Файл: Право на недвижимость и на земельный участок (Основания возникновения прав на недвижимость и земельные участки).pdf

9 апреля 2009 года мировым судом г. Губкин вынесено определение об утверждении мирового соглашения по иску администрации Губкинского городского округа к Ч.А.Ю., Чендулаевой (в настоящее время Ковалевой)

М.В. о взыскании задолженности по арендной плате за период с апреля 2008 года по декабрь 2008 года, то есть уже после истечения срока договора по дополнительному соглашению.

При этом вопрос о прекращении договора аренды между сторонами не ставился. При указанных обстоятельствах, а так же учитывая, что Ковалева М.В. до настоящего времени является собственницей ¹А доли нежилого здания, расположенного на земельном участке, переданном ей в аренду по вышеуказанному договору, суд посчитал доказанным и соглашается с позицией истца о том, что в силу ч.2 ст.621 ГК РФ договор аренды земельного участка, заключенный между сторонами 12 июля 2006 года, считается возобновленным с 13 января 2008 года на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Поскольку истцом нарушены обязательства по договору о своевременном извещении ответчицы о перерасчете арендной платы, расчет пени составлен исходя из увеличенного размера арендной платы, а так же учитывая, что арендодатель при невнесении арендатором арендной платы более чем за 6 месяцев вправе был потребовать досрочного расторжения договора (п.4.1.1 договора), суд считает указанное требование не подлежащим удовлетворению, в связи с явным злоупотреблением права, которое привело к увеличению размера пени, несоответствующему последствиям его нарушения ответчицей, при наличии имеющихся нарушений условий договора и стороной истца ( ч.2 ст. 10 ГК РФ).

Таким образом, суд удовлетворил исковые требования администрации Губкинского городского округа к Ковалевой М.В. о взыскании задолженности по арендной плате, признать обоснованными в части, обязал Ковалеву М.В. выплатить в пользу администрации Губкинского городского округа в счет погашения задолженности по арендной плате за период с 28 ноября 2009 года по 19 ноября 2012 года денежную сумму. В остальной части исковые требования администрации Губкинского городского округа оставленв без удовлетворения.

Каждая сделка, совершенная в отношении земельного участка, подлежит заключению в письменной форме и нотариальному удостоверению. Несоблюдение письменной формы договора, по которому передается земельный участок, влечет его недействительность.

1.2. Государственная регистрация прав на недвижимость и земельные участки и сделок с ними

В юридической литературе государственная регистрация прав на землю и сделок с ней рассматривается как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на земельные участки. Таким образом, государственная регистрация прав на землю является доказательством существования зарегистрированного права на земельный участок, оспариваемое только в судебном порядке.

Государственная регистрация прав на землю предусмотрена положения гражданского законодательства (ст. ст. 130-132, 164) и Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»^[14].

Существует следующий порядок государственной регистрации прав на земельный участок:

• первоначальный прием документов, которые представлены для государственной регистрации прав на земельный участок, регистрация таких документов;
• правовая экспертиза документов, проверка законности сделки в соответствии с настоящим Федеральным законом, в том числе установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления;
• внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
• совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

В государственной регистрации прав может быть отказано в следующих случаях:

1. право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
2. с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
3. документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
4. акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
5. лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
6. лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
7. правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
8. правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации;
9. имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;
10. ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе;
11. в государственном кадастре недвижимости в отношении земельного участка, на государственную регистрацию прав на который представлены документы, отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в государственный кадастр недвижимости сведениями о последнем, за исключением случаев, установленных в пункте 1 статьи 19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него.

Согласно ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В силу ст. 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Разъяснения по порядку рассмотрения данной категории споров даны в постановлении Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»^[15].

Юридически значимыми обстоятельствами для предъявления требований по пункту 3 статьи 551 ГК РФ являются именно факты владения истцом (покупателем), надлежащим образом, исполнившим свои обязательства по договору, вещью и необоснованное уклонение ответчика от государственной регистрации.

В качестве примера можно привести решение Красноглинского районного суда г. Самары от 19 ноября 2014 года, которым обоснованно удовлетворены исковые требования М. к У. о понуждении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и нежилое здание^[16].

