ВУЗ: Томский государственный университет систем управления и радиоэлектроники
Категория: Учебное пособие
Дисциплина: Юриспруденция
Добавлен: 29.10.2018
Просмотров: 24642
Скачиваний: 43
126
Договоры, направленные на передачу имущества в пользование
мы или платы за единицу площади здания или сооружения
(иного показателя ее размера). В последнем случае арендная
плата определяется исходя из фактического размера переда-
ваемого здания или сооружения. Если иное не предусмотрено
законом или договором, согласованный размер арендной пла-
ты за наем здания или сооружения включает в себя плату за
пользование земельным участком или его частью.
Закон особо уделяет внимание исполнению обязательства
по передаче имущества в аренду. Такая передача осуществля-
ется по передаточному акту или иному подобному документу,
подписываемому сторонами. Уклонение одной из сторон от
подписания документа о передаче имущества в аренду подле-
жит квалификации в качестве отказа стороны от исполнения
договора аренды со всеми вытекающими отсюда последстви-
ями. На стадии прекращения договора возврат арендованно-
го имущества происходит так же через механизм подписания
передаточного акта (иного подобного документа).
Договор аренды предприятий. По договору аренды пред-
приятия в целом как имущественного комплекса, используе-
мого для осуществления предпринимательской деятельности,
арендодатель обязуется: во-первых, предоставить за плату во
временное владение и пользование земельные участки, зда-
ния, сооружения, оборудование и другие входящие в состав
предприятия основные средства; во-вторых, передать в поряд-
ке, на условиях и в пределах, определяемых договором, за-
пасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства;
в-третьих, передать права пользования землей, водными объ-
ектами и другими природными ресурсами, зданиями, соору-
жениями и оборудованием, иные имущественные права арен-
додателя, связанные c предприятием; в-четвертых, передать
права на обозначения, индивидуализирующие деятельность
предприятия, и другие исключительные права; в-пятых, усту-
пить арендатору права требования и перевести на него долги,
относящиеся к предприятию.
Некоторые принадлежащие арендодателю права передаче
не подлежат, если иное не предусмотрено законом или иными
правовыми актами. Речь идет о правах, полученных арендода-
127
Отдельные виды договора аренды
телем на основании разрешения (лицензии) на осуществление
деятельности, соответствующей цели использования пред-
приятия. Вместе c тем, не приобретение аналогичных прав
арендатором в порядке, предусмотренном законом или иными
правовыми актами о лицензировании отдельных видов дея-
тельности, не освобождает арендодателя от исполнения соот-
ветствующих обязательств, которые вошли в состав арендо-
ванного предприятия.
Определенной спецификой обладает непосредственно пе-
редача предприятия в аренду. Несмотря на то, что предметом
договора аренды выступает передача предприятия как имуще-
ственного комплекса, предоставление имущества, входящего в
состав предприятия, может иметь свои особенности. Это свя-
зано c тем, что акт передачи предприятия в аренду предпола-
гает, помимо предоставления внаем основных производствен-
ных фондов (недвижимости и оборудования), находящихся в
непосредственной собственности арендодателя, также отчуж-
дение в собственность арендатора оборотных средств, переда-
чу прав (отличных от права аренды) на основные фонды и т.п.
Данная особенность состава предприятия как имущественно-
го комплекса выражается в том, что правовая регламентация
отношений, возникающих из договора аренды предприятия,
не ограничивается лишь нормами §5 гл. 34 ГК РФ. К данному
договору непосредственно (напрямую) подлежат применению
нормы, регулирующие иные схемы перемещения имущества,
отличные от имущественного найма.
Сложный состав предприятия как имущественного ком-
плекса предполагает необходимость его предварительной
подготовки к передаче, которую за свой счет осуществляет
арендодатель, в том числе составление и предоставление на
подпись передаточного акта. Учитывая, что предварительная
подготовка связана, в первую очередь, c определением со-
става предприятия, она начинается еще до момента заклю-
чения договора. Сам же договор аренды предприятия заклю-
чается в обязательной письменной форме путем составления
одного документа, подписываемого сторонами, и считается
128
Договоры, направленные на передачу имущества в пользование
заключенным c момента его государственной регистрации
68
.
До момента передачи предприятия, которая осуществляется
на основании передаточного акта, арендодатель обязан пись-
менно уведомить кредиторов по обязательствам, включенным
в состав предприятия, о предстоящей передаче предприятия в
аренду. Если кредитор не дал письменного согласия на перевод
долга, то он вправе в течение трех месяцев со дня получения
уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать пре-
кращения или досрочного исполнения обязательств, а также
возмещения причиненных убытков. Если кредитор не был над-
лежащим образом уведомлен о передаче предприятия в аренду,
то он вправе в течение года со дня, когда узнал или должен был
узнать о передаче предприятия в аренду, предъявить иск о пре-
кращении или досрочном исполнении обязательств и возмеще-
нии убытков. Такое требование может быть предъявлено как к
арендатору, так и к арендодателю, которые c момента перевода
долгов без согласия кредитора несут солидарную ответствен-
ность по включенным в состав предприятия долгам.
