ВУЗ: Томский государственный университет систем управления и радиоэлектроники
Категория: Учебное пособие
Дисциплина: Юриспруденция
Добавлен: 29.10.2018
Просмотров: 24618
Скачиваний: 43
141
Договор найма жилого помещения
мированиюнового предложения о заключении договора найма
на новый срок или не предупредил нанимателя об отказе от
продления договора, а наниматель не отказался от продле-
ния договора, такой договор коммерческого найма считается
продленным на тех же условиях и на тот же срок. Таким об-
разом, по окончании максимального пятилетнего срока дей-
ствия договора, он может продлеваться каждый раз на пять
лет. При этом пятилетний срок выступает общим правилом
определения срока действия исследуемого договора, если срок
его действия не определен соглашением сторон.
В зависимости от срока действия договора выделяют кон-
струкцию краткосрочного договора коммерческого найма, за-
ключаемого на срок до одного года. Заключение договора на
срок менее одного года, c одной стороны, позволяет обойти
требование государственной регистрации обременения права
собственности на жилое помещение, но, c другой – исключает
действие целого ряда норм, предоставляющих некоторые пре-
имущества нанимателю. В частности, в жилом помещении не
могут проживать временные жильцы; наниматель не обладает
преимущественным правом на заключение договора на новый
срок; наниматель не вправе передавать жилое помещение в
поднаем; исключена замена нанимателя по требованию нани-
мателя и других граждан, постоянно c ним проживающих; ис-
ключена возможность предоставления нанимателю годичного
срока для устранения нарушений, послуживших основанием
для расторжения договора в судебном порядке по требованию
наймодателя, а равно и предоставление по просьбе нанимате-
ля льготного годичного срока, связанного c отсрочкой испол-
нения решения суда о расторжении договора.
В силу обязательства по предоставлению жилого помеще-
ния в коммерческий наем на наймодателя возлагается соот-
ветствующая обязанность, содержание которой составляют, в
частности, следующие долженствования (обязывания):
– передать нанимателю свободное жилое помещение в со-
стоянии, пригодном для проживания (пригодность жи-
лого помещения для проживания определяется в поряд-
ке, предусмотренном жилищным законодательством);
142
Договоры, направленные на передачу имущества в пользование
– передать жилье во владение и пользование (передача
жилого помещения в хозяйственное господство нани-
мателя осуществляется посредством подписания пере-
даточного акта, вручения ключей от жилья, а также
передачи необходимых документов и предоставления
необходимой информации.Это должно позволить нани-
мателю в полной мере реализовывать свои права и над-
лежащим образом исполнять обязанности, вытекающие
из различных правоотношений, в том числе, связанных
c предоставлением коммунальных услуг. Учитывая абсо-
лютный характер правомочий владения и пользования,
договор коммерческого найма сохраняется при переходе
права собственности на занимаемое по договору жилое
помещение);
– производить капитальный ремонт жилого помещения,
если иное не установлено договором;
– воздерживаться от любого ограничения прав нанимателя.
Рассмотренному выше обязательству наймодателя противо-
стоит взаимное (встречное) обязательство – обязательство по
внесению платы за жилье, размер которой определяется согла-
шением сторон. Размер платы за жилое помещение по общему
правилу не может изменяться в одностороннем порядке, за
исключением случаев, предусмотренных законом или догово-
ром. Таким случаем может выступать любое изменение разме-
ра платы в рамках структуры платы за жилье (кроме платы за
наем), а также платы за коммунальные услуги. Вместе с тем,
изменение размера платы за коммерческий наем недопусти-
мо в отношении краткосрочного найма. Данное ограничение
прямо не предусмотрено законом, однако вытекает из суще-
ства отношений найма жилого помещения, когда их опосреду-
ющий договор заключается на срок менее одного года.
Если договором не определены сроки и порядок внесения
платы за жилье, то плата должна вноситься ежемесячно до де-
сятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если
иной срок не установлен договором управления многоквартир-
ным домом либо решением общего собрания членов товарище-
ства собственников жилья, жилищного кооператива или иного
143
Договор найма жилого помещения
специализированного потребительского кооператива, создан-
ного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье.
Наниматель по договору коммерческого найма вправе:
– вселять других граждан в качестве постоянно прожива-
ющих c нанимателем при условии соблюдения требова-
ний законодательства о норме общей площади жилого
помещения на одного человека, кроме случая вселения
несовершеннолетних детей (для реализации указанного
права требуется согласие наймодателя и граждан, по-
стоянно проживающих c нанимателем; такое согласие
не требуется при вселении несовершеннолетних детей);
– разрешать, по взаимному согласию c гражданами, по-
стоянно проживающими c нанимателем, безвозмездное
проживание на срок, не превышающий шести месяцев,
временным жильцам, которые не приобретают самосто-
ятельного права пользования жилым помещением. Реа-
лизация указанного права ограничена запретом наймо-
дателя на проживание временных жильцов при условии
несоблюдения требований законодательства о норме
общей площади жилого помещения на одного человека.
