Файл: Право на недвижимость и на земельный участок (Основания возникновения прав на недвижимость и земельные участки).pdf

В соответствии со ст. 27 ЗК РФ^[8] земельные участки, которые отнесены к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Приведем еще пример из судебной практики. Так, Ч.Л.П. обратилась в суд с иском к администрации МО г. Краснодар о признании права собственности на земельный участок.

В обоснование указала, что с 2002 г. является членом садоводческого товарищества, владеет и пользуется закрепленным за ней общим собранием земельным участком, оплачивает членские и целевые взносы.

Обратившись в администрацию МО г. Краснодар по вопросу предоставления в собственность участка площадью 800 кв.м для садоводства, расположенного по адресу: г. Краснодар, Прикубанский округ, НСТ «Ветеран», ул. Грушовая, 53, получила отказ.

Решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 08 июня 2012 года исковые требования удовлетворены. Определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 07 августа 2012 года решение районного суда оставлено без изменения. В кассационном порядке судебные постановления отменены по следующим основаниям.

Удовлетворяя требования истца и признавая за Ч.Л.П. право собственности на спорный земельный участок, суд, ссылаясь на положения ст. 234 Гражданского кодекса РФ, указал на приобретение ею права собственности на участок в силу приобретательной давности.

С данными выводами согласиться нельзя, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права. Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что судам необходимо учитывать следующее: давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности. Между тем, судом не учтено, что Ч.Л.П. не могла не знать об отсутствии основания возникновения у нее права собственности на земельный участок, в отсутствие достаточного срока, установленного законом (15 лет). Включение в данный срок периода владения участком первым собственником - Л.Г.Г. необоснованно, поскольку по материалам дела видно, что Ч.Л.П. не является ни универсальным, ни сингулярным правопреемником.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы администрации г. Краснодара от 26 августа 1994 года № 966 «О предоставлении в собственность садовых участков членам садоводческого товарищества «Ветеран» (Западный административный округ) г. Краснодара» и приложения к постановлению, земельный участок площадью 800 кв.м по ул. Грушовой, 53 в НСТ «Ветеран» предоставлялся в собственность бесплатно Л.Г.Г., по заявлению которого в 1998 году спорный участок был изъят постановлением мэрии г. Краснодара от 24 сентября 1998 года в земли запаса.

Таким образом, в силу ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»^[9] спорный земельный участок находится в муниципальной собственности. По положениям ст. 209 Гражданского кодекса РФ только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст. 28 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» предоставление в собственность земельных участков садоводам, огородникам, дачникам и их садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям, получившим такие земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов за плату или бесплатно в случаях, установленных федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации^[10].

Признавая за истцом право собственности, суд оставил без внимания вышеуказанные положения закона, что привело к прекращению права муниципальной собственности на спорный объект недвижимости в отсутствие правовых оснований, установленных законом.

Кроме того, из материалов дела усматривается, что на обращение Ч.Л.П. о предоставлении участка в собственность орган местного самоуправления ответил отказом, который в установленном законом порядке стороной по делу не оспаривался.

В соответствии со ст. 59 ЗК РФ, признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке. Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землей.

Приведем пример из судебной практики. Так, 03.02.2014 года судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда отменила решение Сергиевского районного суда Самарской области от 02.12.2013 года, которым удовлетворены исковые требования о включении в наследственную массу объекта незавершенного строительства, и признано за истцом право собственности на вышеуказанный объект в порядке наследования по завещанию^[11].

Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи земельного участка от 21.02.2003 года К. приобрел земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства общей площадью 2191,20 кв.м., находящийся по адресу: «адрес». 27.06.2007 года К. было выдано Администрацией Сергиевского района Самарской области разрешение на строительство нового дома взамен старого общей площадью 68,30 кв.м. на вышеуказанном земельном участке со сроком действия до 31.12.2017 года.

1. года К. завещал Г. все свое имущество, какое ко дню смерти окажется ему принадлежащим, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось, в том числе земельный участок и объект индивидуального жилищного строительства, что подтверждается завещанием, удостоверенным нотариусом нотариального округа Сергиевский Самарской области.
2. года К. подарил С. данный земельный участок.
3. года С. по договору купли-продажи продал данный земельный участок за 150 000 рублей Е., которая зарегистрировала за собой право собственности на земельный участок в Управлении Росреестра по Самарской области 26.12.2012 года.

