ВУЗ: Томский государственный университет систем управления и радиоэлектроники
Категория: Учебное пособие
Дисциплина: Юриспруденция
Добавлен: 29.10.2018
Просмотров: 24635
Скачиваний: 43
136
Договоры, направленные на передачу имущества в пользование
кации в качестве договора аренды или иного договора со все-
ми вытекающими отсюда последствиями.
Имущество по договору найма жилого помещения пере-
дается во владение и пользование нанимателя. Несмотря на
то, что законодатель не использует конструкцию «временное
владение и пользование» (как это сделано в отношении до-
говора аренды), не вызывает сомнения, что жилое помещение
находится во владении нанимателя на условиях его возврата
по истечении определенного срока, пусть даже этот срок бу-
дет весьма продолжительным (в частности, это касается срока
действия договора социального найма). Некоторая временная
продолжительность нахождения жилого помещения во владе-
нии гражданина позволяет констатировать, что исследуемый
договор опосредует отношения, носящие длящийся характер.
Договор найма жилого помещения по критерию встречно-
го предоставления относится к разряду возмездных договоров:
наймодатель за исполнение своей обязанности предоставить
жилое помещение должен получить плату в качестве встреч-
ного предоставления. Существо отношений по найму жилого
помещения оказывает влияние на определение формы платы
за жилье в качестве денежной.
Наличие прав и обязанностей у каждой из сторон иссле-
дуемого договора предопределяет его двусторонний характер.
Эти права и обязанности составляют содержание трех обя-
зательств: обязательство по предоставлению жилого помеще-
ния во владение и пользование для проживания в нем (данное
обязательство отвечает за квалификацию договора в качестве
договора найма жилого помещения); обязательство по внесе-
нию платы за жилое помещение; обязательство по возврату
жилого помещения. Последние два обязательства по отноше-
нию к первому являются взаимными. При этом обязательство
по предоставлению внаем жилья и обязательство по внесению
платы за него выступают примером встречных обязательств,
когда исполнение одного обусловлено исполнением другого.
Обязательство по представлению имущества внаем и обяза-
тельство по его возврату, являясь взаимными обязательства-
ми, не удовлетворяют требованию встречных обязательств:
137
Договор найма жилого помещения
исполнение обязательства по предоставлению жилья обуслов-
ливает возникновение, а не исполнение обязательства по его
возврату. Указанные сущностные характеристики проявляют-
ся во всех видах договора найма жилого помещения. В то же
время каждый из его видов характеризуется отдельными осо-
бенностями.
Договор коммерческого найма. Правовая регламентация от-
ношений, возникающих из договора коммерческого найма,
представлена, во-первых, нормами гл. 35 ГК РФ, за исклю-
чением положений ст. 672 ГК РФ, которые имеют исключи-
тельную ориентацию на договоры найма жилых помещений в
жилищном фонде социального использования, и, во-вторых,
отдельными нормами ЖК РФ.
При определении особенностей действия норм о коммер-
ческом найме жилого помещения по вертикали следует учи-
тывать, что правила Жилищного кодекса РФ имеют приоритет
во всех тех случаях, когда нормы ГК РФ прямо отсылают к
положениям жилищного законодательства. В частности, это
касается определения пригодности жилого помещения для
проживания в нем (абз. 2 п. 1 ст. 673 ГК РФ), норм общей
площади жилого помещения на одного человека (ч. 2 ст. 679
ГК РФ, ч. 1 ст. 680 ГК РФ, п. 2 ст. 685 ГК РФ), периодичности
внесения платы за жилье, если сроки внесения ее не опре-
делены договором (п. 3 ст. 682 ГК РФ) и некоторых других
положений.
В качестве объекта коммерческого найма может выступать
не любое жилое помещение, а лишь то, которое находится
в частной собственности (собственности граждан и юридиче-
ских лиц) и не относится к государственному и муниципаль-
ному жилищному фонду социального использования. Такое
помещение должно быть изолированным и пригодным для
постоянного проживания, то есть отвечать установленным са-
нитарным, техническим правилам и нормам, иным требова-
ниям законодательства. К жилым помещениям относятся жи-
лой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, в том
числе комната. Все указанные объекты признаются недвижи-
мостью, что накладывает отпечаток на требования, предъяв-
138
Договоры, направленные на передачу имущества в пользование
ляемые к форме рассматриваемого договора: он должен быть
заключен в письменной форме.
