Файл: Право на недвижимость и на земельный участок (Основания возникновения прав на недвижимость и земельные участки).pdf

Введение

Актуальность темы исследования обусловлена возникающими трудностями при реализации положений законодательства о возникновении, изменении и прекращении прав на земельные участки, с которыми сталкивается правоприменительная практика. В данном исследовании представляется важным как с теоретической, так и практической точки зрения рассмотреть вопросы процесса возникновения и прекращения прав на земельные участки, которые включат в себя не только юридические факты, влекущие за собой правовые последствия, но и порядок, саму процедуру возникновения и прекращения указанных прав.

Земля как объект правоотношений, которые возникают между субъектами, является основой жизни и деятельности человека. Кроме того, земля выступает в качестве природного объекта, который охраняется как важнейшая часть окружающей природной среды. Также земля является природным ресурсом, который используется в качестве средства производства и недвижимого имущества, объекта права собственности. В процессе правового регулирования отношений, возникающих по поводу земельных участков, в том числе по поводу возникновения и прекращения данных прав, возникают вопросы согласованного применения норм отраслевой принадлежности, например, норм гражданского и земельного законодательства РФ. В юридической литературе данный вопрос является дискуссионным, при этом общетеоретический подход к разграничению норм земельного и гражданского законодательства отсутствует.

Земля в качестве объекта рыночных отношений имеет многофункциональное значение, в связи с чем, реализация права собственности в отношении земельных участков урегулирована нормами конституционного и земельного законодательства, а также нормами гражданского законодательства, с учетом водного, лесного, экологического и иного права. Кроме того, в качестве уникального природного ресурса земля имеет особы юридический статус.

Возникающие по поводу земельных участков имущественные правоотношения имеют свою специфику, заключающуюся в том, что земельные участки используются строго по назначению, а сам оборот земельных участков ограничен, также действует презумпция государственной собственности на земельные участки, не принадлежащие гражданам, юридическим лицам либо муниципальным образованиям. Если лицом не выполняются установленные законодательством правила пользования земельным участком, может иметь место его изъятие.

Кроме того, в правоприменительной практике возникают вопросы по поводу ограничения прав на земельные участки. Рациональное использование земли рассматривается в юридической литературе как общее ограничение в праве на землю. Также существуют специальные ограничения на землю, выраженные в ограничениях на пользование землями в связи с их местоположением или иными обстоятельствами.

Объектом работы выступает комплекс общественных отношений, которые складываются в процессе возникновения и прекращения прав на недвижимость и земельные участки.

Предметом исследования являются правовые нормы, регулирующие общественные отношения, складывающиеся в процессе возникновения и прекращения прав на недвижимость и земельные участки, комплекс теоретических и практических проблем, возникающих в связи с определением понятия, специфики и места права на земельный участок в системе российского законодательства.

Цель исследования состоит в анализе правовых норм, регулирующих общественные отношения, складывающиеся в процессе возникновения и прекращения прав на недвижимость и земельные участки и разработке на основе проведенного анализа, направлений совершенствования данных правовых норм.

В соответствии с поставленной целью в ходе написания работы необходимо решить следующие задачи:

• проанализировать предусмотренные законодательством основания возникновения прав на недвижимость и земельные участки;
• рассмотреть порядок государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ним;
• исследовать основания прекращения прав на недвижимость земельные участки;
• рассмотреть условия и порядок отказа лица от права на земельный участок.

Теоретической основой исследования явились научные труды следующих авторов: Воробьёва Л.В., Ивакина В.Н., Балашкина И.В., Зенина И.А., Мисник Г.А., Бринчук М.М., Волковой Т.В., Дороговцевой А.А., Ерыгиной А.В., Дороговцева А.П., Грузина С.В., Харькова В.Н., Янбухтина Н.Р., Яковлевой Е.В. и др.

Методологическая база исследования. Проведенное исследование основано на использовании общенаучных методов, таких как исторический, системный, формально-логический, диалектический, сравнительный анализ. Кроме того, при написании работы использовались специальные методы, а именно: методы моделирования и прогнозирования, структурно - функциональный метод, статистический метод.

Работа состоит из ведения, двух глав, заключения и списка литературы.

