ВУЗ: Томский государственный университет систем управления и радиоэлектроники
Категория: Учебное пособие
Дисциплина: Юриспруденция
Добавлен: 29.10.2018
Просмотров: 24669
Скачиваний: 43
151
Договор найма жилого помещения
ми местного самоуправления максимальный размер, прини-
маются на учет в качестве лиц, нуждающихся в предоставле-
нии жилых помещений по договору найма жилых помещений
жилищного фонда социального использования.
Таким образом, в порядке очередности, а в установленных
законом случаях вне очереди, гражданин имеет право на полу-
чение жилого помещения по договору найма жилого помеще-
ния жилищного фонда социального использования, если он,
во-первых, принят на учет нуждающимся в предоставлении
жилых помещений по договорам найма жилых помещений
жилищного фонда социального использования, и, во-вторых,
его заявление о предоставлении такого жилого помещения
было учтено наймодателем. При этом сам договор заключа-
ется на основании решения наймодателя о предоставлении
жилого помещения. В качестве наймодателя могут выступать
не только органы государственной власти, органы местного
самоуправления, уполномоченные действовать от имени соот-
ветствующего публичного образования в качестве собственни-
ка жилого помещения государственного или муниципально-
го жилищного фонда (а равно уполномоченные указанными
органами организации), но и организации, являющиеся соб-
ственниками жилых помещений частного жилищного фонда
(а равно уполномоченные собственниками таких жилых по-
мещений).
Указанная особенность определения наймодателя по дого-
вору найма жилого помещения жилищного фонда социально-
го использования оказывает влияние на специфику предмета
договора, в качестве которого выступает предоставление внаем
жилого помещения, относящегося не только к государствен-
ному или муниципальному жилищному фонду, но и к частно-
му. Более того, такое жилое помещение должно находиться в
наемном доме социального использования либо представлять
целиком жилой дом в качестве наемного дома социального
использования. Закон в качестве наемного дома (предназна-
ченного для найма домом) признает здание, которое или все
помещения, в котором принадлежат на праве собственности
одному лицу и которое или все жилые помещения в котором
152
Договоры, направленные на передачу имущества в пользование
предназначены для предоставления гражданам во владение и
пользование для проживания. Предоставлением жилого по-
мещения внаем обременяется право собственности на него:
такое обременение подлежит государственной регистрации.
По критерию обязательности заключения исследуемый
договор является публичным и совершается в письменной
форме. Обязательные правила, касающиеся заключения и ис-
полнения данной договорной конструкции, определяются ти-
повым договором найма жилого помещения жилищного фонда
социального использования, утвержденным постановлением
Правительства РФ от 5.12.2014 № 1318 (ред. от 23.12.2016) «О
регулировании отношений по найму жилых помещений жи-
лищного фонда социального использования»
72
.
По способу заключения исследуемый договор является до-
говором присоединения. Закон определяет его необходимые
условия. К таковым, помимо условия о предмете договора, от-
носятся условия о сроке его действия, размере платы за наем
жилого помещения, порядке его изменения. Кроме того, сто-
роны должны определить условия заключения договора найма
жилого помещения из жилищного фонда социального исполь-
зования на новый срок, по истечении срока действия ранее
заключенного договора.
Срок в договоре найма жилого помещения жилищного
фонда социального использования ограничен как минималь-
ными, так максимальными временными границами: он не
может быть менее года, но не может превышать десяти лет.
Право выбора срока найма принадлежит нанимателю, за ис-
ключением установленных законом случаев, когда договор
может быть заключен только на один год. При этом по окон-
чании срока найма жилого помещения наниматель сохраняет
право на заключение договора найма жилого помещения из
жилищного фонда социального использования на новый срок.
Плата за жилое помещение сводится исключительно к пла-
те за наем жилого помещения, размер которой в расчете на
один квадратный метр общей площади жилого помещения не
72
СЗ РФ. 2014 г. № 50. Ст. 7104.
153
Договор найма жилого помещения
может превышать максимальный размер указанной платы. Он
устанавливается органами государственной власти субъектов
Российской Федерации дифференцированно для муниципаль-
ных образований в зависимости от месторасположения наем-
ных домов социального использования на территории муни-
ципального образования, потребительских свойств, уровня
благоустройства, размеров жилых помещений. Помимо платы
за жилье на нанимателя возлагается обязанность по внесению
коммунальных платежей.
При решении вопроса, касающегося действия норм о найме
жилого помещения жилищного фонда социального использо-
вания по вертикали, следует учитывать, что общие нормы гл.
35 ГК РФ подлежат применению к соответствующему дого-
вору, если иное не предусмотрено жилищным законодатель-
ством. Это правило не затрагивает действие норм, касающих-
ся обязанности нанимателя использовать жилое помещение
только для проживания, норм обеспечения сохранности жи-
лого помещения и поддержки его в надлежащем состоянии (ч.
1 ст. 678); недопустимости проведения переустройства и ре-
конструкции жилого помещения без согласия наймодателя (ч.