Из расписки от 17.12.2012 года, следует, что Е. отдала С. деньги в размере 150 000 рублей за покупку земельного участка и недостроенного дома. 02.03.2013 года К. умер, после его смерти заведено наследственное дело по заявлению Г. о принятии наследства по завещанию. На момент смерти К. объект незавершенного строительства по вышеуказанному адресу имел общую площадь застройки 79,4 кв.м., 45% готовности.

Удовлетворяя исковые требования Г., суд исходил из того, что на день смерти К. осталось принадлежавшее ему имущество в виде объекта незавершенного строительства, общей площадью 79,4 кв.м., которое он никому не дарил и не продавал, а потому указанный выше объект незавершенного строительства суд включил в наследственную массу и признал за истцом право собственности по праву наследования по завещанию.

Однако, суд первой инстанции необоснованно сделал вывод о том, что наследодателю принадлежало имущество в виде объекта незавершенного строительства, поскольку данный объект наследодателем при жизни не был достроен и введен в эксплуатацию, соответственно имеет признаки самовольной постройки, на которую в соответствии со ст. 222 ГК РФ можно признать право собственности только за лицом, в собственности, пожизненно наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании находится земельный участок.

Распорядившись при жизни земельным участком, подарив его С., К. никаких прав на объект незавершенного строительства не заявлял. После продажи С. земельного участка Е., К. также никаких прав на объект незавершенного строительства не предъявлял. В соответствии с абз. 5 ч. 4 ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Таким образом, суд, делая вывод о принадлежности наследодателю объекта незавершенного строительства, не учел установленный законом принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, и не дал надлежащую оценку расписке от 17.12.2012 года, из которой следует, что Е. приобрела у С. земельный участок и недостроенный дом. При таких обстоятельствах, решение суда отменено, в удовлетворении иска Г. отказано.

Согласно ст. 26 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV ЗК РФ, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Являются недействительными следующие условия договора купли- продажи земельного участка:

• устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
• ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
• ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами^[12].

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Приведем пример судебной практики. Губкинский городской суд Белгородской области рассмотрел гражданское дело по исковому заявлению администрации Губкинского городского округа к Ковалевой М.В. о взыскании задолженности по арендной плате^[13].

12 июля 2006 года между администрацией Губкинского городского округа (арендодателем) и Ч.А.Ю., А.А.Н. и Чендулаевой (в настоящее время Ковалевой) М.В. (арендаторами) был заключен договор аренды земельного участка, сроком на 11 месяцев, по условиям которого арендаторам в аренду передан земельный участок, площадью 2226 кв.м., в том числе Чендулаевой (Ковалевой) М.В. - 365/1000 долей данного земельного участка. Согласно указанной доли, определена и арендная плата для каждого арендатора.

03 августа 2006 года между сторонами заключено дополнительное соглашение, по которому срок договора аренды продлен на 18 месяцев по 12 января 2008 года. Ковалева М.В. обязательства по арендной плате надлежащим образом не исполняла, в связи с чем образовалась задолженность по ее уплате.

Дело инициировано иском администрации Губкинского городского округа, в котором заявлены требования о взыскании с ответчицы арендной платы за период с 26 ноября 2009 года по 19 ноября 2012 года за нарушение срока внесения арендной платы, о чем представлен соответствующий расчет.

В судебном заседании представитель администрации Губкинского городского округа по доверенности Шунаев А.Н. исковые требования поддержал. Ковалева М.В. в судебном заседании не присутствовала, ее интересы в суде представлял по доверенности Трофимов А.В., который возражал против удовлетворения иска в полном объеме, ссылаясь на истечение срока договора аренды. Исследовав доказательства в совокупности с пояснениями сторон, суд признает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в части исходя из следующего.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу части 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В то же время ч.2 ст.621 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В судебном заседании установлено, что между администрацией Губкинского городского округа и Ковалевой (ранее Чендулаевой) М.В. договор аренды вышеназванного земельного участка в размере 365/1000 долей был заключен 12 июля 2006 года сроком на 11 месяцев, на основании Постановления Главы местного самоуправления г.Губкина и Губкинского района. На основании дополнительного соглашения от 03 августа 2006 года, указанный договор аренды продлен до 12 января 2008 года. Указанное дополнительное соглашение прошло государственную регистрацию в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии по Белгородской области.