C момента передачи предприятия арендатор обладает пра-
вом его использования в пределах, установленных законом и
соглашением сторон. При этом необходимо учитывать, что
договор аренды предприятия имеет исключительную целевую
направленность. Иначе говоря, предполагается, что предпри-
ятие как имущественный комплекс по договору аренды долж-
но использоваться исключительно в предпринимательской
деятельности. Это, в свою очередь, означает, что не исполь-
зование предприятия в предпринимательской деятельности
является основанием для расторжения договора в судебном
порядке по требованию арендодателя.
68
Согласно п. 3 ст. 46 ФЗ РФ «О государственной регистрации недви-
жимости», государственной регистрации подлежит не столько сам договор
аренды предприятия, сколько обременение предприятия как имущественного
комплекса правом аренды. При этом одновременно с государственной реги-
страцией обременения предприятия как имущественного комплекса осущест-
вляется государственная регистрация обременений всех объектов недвижи-
мости, входящих в состав такого предприятия.
129
Отдельные виды договора аренды
Закон предоставляет арендатору в отношении имущества,
входящего в состав предприятия, весьма широкие правомочия,
которые могут быть ограничены только соглашением сторон.
К ним, в частности, относятся следующие права: право без со-
гласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во
временное пользование либо взаймы материальные ценности,
входящие в состав предприятия; право сдавать указанные ма-
териальные ценности в субаренду; право передавать свои пра-
ва и обязанности по договору аренды в отношении материаль-
ных ценностей другому лицу. Реализация таких правомочий
имеет границы: во-первых, их реализация не должна влечь
уменьшение стоимости предприятия и не нарушать условий
договора аренды предприятия; во-вторых, такие правомочия
нельзя реализовать в отношении земли и других природных
объектов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.
Арендатор вправе без согласия арендодателя, если иное не
предусмотрено договором, вносить изменения в состав пред-
приятия, проводить его реконструкцию, расширение, техни-
ческое перевооружение. Реализация указанных правомочий
всегда должна приводить к увеличению стоимости предпри-
ятия, в том числе за счет стоимости неотделимых улучшений.
После окончания действия договора аренды, арендатор име-
ет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений,
если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.
Арендодатель может быть освобожден от обязанности по воз-
мещению таких улучшений, если докажет, что издержки арен-
датора на неотделимые улучшения предприятия по размеру
не сопоставимы c улучшениями его качества и (или) эксплуа-
тационных свойств или при осуществлении таких улучшений
были нарушены принципы добросовестности и разумности.
Предоставление арендатору вышеуказанных прав основано,
прежде всего, на том, что арендованное предприятие поступа-
ет в его полное хозяйственное господство, а значит, арендатор
несет ряд обязанностей, сопоставимых c теми, которые не-
сет собственник предприятия. В частности, арендатор в тече-
ние всего срока действия договора аренды обязан поддержи-
вать предприятие в надлежащем техническом состоянии, что
130
Договоры, направленные на передачу имущества в пользование
предполагает проведение текущего и капитального ремонта;
арендатор обязан нести расходы, связанные c эксплуатацией
арендованного предприятия, если иное не предусмотрено до-
говором, а также расходы по страхованию имущества.
По окончании срока действия договора возврат предпри-
ятия происходит в порядке аналогичном его предоставлению
в аренду, c той лишь разницей, что подготовку предприятия к
передаче осуществляет за свой счет арендатор. После подпи-
сания передаточного акта снимаются все обременения, под-
лежащие государственной регистрации.
Договор финансовой аренды (лизинга). По договору финан-
совой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется при-
обрести в собственность указанное арендатором имущество
у определенного им продавца и предоставить арендатору это
имущество за плату во временное владение и пользование.
Специфичной особенностью данной договорной конструк-
ции является то, что предметом договора финансовой аренды
выступает предоставление во временное владение и пользова-
ние такого имущества, которое на момент заключения дого-
вора у арендодателя отсутствует. При этом право выбора иму-
щества, которое только предстоит приобрести арендодателю в
рамках исполнения своих обязанностей по договору лизинга,
принадлежит арендатору, равно как и право выбора продавца
такого имущества, если только договором лизинга указанные
права не предоставлены арендодателю. Исключение составля-
ет лишь случай, когда в качестве арендатора выступает бюд-
жетное учреждение, которое может отвечать лишь за выбор
объекта лизинга, но не за выбор продавца. Продавца по тако-
му договору обязан выбирать арендодатель, что должно быть
прямо указано в договоре.
Объектом лизинга могут выступать любые не потребляемые
вещи, за исключением земельных участков и других природных
объектов. При передаче объекта лизинга арендатору на него
переходит риск случайной гибели или повреждения объекта,
что выступает отличительной чертой рассматриваемого догово-
ра. Если иное не предусмотрено договором, момент перехода
указанного риска совпадает c моментом передачи вещи.