Несмотря на то, что закон не указывает на последствия
несоблюдения письменной формы договора коммерческого
найма, не вызывает сомнения, что нарушение требования о
необходимости совершения указанной сделки в письменной
форме влечет ее недействительность. Возведение требования
об обязательной письменной форме договора коммерческого
найма до уровня императива объясняется не только c точки
зрения систематического толкования (когда закон четко опре-
деляет последствия несоблюдения простой письменной фор-
мы договора аренды зданий и сооружений – абз. 2 п. 1. ст. 651
ГК РФ), но и c точки зрения требований формальной логи-
ки. Во-первых, если собственник жилого помещения вселяет
иных лиц, а соответственно, дает согласие на их регистрацию
по соответствующему адресу, то в отсутствие письменного до-
говора коммерческого найма он вселяет их в качестве посто-
янно проживающих вместе c собственником граждан, а не в
качестве нанимателей. Во-вторых, при заключении данного
договора необходимо согласовать, помимо условия о пред-
мете договора, также условие о плате за жилье, что в отсут-
ствие письменного договора сделать невозможно. В-третьих, в
предоставленном жилом помещении могут проживать как сам
наниматель, так и иные граждане в статусе граждан, постоян-
но проживающих в жилом помещении вместе c нанимателем,
которые должны быть обязательно указаны в договоре. Пред-
положение о том, что наниматель может вселять кого угодно
и сколько угодно, несостоятельно и c позиции жилищного за-
конодательства, и c позиции порядка вселения граждан в ка-
честве постоянно проживающих c нанимателем). В-четвертых,
передача жилых помещений иным лицам (несобственникам)
затрагивает как частные интересы (удовлетворяет потребности
одних в жилье, а других – в получении фиксированного по-
стоянного дохода), так и публичные интересы (обеспечение
населения страны жильем в рамках выполнения государством
функции обеспечения прав и свобод человека и гражданина,
охраны правопорядка), выражающиеся в необходимости го-
139
Договор найма жилого помещения
сударственной регистрации обременения права собственности
на жилое помещение, в случае заключения договора коммер-
ческого найма на срок не менее года.
В качестве сторон договора коммерческого найма высту-
пают наймодатель и наниматель. Наймодатель – физическое
или юридическое лицо, являющееся собственником жилого
помещения, или лицо, управомоченное собственником на со-
вершение действия по передаче имущества в коммерческий
наем. Передача жилых помещений относительно конкретного
наймодателя должна рассматриваться через призму предпри-
нимательской деятельности, а равно деятельности, принося-
щей доход.
Наниматель – это гражданин, использующий жилое поме-
щение исключительно для проживания в нем и проживания
граждан, постоянно проживающих c ним. Последние не явля-
ются стороной договора, однако обладают равными правами
c нанимателем по пользованию жильем, несмотря на то, что
ответственность за нарушение договора такими лицами перед
наймодателем несет непосредственно наниматель. Вместе c
тем, указанные лица становятся стороной договора в случае,
когда он предусматривает, что все граждане, проживающие
в жилом помещении, несут с нанимателем солидарную от-
ветственность перед наймодателем. В подобной ситуации все
проживающие в жилом помещении граждане становятся со-
нанимателями, а сама конструкция взаимоотношений сторон
приобретает качество конструкции множественности лиц на
стороне нанимателя.
Стороны договора должны согласовать условие о плате за
жилье, которая выражается в определенной денежной сумме,
что, впрочем, не исключает возможности согласования сторо-
нами иной формы встречного предоставления. Последнее воз-
можно не в силу существа исследуемого договора (поскольку
ни гл. 35 ГК РФ, ни ЖК РФ не предусматривают альтернати-
вы денежной форме платы за жилье), а вследствие реализации
правил о смешанном договоре. При этом иная форма встреч-
ного предоставления может покрывать исключительно размер
платы за коммерческий наем, не затрагивая иные платежи,
140
Договоры, направленные на передачу имущества в пользование
включаемые в плату за жилье и плату за коммунальные услу-
ги. Причем именно получение платы за коммерческий наем
выступает тем результатом, ради которого собственник жилья
заключает подобный договор. Ведь размер платы за жилье,
вносимой нанимателем, должен удовлетворить имуществен-
ный интерес наймодателя, который выражается в получении
некоторой денежной суммы сверх той, которую он вносил как
собственник имущества.
Плата за жилье по договору коммерческого найма вклю-
чает в себя плату за содержание жилого помещения (плата за
услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за
содержание и текущий ремонт общего имущества в много-
квартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электриче-
скую энергию, потребляемые при содержании общего имуще-
ства в многоквартирном доме, а также за отведение сточных
вод в целях содержания общего имущества в многоквартир-
ном доме); взнос на капитальный ремонт (п. 2 ст. 154 ЖК
РФ); плату за коммерческий наем, которая непосредственно
составляет доход наймодателя. Кроме того, наниматель само-
стоятельно вносит плату за коммунальные услуги, если иное
не установлено договором коммерческого найма.
Платежи могут вноситься по двум схемам. Первая схема
предполагает внесение всех видов платежей, кроме платы за
коммерческий наем, по конструкции исполнения обязатель-
ства собственника жилья третьим лицом (нанимателем) на ос-
новании возложения (договора коммерческого найма). Вторая
схема сводится к тому, что плата за жилье в полном объеме
вносится наймодателю, который, в свою очередь, исполняет
свои обязанности перед кредиторами по платежам за жилье
и коммунальным платежам. Платежи нанимателем вносятся
ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом
РФ, если иные сроки не предусмотрены договором.
Договор коммерческого найма заключается на срок, не
превышающий пяти лет. Данный максимальный срок дей-
ствия договора не является предельным. В ситуации, когда
наймодатель, не позднее, чем за три месяца до истечения сро-
ка действия договора, не исполнил свою обязанность по фор-