– передать жилое помещение или его часть в поднаем c
согласия наймодателя (такая передача осуществляется
на основании возмездного договора поднайма жилого
помещения, заключаемого на срок не превышающего
срока договора коммерческого найма, по которому под-
наниматель не имеет самостоятельного права пользова-
ния жилым помещением).
Указанные права представляют собой возможности, обе-
спеченные правомочием пользования, которым наделяется
наниматель в отношении переданного ему жилого помеще-
ния. Кроме указанных возможностей, наниматель и граждане,
постоянно проживающим c ним, имеют право требовать от
наймодателя замены лица, выступающего на стороне нанима-
теля, одним из совершеннолетних граждан, постоянно прожи-
вающим c таким лицом. Замена лица на стороне нанимателя
по договору коммерческого найма может произойти и вслед-
ствие его смерти или выбытия из жилого помещения. В таком
144
Договоры, направленные на передачу имущества в пользование
случае, по общему согласию между гражданами, постоянно
проживающими c прежним нанимателем, нанимателем стано-
вится один из них. Если же такое согласие не достигнуто, по-
стоянно проживающие граждане становятся сонанимателями.
На стадии прекращения договора нанимателю как слабой
стороне предоставляется максимальная защита. В первую оче-
редь, речь идет о наделении нанимателя преимущественным
правом на заключение договора на новый срок, нарушение
которого влечет ряд негативных последствий для наймодателя.
Так, наймодатель, отказавшийся от продления договора в свя-
зи c решением не сдавать помещение внаем, но заключивший
договора найма c другим лицом в течение года c момента ис-
течения срока договора c нанимателем, обязан по требованию
последнего возместить убытки, причиненные отказом воз-
обновить c ним договор. Наниматель вправе также требовать
признания договора найма жилого помещения, заключенного
c другим лицом, недействительным.
Кроме того, только нанимателю предоставлена возможность
досрочного прекращения договора при условии письменного
предупреждения наймодателя за три месяца, а также согла-
сия всех граждан, постоянно проживающих c нанимателем.
Данный механизм прекращения договора выступает частным
случаем расторжения договора в силу одностороннего отка-
за от его исполнения. В отличие от нанимателя, наймодатель
не обладает таким правом. Вместе c тем договор может быть
расторгнут в судебном порядке по заявлению наймодателя в
случае нарушения нанимателем обязанности:
– внесения платы за жилье (при краткосрочном найме не
внесение платы более двух раз по истечении установ-
ленного договором срока платежа; в остальных случаях
– не внесение платы за шесть месяцев, если договором
не установлен более длительный срок);
– обеспечения надлежащего состояния жилого помеще-
ния (данное нарушение выражается в разрушении или
порче жилого помещения).
– целевой направленности использования жилого поме-
щения (данное нарушение выражается в использовании
145
Договор найма жилого помещения
жилого помещения не по назначению; обращение в суд
по данному основанию возможно лишь при условии
предварительного предупреждения нанимателя о необ-
ходимости устранения нарушений);
– соблюдения прав соседей (данное нарушение выражает-
ся в систематическом нарушении прав и интересов сосе-
дей; обращение в суд по данному основанию возможно
лишь при условии предварительного предупреждения
нанимателя о необходимости устранения нарушений).
При наличии указанных нарушений суд может предоста-
вить нанимателю срок не более одного года для их устранения.
Если такие нарушения не устраняются, суд при повторном об-
ращении наймодателя принимает решение о расторжении до-
говора. Исполнение данного решения по просьбе нанимателя
может быть отсрочено на срок не более года.
Судебный порядок прекращения договора по требованию
любой из его сторон предусмотрен также для случаев, когда
помещение перестает быть пригодным для постоянного про-
живания, находится в аварийном состоянии, а также в иных
случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
Договор социального найма жилого помещения. Специальная
правовая регламентация отношений социального найма сосре-
доточена в ЖК РФ, в том числе в разд. III «Жилые помещения,
предоставляемые по договорам социального найма». Из числа
общих норм гл. 35 ГК РФ, к договору социального найма без
каких-либо ограничений подлежат применению правила, каса-
ющиеся формы договора найма жилого помещения (ст. 674),
сохранения договора найма жилого помещения при переходе
права собственности на жилое помещение (ст. 675), обязан-
ностей нанимателя жилого помещения (ст. 678), временных
жильцов (ст. 680) и поднайма жилого помещения (п. 1–3 ст.
685). Все остальные общие правила ГК РФ о найме жилого
помещения подлежат применению к социальному найму, если
иное не предусмотрено жилищным законодательством.
Наймодателем по договору социального найма выступает
собственник жилого помещения государственного жилищно-
го фонда или муниципального жилищного фонда (действу-