ВУЗ: Томский государственный университет систем управления и радиоэлектроники
Категория: Учебное пособие
Дисциплина: Юриспруденция
Добавлен: 29.10.2018
Просмотров: 24661
Скачиваний: 43
131
Отдельные виды договора аренды
Особенность рассматриваемого договора проявляется так-
же в его динамике. Так, заключенный договор лизинга порож-
дает обязанность арендодателя приобрести в собственность
согласованное сторонами имущество для последующей его
передачи внаем. Данная обязанность не составляет содержа-
ние обязательства по предоставлению имущества в финансо-
вую аренду. Действия арендодателя по приобретению объекта
лизинга по отношению к арендатору выступают ничем иным
как предоставление последнему соответствующей услуги, сво-
дящейся либо к совершению исключительно юридического
действия (приобретение указанного арендатором имущества у
определенного им продавца), либо к совершению юридиче-
ских и иных действий (приобретение имущества у продавца,
право выбора которого остается за арендодателем).
Не предоставление указанной услуги, а равно ненадлежа-
щее ее предоставление для цели договора финансовой аренды
может выражаться в том, что объект лизинга не будет пере-
дан арендатору в установленный договором срок, а если такой
срок не установлен, в разумный срок. В подобной ситуации
арендатор вправе требовать расторжения договора и возмеще-
ния понесенных им убытков. Если же услуга предоставлена
надлежащим образом, ее результатом станет непосредственно
заключенный договор купли-продажи. При его заключении
арендодатель обязан уведомить продавца о том, что приоб-
ретаемое имущество предназначено для передачи его в аренду
конкретному лицу. Подобное указание накладывает отпечаток
на особенности исполнения договора купли-продажи. Так,
продавец передает приобретенное арендодателем имущество
непосредственно арендатору в месте нахождения последне-
го. При этом арендатор имеет права и исполняет обязанно-
сти покупателя, за исключением обязанности оплатить товар.
В частности, он вправе предъявлять требования к продавцу
имущества (кроме требования о расторжении договора без со-
гласия арендодателя), связанные c нарушением условий до-
говора купли-продажи о качестве товара, его ассортименте и
комплектности, сроках поставки, а также в иных случаях не-
надлежащего исполнения продавцом своих обязанностей.
132
Договоры, направленные на передачу имущества в пользование
Учитывая указанные особенности исполнения договора
купли-продажи, закон определяет, что арендодатель и арен-
датор по отношению к продавцу выступают солидарными
кредиторами. Подобная схема взаимоотношений исключает
возможность признания за договором купли-продажи объекта
лизинга качество договора в пользу третьего лица. Конструк-
ция договора в пользу третьего лица иначе строит взаимоот-
ношения лица, заключившего договор, и лица, в чью пользу
он был заключен: например, кредитор может воспользоваться
правами, предоставленными по договору, только в том случае,
если этими правами не воспользовалось третье лицо
69
.
Связь договора купли-продажи и договора финансовой
аренды прослеживается в том, что исполнение обязательства
арендодателя по предоставлению имущества в аренду рассма-
тривается через призму исполнения продавцом обязательства
по передаче товара (объекта лизинга) арендатору. При этом,
если за выбор продавца по договору лизинга отвечал арендо-
датель, то за выполнение продавцом требований, вытекающих
из договора купли-продажи, продавец и арендодатель несут
солидарную ответственность перед арендатором. Это означа-
ет, что арендатор по своему выбору может предъявить тре-
бование, связанное c исполнением обязательства по передаче
имущества, как непосредственно продавцу имущества, так и
арендодателю.
Договор найма жилого помещения
Понятие договора найма жилого помещения, его виды. Ин-
дивидуализация гражданина в гражданском обороте происхо-
дит, в том числе, посредством его места жительства, то есть
места, в котором гражданин постоянно или преимущественно
проживает. Провозглашенное ст. 40 Конституции Российской
69
Более того, конструкция договора в пользу третьего лица примени-
тельно к договору купли-продажи означает, что приобретателем (собственни-
ком) по такому договору должно стать третье лицо. При исполнении договора
купли-продажи объекта лизинга посредством передачи его арендатору, соб-
ственником имущества становится арендодатель, а не арендатор. Это озна-
чает лишь то, что договор купли-продажи объекта лизинга строится по иной
конструкции, отличной от договора, в пользу третьего лица.
133
Договор найма жилого помещения
Федерации, право гражданина на жилище и установленная ею
же гарантия того, что никто не может быть произвольно ли-
шен жилища, с точки зрения гражданского законодательства
трансформируется в обязанность гражданина проживать в та-
ком жилище.
Не всем гражданам по тем или иным причинам доступ-
но жилье, которым они могут обладать на праве собствен-
ности. Действующее гражданское законодательство содержит
достаточный арсенал правового инструментария способного
помочь гражданину в обеспечении себя временным жильем.
