ВУЗ: Томский государственный университет систем управления и радиоэлектроники
Категория: Учебное пособие
Дисциплина: Юриспруденция
Добавлен: 29.10.2018
Просмотров: 24627
Скачиваний: 43
146
Договоры, направленные на передачу имущества в пользование
ющие от его имени уполномоченный государственный орган
или уполномоченный орган местного самоуправления) либо
управомоченное им лицо. В качестве нанимателя выступа-
ет гражданин, принятый на учет в качестве нуждающегося
в жилом помещении. Правом стать на учет в качестве нуж-
дающегося в жилом помещении обладают, во-первых, лица
признанные органом местного самоуправления малоимущими
гражданами в порядке, установленном законом соответствую-
щего субъекта Российской Федерации. При этом учитывают
доход, приходящийся на каждого члена семьи, и стоимости
имущества, находящегося в собственности членов семьи и
подлежащий налогообложению (жилые помещения таким
лицам предоставляются из муниципального жилищного
фонда). Во-вторых, лица, относящиеся к категориям граж-
дан, признанным, по основаниям, установленным ЖК РФ
и (или) федеральным законом, указом Президента Россий-
ской Федерации или законом субъекта Российской Федера-
ции, нуждающимися в жилых помещениях. Таким лицам
жилые помещения предоставляются из жилищного фонда
Российской Федерации или жилищного фонда субъекта Рос-
сийской Федерации, а в случае наделения органа местного
самоуправления в установленном законодательством порядке
государственными полномочиями на обеспечение указанных
категорий граждан жилыми помещениями, также жильем из
муниципального жилищного фонда.
Указанные категории лиц только в том случае могут быть
приняты на учет в качестве нуждающихся в жилом помеще-
нии, если они:
– не являются нанимателями или членами семьи нанима-
теля жилых помещений по договору найма жилого по-
мещения в жилищном фонде социального использова-
ния, а равно не являются собственниками или членами
семьи собственника жилого помещения;
– являются нанимателями или членами семьи нанимате-
ля жилых помещений по договору найма жилого поме-
щения в жилищном фонде социального использования,
а равно являются собственниками или членами семьи
147
Договор найма жилого помещения
собственника жилого помещения, однако обеспечены
общей площадью жилого помещения на одного члена
семьи менее учетной нормы;
– проживают в помещении, которое не отвечает установ-
ленным для жилых помещений требованиям;
– проживают в квартире (как наниматель или член семьи
нанимателя по договору найма жилого помещения в
жилищном фонде социального использования, а равно
как собственник или член семьи собственника квар-
тиры), занятой несколькими семьями; если в составе
семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой
хронического заболевания, при которой совместное
проживание с ним в одной квартире невозможно, при
условии, что они не имеют иного жилого помещения,
занимаемого по договору найма жилого помещения в
жилищном фонде социального использования или при-
надлежащего на праве собственности.
Помимо нанимателя (стороны договора) в правоотношени-
ях социального найма участвуют также члены семьи нанима-
теля, к которым по общему правилу относятся супруг (супру-
га), дети и родители нанимателя. Для признания в качестве
членов семьи нанимателя других родственников, а также не-
трудоспособных иждивенцев необходимо соблюдение двух ус-
ловий: во-первых, они должны быть вселены нанимателем в
качестве членов его семьи и, во-вторых, должны вести с ним
общее хозяйство. Что касается иных лиц, то признание их в
качестве членов семьи нанимателя имеет исключительный ха-
рактер при условии вынесения соответствующего судебного
решения.
Специфической особенностью правового статуса членов
семьи нанимателя выступает то, что, не являясь стороной
договора, они пользуются всеми правами и исполняют все
обязанности по договору социального найма наравне с на-
нимателем. Вместе c тем, существует возможность изменения
субъектного состава на стороне нанимателя из числа членов
его семьи. Так, по требованию нанимателя и членов его се-
мьи, данный договор может быть заключен с одним из чле-
148
Договоры, направленные на передачу имущества в пользование
нов семьи, а в случае смерти нанимателя или его выбытия из
жилого помещения он заключается с одним из членов семьи,
проживающих в жилом помещении.
Основанием заключения договора социального найма
выступает соответствующее решение органа местного само-
управления о предоставлении жилого помещения. При этом,
по критерию обязательности заключения, исследуемая дого-
ворная конструкция относится к публичному договору, а по
способу заключения является договором присоединения. На
сегодняшний день имеют место правила, обязательные для
сторон при заключении и исполнении данного договора, ут-
вержденные постановлением Правительства РФ от 21.05.2005
№ 315 «Об утверждении Типового договора социального най-
ма жилого помещения»
71
. Соответственно, гражданин, со-
стоящий на учете в качестве нуждающегося в жилом поме-
щении, вправе требовать предоставления жилого помещения
из жилищного фонда социального использования в порядке
очередности, если только он не имеет права на внеочередное
получение жилья.. Учитывая публичный характер договора со-
циального найма, надлежащая письменная форма такого до-
говора предполагается соблюденной c момента возникновения
основания для получения гражданином жилья, а обременение
права собственности на жилое помещение, возникающее на
основании договора социального найма, подлежит государ-
ственной регистрации.