Из материалов дела следует, что 11.09.2014 года между У. и М. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым ответчица продает, а истица приобретает в собственность за плату следующее недвижимое имущество: земельный участок для индивидуального жилищного строительства категория земель: Земли населенных пунктов, общей площадью 1 368,69 кв.м. участок 215 и нежилое здание назначение: нежилое здание этажность: 2 (подземных этажей-1) общая площадь 524,5 кв.м. участок 215. Стоимость отчуждаемого имущества составляет 12 000 000 руб. Данная сумма уплачена продавцу покупателем до заключения настоящего договора в полном объеме. Указанный договор имеет силу акта приема-передачи, стороны подтвердили, что продавец передал, а покупатель принял имущество.

11.09.2014 года вышеуказанный договор купли-продажи недвижимого имущества передан на государственную регистрацию. Однако, 18.09.2014 года государственная регистрация была приостановлена, в связи с тем, что У. 15.09.2014 года подано заявление в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, содержащее требование о возврате документов, сданных 11.09.2014 года без проведения государственной регистрации.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд исходил из того, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 11.09.2014 года совершен в надлежащей форме, подписан сторонами, никем не оспорен, денежные средства перечислены на счет, указанный ответчиком, а спорное имущество передано истице по акту приема-передачи. Суд пришел к выводу, что У. злоупотребляет своими правами продавца, т.к. в ходе рассмотрения дела не выявлено обстоятельств, указывающих на обоснованность и объективность подачи заявления о возврате документов без проведения государственной регистрации договора купли-продажи от 11.09.14 года и перехода права собственности на спорный объект недвижимости, т.к. все условия по договору истицей исполнены надлежащим образом.

В процессе государственной регистрации необходимо учитывать ряд принципиальных принципов, предусмотренных действующим законодательством:

• земельный участок, как объект государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выступает одновременно как объект природы, объект хозяйствования (пользования) и объект собственности в их триединстве, что влияет на его правовой статус, а также правовой режим владения, пользования, распоряжения земельным участком.
• во-вторых, земельным законодательством предусмотрено, что земельные участки имеют целевое назначение. В пределах основного целевого назначения устанавливается всякий раз конкретное разрешенное использование земли, которое может быть изменено в установленном порядке.

Целевое назначение земельного участка соответствует одному из основных принципов земельного законодательства, который гласит, что деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Успешное функционирование земли в гражданском обороте обусловлено возможностью получения субъектами земельных правоотношений конкретной информации о правовом, хозяйственном, природном положении земель РФ.

Как система необходимых документированных сведений, государственный земельный кадастр предназначен с целью обеспечения государственных органов, органов местного самоуправления, заинтересованных физических и юридических лиц информацией о земле.

Как глобальная информационная система государственный земельный кадастр, определяется также и тем, что его данные подлежат обязательному применению при планировании использования и охраны земель, при их изъятии и предоставлении, при определении платежей за землю, проведении землеустройства, оценке хозяйственной деятельности и осуществлении других мероприятий, связанных с использованием и охраной земель.

Таким образом, выделяют следующие цели кадастрового учета земель в РФ:

• принятие решений в сфере государственного управления земельными ресурсами на основе данных земельного кадастра;
• земельный кадастр является информационным ресурсом, который представляет данные о земельных участках и иных объектах кадастрового учета;
• кадастровый учет для осуществления государственной регистрации прав на земельные участки представляет собой подтвержденное государством доказательство наличия земельного участка как объекта права.

Наиболее важный документ государственного земельного кадастра - Единый государственный реестр земель. Он содержит, в свою очередь основные сведения о земельных участках. Таким образом, земельно-кадастровая информация является неотъемлемым элементом земельного кадастра. Разнообразие и качество земельно-кадастровой информации определяется принципами земельного кадастра.

Земельно-кадастровая информация отвечает следующим требованиям и условиям:

• собирается и обрабатывается по единой методике на всей территории Российской Федерации;
• является непрерывной, достоверной, наглядной и оперативной;
• является современной в момент выдачи информации пользователям;
• является комплексной и независимой.

Невозможно обеспечить фундаментальность и авторитетность земельного кадастра без достоверных сведений.

Кроме того, государственный учет земли как национального богатства обеспечивает гарантию прав на земельные участки, развитие системы налогообложения земли и иной недвижимости.

Однако существует также несогласованность законодательства в области государственной регистрации прав земельные участки.

В соответствии со ст. 12.1 и ст. 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельные доли, собственники которых не распоряжались ими в течение трех и более лет с момента приобретения прав на земельную долю (невостребованные земельные доли), подлежат выделению в земельный участок, в состав которого в первую очередь включаются неиспользуемые земельные участки и земельные участки худшего качества с их оценкой по кадастровой стоимости^[17].

Образование данного земельного участка реализуется на основании соответствующего решения субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, на основании соответствующего решения муниципального образования.