Речь, в частности, идет о договорах, опосредующих отноше-
ния по временному пользованию жилыми помещениями. На
сегодняшний день система таких договоров, помимо догово-
ра аренды (имущественного найма), представлена договором
найма жилого помещения (гл. 35 ГК РФ), договором безвоз-
мездного пользования имуществом (гл. 36 ГК РФ) и догово-
ром найма специализированного жилого помещения (ст. 100
ЖК РФ
70
).
В отличие от иных договорных конструкций, договор най-
ма жилого помещения предполагает не только возмездность
временного перемещения жилого помещения от одного лица
к другому, но и то, что таковое перемещение всегда пред-
полагает и временное пользование имуществом, и временное
владение им. С позиции действующего законодательства это
выражается в необходимости государственной регистрации
обременения права собственности на жилое помещение. Од-
нородность отношений, опосредуемых заключением договора
найма жилого помещения, позволяет выделить группу норм,
составляющих содержание правового института найма жилого
помещения. Эти нормы сосредоточены как в ГК РФ (гл. 35),
иных нормативных актах гражданского законодательства, так
и в нормативных актах жилищного законодательства, в рамках
которого основная роль отводится Жилищному кодексу РФ.
Итак, по договору найма жилого помещения одна сторо-
на – собственник жилого помещения или управомоченное им
70
Жилищный кодекс Российской Федерации: от 29.12.2004 № 188-ФЗ
(ред. от 28.12.2016) // 2005 г. № 1 (ч. 1). Ст. 14.
134
Договоры, направленные на передачу имущества в пользование
лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне
(нанимателю) жилое помещение за плату во владение и поль-
зование для проживания в нем. Целью рассматриваемого до-
говора выступает возмездное временное перемещение жилого
помещения от одного лица к другому без перехода к последне-
му права собственности на жилое помещение исключительно
для проживания в нем. Эта цель предопределена природой
отношений экономического базиса, в рамках которых проис-
ходит перемещение стоимости в виде определенного жилого
помещения для обеспечения потребностей в жилье конкрет-
ного гражданина и членов его семьи, если таковые имеются.
Указанные имущественные отношения, которые обладают ка-
чеством потребительских отношений, обеспечили формирова-
ние договорного типа – договора найма жилого помещения.
Этот договор представлен двумя видами – договором ком-
мерческого найма жилого помещения (далее – договор ком-
мерческого найма) и договором найма жилого помещения в
жилищном фонде социального использования. Последний в
свою очередь имеет две разновидности – договор социального
найма жилого помещения (далее – договор социального най-
ма) и договор найма жилого помещения жилищного фонда
социального использования.
Договор найма жилого помещения относится к разряду
консенсуальных договоров, то есть считается заключенным c
момента достижения соглашения сторон. Подобная конструк-
ция, в первую очередь, позволяет обеспечить удовлетворение
потребительского интереса нанимателя – физического лица в
получении жилого помещения для проживания в нем, а зна-
чит, выступает определенной защитной моделью наиболее
слабой стороны (нанимателя) в имущественных отношениях:
исполнение обязанности по предоставлению жилья гаранти-
руется заключенным консенсуальным договором, исполнение
которого, в свою очередь, обеспечено принудительной силой
государства. Придание данному договору реального характера
при помощи соглашения сторон для закона является безраз-
личным, а значит, в случае не предоставления наймодателем
жилого помещения, наниматель всегда может обратиться к
135
Договор найма жилого помещения
тем правовым средствам, которые направлены на понуждение
исполнения обязательства в натуре (в нашем случае – обяза-
тельства по предоставлению жилого помещения).
Данный договор является потребительским, что обусловле-
но, как наличием нанимателя – физического лица, так и це-
лью использования жилого помещения – исключительно для
проживания в нем нанимателя. В то же время потребительская
направленность договора найма жилого помещения не возво-
дит его на уровень публичного договора (как это, например,
сделано в отношении договора розничной купли-продажи, до-
говора проката, договора бытового подряда и некоторых дру-
гих). Указанная направленность имеет другое немаловажное
значение. Если, например, в договоре проката стороны пред-
усмотрят иную (непотребительскую) целевую направленность
использования объекта аренды, то к отношениям, возникаю-
щим из такого договора, будут подлежать применению общие
положения об аренде (в виду потери заключенным договором
специфического, видового признака договора проката). То
есть договор потеряет видовую принадлежность как договор
проката, но не перестанет быть договором аренды. Если же
стороны договора найма жилого помещения определят, что
передаваемое жилое помещение предназначено для предпри-
нимательской цели, то такой договор, утрачивая потребитель-
ский характер как один из необходимых своих признаков,
будет признан ничтожным как притворная сделка. Иначе го-
воря, потребительская направленность использования жилья
(исключительно для проживания нанимателя – гражданина)
выступает квалифицирующим признаком договора найма жи-
лого помещения как договорного типа, нарушение которого
должно рассматриваться через призму порока содержания
сделки. В то же время заключение договора c нанимателем –
юридическим лицом, когда последний получает жилое по-
мещение c целью предоставления его для проживания в нем
граждан, не являющихся непосредственно нанимателями,
имеет иное значение для квалификации сделки, отличной от
той, которая связана c нарушением целевой направленности
использования имущества. Такой договор подлежит квалифи-