2 ст. 678); недопустимости без согласия нанимателя переобо-
рудования жилого дома, в котором находится сданное внаем
жилое помещение, если такое переоборудование существенно
изменяет условия пользования жилым помещением (п. 3 ст.
681); замены нанимателя в договоре (ст. 686).
Функциональная направленность использования жилого
помещения по договору найма жилого помещения жилищ-
ного фонда социального использования, а также специфиче-
ская характеристика отдельных его элементов сказывается на
объеме прав и обязанностей сторон по данному договору. В
частности, на наймодателе лежит обязанность по содержанию
жилого помещения и осуществлению всех видов ремонта, в
том числе текущего. Вместе c тем, наниматель огранивается в
возможности сдачи жилого помещения или его части в под-
наем, передачи его по договору безвозмездного пользования
имуществом, а также в возможности обмена жилья. Наруше-
ние указанных ограничений является основанием для растор-
154
Договоры, направленные на передачу имущества в пользование
жения договора в судебном порядке по требованию наймода-
теля. Помимо указанного основания данный договор может
быть расторгнут в судебном порядке в случаях неполного и
(или) несвоевременного внесения платы за жилое помещение
и коммунальные услуги более, чем шесть раз в течение две-
надцати месяцев, или наличия у нанимателя задолженности по
внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные
услуги в размере, превышающем три среднемесячных размера
такой платы за предшествующие двенадцать месяцев. Или в
случае наличия у нанимателя, а равно у постоянно прожива-
ющих совместно с ним членов его семьи, других жилых поме-
щений на территории того же муниципального образования,
предоставленных или принадлежащих им по установленным
законом или договорам основаниям, если размер общей пло-
щади таких жилых помещений, в расчете на указанных нани-
мателя и членов его семьи, превышает норму предоставления.
А также в случае разрушения или повреждения жилого поме-
щения нанимателем или другими гражданами, за действия ко-
торых он отвечает; в случае систематического нарушения прав
и законных интересов соседей, которое делает невозможным
совместное проживание в одном жилом помещении; в случае
использования жилого помещения не по назначению.
Договор безвозмездного пользования (ссуды)
Понятие договора безвозмездного пользования. Перемеще-
ние стоимости (c экономической точки зрения) может быть
обусловлено не только товарно-денежным характером иму-
щественных отношений, но и их безвозмездным характером.
Наиболее ярким примером такого перемещения выступает от-
чуждение имущества в качестве дара одним лицом другому
либо передача имущества в безвозмездное временное пользо-
вание. В последнем случае отношения опосредуются совер-
шением соответствующей сделки – договором безвозмездного
пользования (договором ссуды).
Отношения ссуды в отсутствие предпринимательского на-
чала широко встречаются в обывательской (общежитейской,
155
Договор безвозмездного пользования имуществом (ссуды)
бытовой) сфере, когда соседи по лестничной площадке в много-
квартирном доме (дачному или гаражному кооперативу) одал-
живают на время тот или иной предмет хозяйства, например,
ножницы, топор, табуретку, стол. Вместе c тем, безвозмездное
пользование не связывают исключительно c передачей недо-
рогостоящих движимых вещей. В ссуду может быть предостав-
лена и недвижимость: речь идет о возможности проживания в
жилом помещении, предоставленном нанимателю по договору
коммерческого найма (ст. 680 ГК РФ) или договору социально-
го найма (ст. 80 ЖК РФ), временных жильцов (пользователей).
Во всех указанных ситуациях независимо от того, передается ли
в безвозмездное пользование недвижимое или движимое иму-
щество, передача вещей всегда направлена на удовлетворение
индивидуального (некоммерческого) интереса.
Совершением сделок безвозмездного пользования может
быть достигнут достаточно широкий круг общеполезных це-
лей. В жилищной сфере по договорам безвозмездного поль-
зования предоставляются специализированные жилые поме-
щения для социальной защиты отдельных категорий граждан
(ст. 109 ЖК РФ). C целью обеспечения конституционной
гарантии граждан на свободу вероисповедания в отношении
государственного и муниципального имущества религиозного
назначения используется договор безвозмездного пользования
такого имущества, нанимателем по которому выступает рели-
гиозная организация (ФЗ РФ «О передаче религиозным орга-
низациям имущества религиозного назначения, находящегося
в государственной или муниципальной собственности»
73
). C
целью реализации конституционного права граждан на до-
ступ к культурным ценностям, а также c целью популяриза-
ции объекта культурного наследия, использования его при
осуществлении научной, культурно-просветительной, образо-
вательной, туристской, экскурсионной и (или) религиозной
деятельности, объекты культурного наследия, включенные в
73
Федеральный закон от 30.11.2010 № 327-ФЗ (ред. от 23.06.2014) «О
передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения,
находящегося в государственной или муниципальной собственности» // СЗ
РФ. 2010 г. № 49. Ст. 6423.