, касающихся срока 

действия договора и требования его государственной реги-
страции, позволяет выявить особенность определения срока 
действия договора об аренде здания или сооружения: если в 
таком договоре не указан срок его действия, он считается за-
ключенным на срок менее одного года. Иными словами, на 
договор аренды здания или сооружения не распространяется 
правило о заключении договора аренды на неопределенный 
срок.

Специфика аренды зданий и сооружений заключается в 

том, что такие объекты всегда располагаются на определенном 
земельном участке, а соответственно, аренда самого здания 
или сооружения влечет обременение права собственности на 
земельный участок, занятый такой недвижимостью. В подоб-
ных ситуациях земельный участок не выступает объектом ка-
кого-либо самостоятельного правоотношения, что исключает 
необходимость при аренде зданий и сооружений совершения 
отдельного договора на передачу земельного участка в аренду. 
Таким образом, при аренде зданий или сооружений одновре-
менно передаются права на земельный участок, на котором 
находится недвижимость и который необходим для ее исполь-
зования. Эта общая конструкция имеет свои особенности, 
зависящие как от статуса арендодателя по отношению к зе-
мельному участку, занятого недвижимостью, так и от наличия 
достигнутого соглашения о режиме земельного участка. Так, 
если арендодатель является собственником земельного участ-

125

Отдельные виды договора аренды

ка, то к арендатору переходит право аренды такого земельного 
участка или иное предусмотренное договором аренды здания 
или сооружения право на него. Если же стороны своим согла-
шением не определили существо передаваемого на земельный 
участок права, то к арендатору переходит только право поль-
зования земельным участком, занятым зданием или сооруже-
нием и необходимым для его использования по назначению. 
При этом, понятие «земельный участок, занятый зданием или 
сооружением и необходимый для его использования по на-
значению» может раскрываться как через понятие «земель-
ный участок», так и через понятие «часть земельного участка». 
Отличие данных понятий заключается в том, что земельный 
участок признается самостоятельным объектом гражданских 
прав, правовой режим которого определяется земельным зако-
нодательством. А часть земельного участка не обладает каче-
ством самостоятельного объекта гражданских прав, и возмож-
ность его использования продиктована исключительно целью 
договора аренды здания или сооружения – возможностью ис-
пользования их по назначению. Практическая значимость из-
ложенного тезиса выражается в том, что обременение права 
собственности земельного участка правом аренды или иным 
согласованным сторонами правом подлежит государственной 
регистрации, а обременение правом пользования части зе-
мельного участка регистрации не подлежит. При передаче в 
аренду здания или сооружения, находящегося на земельном 
участке, не принадлежащем арендодателю на праве собствен-
ности, согласия собственника земельного участка на его пере-
дачу не требуется, если это не противоречит условиям поль-
зования таким земельным участком, установленным законом 
или договором c собственником земельного участка.

Специфической особенностью исследуемой договорной 

конструкции выступает необходимость согласования на ста-
дии заключения договора, помимо условия о предмете дого-
вора, условия об арендной плате как существенном условии. 
При отсутствии соглашения сторон о размере арендной платы 
рассматриваемый договор считается незаключенным. Аренд-
ная плата выражается в денежной форме в виде твердой сум-