Предоставляемое жилое помещение, помимо требований,
указанных для коммерческого найма, должно удовлетворять
некоторым специфическим характеристикам: во-первых, об-
щая площадь такого социального жилья должна быть не менее
нормы предоставления; во-вторых, оно должно находиться по
месту жительства нанимателя, а точнее в пределах соответ-
ствующего населенного пункта.
Жилое помещение передается нанимателю во владение и
пользование без установления срока действия договора. Вме-
сте c тем бессрочный характер данного договора имеет опре-
71
СЗ РФ. 2005 г. № 22. Ст. 2126.
149
Договор найма жилого помещения
деленные границы. Закон определяет основания для растор-
жения договора, которые можно условно разделить на две
группы. Основания первой группы реализуются в условиях
нормального течения гражданского оборота, что исключает
какой-либо конфликт интересов сторон. К ним, в частности,
относятся: расторжение договора по соглашению сторон; от-
каз нанимателя от договора c письменного согласия прожи-
вающих c ним членов его семьи; смена места жительства на-
нимателем и членами его семьи, что предполагает их выезд за
пределы соответствующего населенного пункта; утрата (раз-
рушение) жилого помещения; смерть одиноко проживающего
нанимателя.
Что касается второй группы оснований расторжения дого-
вора социального найма, то они могут быть реализованы ис-
ключительно в судебном порядке по требованию наймодателя,
в частности, по причине невнесения нанимателем платы за
жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение бо-
лее шести месяцев; разрушения или повреждения жилого по-
мещения нанимателем или другими гражданами, за действия
которых отвечает наниматель; систематического нарушения
прав и законных интересов соседей, которое делает невоз-
можным совместное проживание в одном жилом помещении;
использования жилого помещения не по назначению. Судеб-
ный порядок расторжения договора предполагает последую-
щее выселение нанимателя и членов его семьи из квартиры,
которое может осуществляться как c предоставлением ино-
го жилого помещения (в случае нарушения обязанностей по
внесению платы за жилье и коммунальные услуги), так и без
предоставления такового (во всех остальных случаях).
Внесение платы за жилье, отражая возмездный характер
договора социального найма, включает в себя непосредствен-
но плату за пользование жилым помещением (плату за наем)
и плату за содержание жилого помещения, которая вклю-
чает в себя плату за услуги и работы по управлению много-
квартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего
имущества в многоквартирном доме, за холодную и горячую
воду, электрическую энергию, потребляемые при содержании
150
Договоры, направленные на передачу имущества в пользование
общего имущества в многоквартирном доме, а также за от-
ведение сточных вод в целях содержания общего имущества в
многоквартирном доме. Помимо указанной платы наниматель
несет обязанности по оплате коммунальных услуг, составляю-
щих содержание обязательств, возникающих из договоров на
оказание коммунальных услуг. Вместе c тем, специфической
особенностью исследуемой договорной конструкции является
то, что капитальный ремонт общего имущества в многоквар-
тирном доме осуществляется за счет собственника жилищного
фонда, то есть наймодателя.
В системе правомочий, закрепленных за нанимателем,
имеет место специфическое право. Речь идет о праве нанима-
теля осуществить обмен занимаемого им жилого помещения
на жилое помещение, предоставленное по договору социаль-
ного найма другому нанимателю, при условии письменного
согласия наймодателя и проживающих совместно с нанима-
телем членов его семьи, в том числе временно отсутствую-
щих. Данное право (правомочие) не составляет содержание ни
правомочия владения, ни правомочия пользования жилым по-
мещением. Реализацию права на обмен следует рассматривать
через призму механизма передачи договора (ст. 392.3 ГК РФ),
при котором обременение права собственности на имущество
наймодателя сохраняется независимо от смены нанимателя
при обмене одного жилого помещения на другое.
Договор найма жилого помещения жилищного фонда социаль-
ного использования. C позиции действующего законодатель-
ства договор социального найма ориентирован на достаточно
узкий круг лиц – нанимателей. Данный договор не способен
удовлетворить потребности весьма широко круга нуждающих-
ся в жилье граждан, которые, не подпадая под основания по-
лучения жилого помещения по договору социального найма,
не имеют возможности обеспечить себя и членов своей семьи
жилым помещением за счет собственных или заемных средств
на территории соответствующего муниципального образова-
ния. Граждане, которые не могут быть признаны малоимущи-
ми, но чей доход и доход постоянно проживающих совместно
c ними членов их семей не превышает установленный органа-