Глава 1. Правовое регулирование возникновения прав на недвижимость и земельные участки

1.1. Основания возникновения прав на недвижимость и земельные участки

Основания возникновения прав на земельные участки предусмотрены статьей 25 ЗК РФ. Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV ЗК РФ, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».^[1]

Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

Основания возникновения прав на земельные участки:

• право собственности на землю (в том числе граждан и юридических лиц, государственная собственность на землю, собственность Российской Федерации (федеральная собственность) на землю, собственность на землю субъектов Российской Федерации, муниципальная собственность на землю);
• аренда земельных участков;
• право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут);
• безвозмездное пользование земельными участками.^[2]

На основании ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации^[3] лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Приведем пример из судебной практики. Так, В. обратился в суд с иском к Г., М. о признании в порядке приобретательной давности права собственности на 1/2 долю земельного участка, расположенного по адресу: г. Краснодар, х. Ленина, ул. Огородная, 88 площадью 754 кв.м.^[4]

Исковые требования мотивированы тем, что В. с момента своего рождения (20 декабря 1989 года) и до 21 марта 2010 года проживал в двух изолированных комнатах общей площадью 32,5 кв.м, расположенных по вышеуказанному адресу. Указанное домовладение и земельный участок при указанном домовладении до 1998 года принадлежали на праве собственности бабушке истца - В.., а впоследствии перешли на основании договора дарения в собственность Г. Собственник указанного домовладения Г.. не препятствовала факту проживания В. в указанном домовладении. 25 января 2011 года М. по договору купли-продажи приобрел у Г. указанное домовладение с земельным участком. Однако В.. продолжал проживать в указанном домовладении более двух месяцев. В марте 2011 года ответчиком произведен снос домовладения.

Таким образом, истец добросовестно, открыто и непрерывно владел как своим собственным объектом недвижимости более 15 лет, в связи с чем, просил признать в порядке приобретательной давности право собственности на 1/2 долю земельного участка, расположенного по адресу: г. Краснодар, х. Ленина, ул. Огородная, 88.

Решением Советского районного суда г. Краснодара от 10 мая 2012 года в удовлетворении исковых требований В. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 17 июля 2012 года вышеуказанное решение отменено. По делу принято новое решение, которым за В. признано право собственности на 1/2 долю земельного участка, расположенного по адресу: г. Краснодар, х. Ленина, 88, площадью 754 кв.м.В кассационном порядке определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда отменено, а решение суда оставлено без изменения по следующим основаниям. Как видно из дела, жилой дом по ул. Огородной, 88 в х. Ленина г. Краснодара был построен матерью Г. - В. на земельном участке, отведенном ей под строительство жилого дома в 1967 году, на собственные средства и сдан в эксплуатацию. 19 августа 1998 года указанный жилой дом вместе с земельным участком, кадастровым номер 23:43:0432005:34, был подарен Г. на основании договора дарения.

Ранее в доме проживали брат ответчика Г.. с женой и детьми. В 1996 году брак между братом ответчика и его женой В. был расторгнут и на основании решения Советского районного суда г. Краснодара от 28 января 1997 года В. вместе с детьми В. и В. были лишены права пользования жилым помещением и выселены из спорного дома. На основании решения Советского районного суда г. Краснодара от 04 февраля 1998 года за В. признано право пользования жилыми помещениями в спорном домовладении. Г. как новый собственник жилого дома обратился в суд с иском о признании В. прекратившей право пользования жилым помещением и выселении ее из домовладения.

Решением Советского районного суда г. Краснодара от 10 января 2010 года В. признана прекратившей право пользования и выселена из указанного дома. Решение суда вступило в законную силу. Исковые требования Г. предъявлял только к В., так как законное право пользования жилыми помещениями в домовладении имела только она на основании решения Советского районного суда г. Краснодара от 04 февраля 1997 года.

Вместе с тем, исковые требования о признании права собственности на 1/2 долю земельного участка предъявляет сын В., лишенный права пользования и выселенный из спорного домовладения еще в 1997 году на основании решения Советского районного суда г. Краснодара. Других документов, подтверждающих возникновение у истца прав на земельный участок, не имеется.

Удовлетворяя исковые требования В., судебная коллегия пришла к выводу о том, что он проживал с момента своего рождения с 20 октября 1989 года в течение 22 лет в спорном домовладении и считается зарегистрированным по адресу: г. Краснодар, х. Ленина, ул. Огородная, 88.^[5]

С данными выводами суда нельзя согласиться. Родители В. были прописаны по указанному адресу 02 октября 1992 года, в связи с чем утверждение истца о том, что он проживал в спорном домовладении с момента рождения, не соответствуют действительности.

В соответствии со ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ^[6].

Суд при вынесении решения учитывал правовую позицию, изложенную в п. 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»^[7]. Истец знал об отсутствии основания возникновения у него права собственности на спорное недвижимое имущество, что подтверждается многочисленными судебными спорами между сторонами. Сам факт пользования имуществом не может повлечь за собой лишение собственника его недвижимости по основаниям приобретательной давности.

Кроме того, в настоящее время согласно справке ФГУП «Ростехинвентаризация» от 30 марта 2011 года зафиксирован факт сноса жилого дома по указанному выше адресу. Земельный участок по ул. Огородной, 88 объединен с земельным участком по ул. Огородной, 90 с образованием нового земельного участка с кадастровым номером 23:43:0432005:53. Вместе с тем, истец претендует на V долю земельного участка, дважды преобразованного после продажи новому собственнику, в результате чего изменилась площадь земельного участка, его границы и учетные кадастровые записи.