Файл: Ипотека в гражданском праве (Ипотека как способ обеспечения обязательств в гражданском праве).pdf

Введение

Актуальность исследования. Исследование института ипотеки и его правового регулирования обусловлено проведением в России в конце ХХ века рыночных реформ.

С начала 90-х гг. ХХ века появилась необходимость в принятии нормативно-правовых актов, которые регулировали бы развивающиеся залоговые операции с недвижимым имуществом. Это связано с тем, что рынок недвижимости в Российской Федерации стремительно развивался, проводились реформы в экономической и социальной сфере.

Следует отметить, что развитие экономики каждого государства, эффективность и устойчивость гражданского оборота напрямую зависит от того, с какой степенью добросовестности участники гражданского оборота исполняют свои договорные обязательства. Так, при заключении договора стороны должны быть убеждены, что их контрагенты надлежащим образом исполнят все обязательства, вытекающие из договора. Поэтому особую значимость играют меры, необходимые для побуждения участников сделки к добросовестному исполнению обязательств. Другими словами, это меры, которые будут обеспечивать исполнение обязательств.

Проблема надлежащего обеспечения исполнения обязательств получила наибольшую актуальность в нашей стране в связи с длительным экономическим кризисом и распадом государства, которые привели к повсеместному неисполнению или ненадлежащему исполнению обязательств по договору.

Одним из наиболее распространенных способов обеспечения исполнения обязательств является залог, которому посвящен параграф 3 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации. Его эффективность исходит из того, что залог гарантирует сохранность и наличие заложенного имущества должника на момент его расчета с кредитором. При этом цена такого имущества будет увеличиваться пропорционально уровню инфляции.

Еще одним преимуществом залога является то, что он предоставляет залогодержателю преимущественное право удовлетворения своих требований на предмет залога перед остальными кредиторами.

Также особенность залога состоит в том, что для залогодателя истинная опасность потери имущества в натуре представляет огромный стимул для своевременного исполнения обязательства в полной мере.

Ипотека считается одним из самых привлекательных видов залога, поскольку ее объектом выступает только недвижимое имущество. Она позволяет привлечь ресурсы кредитных организаций под гарантию находящейся в собственности у финансовых и промышленных структур недвижимости. Такой способ обеспечения исполнения обязательств, как ипотека, также поможет решить гражданам и строительным компаниям жилищную проблему за счет обеспечения кредита недвижимым имуществом.

Цель настоящего исследования представляет собой комплексный анализ особенностей и проблем правового регулирования института ипотеки в РФ.

На основании поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

- охарактеризовать ипотеку как способ обеспечения обязательств в гражданском праве, а именно: описать становление и развитие ипотеки в российском праве, а также определить понятие и сущность ипотеки как особого вида залога;

- изучить основания возникновения ипотеки и ее регулирование, а конкретно: исследовать такие основания возникновения ипотеки как ипотека по закону и по договору, а также выявить особенности правового регулирования института ипотеки в РФ.

Объектом исследования являются общественные отношения, формирующиеся по поводу залога в целом, а также закономерности правового регулирования общественных отношений в области ипотеки.

Предмет исследования включает в себя гражданско-правовые нормы, регулирующие правоотношения в сфере ипотеки.

Методологическую основу исследования составляют диалектический метод познания, общенаучные методы (анализ, синтез, индукция, дедукция, аналогия, обобщение, системный метод) и частнонаучные методы (исторический, сравнительно-правовой, формально-юридический).

Степень научной разработанности темы. Институт ипотеки является достаточно новым для российского права. Большинство работ, посвященных данному вопросу, написаны сразу после принятия Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и не рассматривают судебную практику по применению данного закона. Также многие работы, касающиеся вопросов ипотеки, не учитывают всех внесенных в залоговые правоотношения изменений и включают в себя отдельные моменты правового регулирования залога недвижимости. Поэтому появилась необходимость в комплексном анализе ипотеки как правового института.

Теоретическую базу исследования составляют работы следующих авторов: М.И. Брагинского, З.В. Хрулевой, В.С. Ема, И.А. Лепехина и др.

Нормативно-правовая база исследования, прежде всего, состоит из Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона «Об ипотеке».

Структура работы: введение, две главы, пять параграфов, заключение и библиографический список.

Глава 1. Ипотека как способ обеспечения обязательств в гражданском праве

Становление и развитие ипотеки в российском праве

  Еще в древние времена, совершая какие-либо сделки, граждане стремились к обеспечению их исполнения. Появление залога и ипотеки, как одной из его форм, было связано с потребностью обезопасить себя от ненадлежащего исполнения обязательств контрагентом и с необходимостью создания более доверительных взаимоотношений сторон договора. Одним из факторов заключения договора является воля каждой стороны, однако доверия между ними не всегда достаточно. Поэтому необходимо постоянно побуждать должника своевременно и должным образом выполнять все обязательства по договору, что позволит кредитору не бояться неисполнения должником своих обязанностей, поскольку в таком случае залогодержатель будет иметь возможность удовлетворения своих требований за счет заложенного имущества. «В отличие от таких способов обеспечения обязательства, как неустойка и поручительство, при которых кредитор, в конечном счете «верит должнику», в обязательстве, обеспеченном залогом, кредитор «верит вещи»»^[1].

Упоминания о залоге встречаются еще в Законах Хаммурапи и Законах Ману, но именно в римском праве происходит его дальнейшее развитие и детализация правовых норм. Под залоговым правом в Древнем Риме понималась разновидность прав на чужие вещи. В римском праве сформировались три вида залога: фидуция, пигнус и ипотека^[2].

Институт залога получил свою разработку в законах XII Таблиц в форме «фидуции» - залога, основанного на доверии. По fiducia cum creditore должник передавал объект залога на праве собственности кредитору, который мог либо вернуть заложенную вещь обратно в собственность должника в случае удовлетворения по обязательству, либо продать ее, отказавшись от денежного требования.

На смену фидуции пришел pignus, называемый «ручным закладом», который стал переходной формой залога. Он предполагал соглашение, по которому вещь передавалась не в собственность, а во владение кредитору, причем возвращение вещи исполнившему свое обязательство должнику было обязательным условием сделки. Но должник все также не мог пользоваться заложенной вещью.

Позднее возникла наиболее развитая форма римского залога - ипотека, сложившаяся под влиянием восточного греко-египетского права. При ипотеке у должника оставалось право собственности и владения на заложенную вещь, а кредитор был вправе в случае невыполнения обязательства истребовать предмет залога, у кого бы он к тому времени ни оказался, продать его и из вырученной суммы покрыть свое требование к должнику^[3].

Термин «ипотека» произошел от греческого слова «hypotetheca» (подставка, подпорка), появился в VI веке до н.э. и обозначал обеспечение ответственности должника кредитору его земельным наделом.

В практику делового оборота он был введен архонтом Солоном, который предложил в целях обеспечения перевода личной ответственности в имущественную устанавливать на пограничной меже столб с надписью о том, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Этот столб (ипотека), стоящий на границе земельной территории, подтверждал, что отмеченные земли являются залогом для возвращения взятой в долг денежной суммы, и собственность выступает обеспечением задолженности кредитору в указанной сумме. Здесь же отмечались все поступающие долги собственника земли^[4].

Можно констатировать, что в своей изначальной трактовке термин «ипотека» был близок к современному пониманию залога недвижимости.

Нормы римского права были реципированы различными странами, в том числе и Российским государством.

Указания на залог в истории русского права встречаются довольно поздно. В центрах развития торгового оборота залог выступает раньше и притом сразу приобретает значительное распространение. Так, в Русской Правде мы не встречаем указаний на залог, тогда как по Псковской Судной Грамоте залог соединяется с каждой сделкой, которая превышает по ценности рубль^[5]. Но в юридических актах XV века уже встречаются многочисленные случаи залога движимых и недвижимых вещей, которыми обеспечивается договор займа.

Законодательно безусловный переход заложенного имущества в собственность кредитора был предусмотрен Соборным уложением 1649 г. Выдача ссуд под незаселенные поместные земли была предписана царем Алексеем Михайловичем в 1656 г. Вместе с этим, до конца XVIII в. продолжал сохраняться порядок, согласно которому имущество должника в случае просрочки долга обращалось в собственность кредитора. Необходимо отметить, что в этом случае существенно ущемлялись интересы должника, так как стоимость имущества, которое переходило в собственность кредитора, могла значительно превышать сумму накопленного долга.

В дальнейшем залоговое законодательство было несколько изменено, что было связано с развитием промышленности и финансово-кредитных отношений. Дворянский и Купеческий банки, созданные в России в 1754 г., по сути, были первыми банками, которые выдавали собственно ипотечные ссуды. Так как суды принимали к производству только те иски, которые были основаны на фактах, учтенных в ипотечной книге, обеспечивалась высокая результативность всей ипотечной системы^[6].

Становление ипотечного кредита в дореволюционной России напрямую было связано с реформой 1861 г. Дворяне, сохранившие права на недвижимость, столкнулись с проблемой нехватки достаточного количества наличных денежных средств. Затем и другие категории населения стали брать кредит под залог недвижимости. На этом этапе ипотечные кредиты, в основном, выдавали начавшие формироваться докапиталистические государственные банки.

В предреволюционный период в России сложилась мощная система долгосрочного банковского кредитования, действовавшая в пределах хорошо разработанного правового регулирования. Однако развитие ипотечного рынка было остановлено Великой русской революцией 1917 года. Система ипотечного кредитования функционировала при участии и под контролем государства, контролировалась непосредственно Особенной канцелярией по кредитной части Министерства финансов и состояла из разнообразных государственных, кооперативных учреждений и частных организаций.

В 1920-х годах в СССР вместе с отменой частной собственности были ликвидированы ипотечные кредитные организации. И с этого периода кредитование стало играть незначительную роль в государстве. Кредитная реформа 1920-1931 годов, по которой коммерческое кредитование было ликвидировано и было введено прямое плановое банковское кредитование, способствовала падению роли залога. В Гражданском кодексе РСФСР 1922 г. залог был помещен в раздел «Вещные права», однако сфера его применения была очень ограничена благодаря развитию в стране планового хозяйства.

В этот период в стране преобладало господство государственной собственности и централизованное директивное планирование, поэтому залог как частноправовой способ обеспечения обязательств теряет смысл. Теперь предпочтения отдавалось неустойке, поручительству и т.д. В результате революционных преобразований на основании Гражданского кодекса 1922 г. было упразднено разделение имущества на движимое и недвижимое. Можно сказать, что в результате ипотека прекратила свое существование на 78 лет^[7].