Файл: Ипотека в гражданском праве (Ипотека как способ обеспечения обязательств в гражданском праве).pdf

Говоря о субъектах договора об ипотеке, следует отметить, что они аналогичны субъектам залоговых правоотношений. Залогодателем по договору может выступать как сам должник по обязательству, так и третье лицо. Отношения между должником и залогодателем-третьим лицом не относятся к ипотечным отношениям. Такие отношения могут быть регламентированы в отдельном договоре. Залогодателем и залогодержателем по договору об ипотеке вправе быть физическое дееспособное или юридическое лицо. Только собственник имущества может быть залогодателем.

Важным вопросом при рассмотрении любого договора являются его существенные условия. Часть 1 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке» закрепляет условия, которые должны быть включены в договор об ипотеке. Однако детального содержания каждого из существенных условий в законе не содержится, в связи с чем, считается, что «недостаточная индивидуализация чревата серьезными последствиями, вплоть до признания договора ипотеки недействительным, в том числе ничтожным»^[37]. Поэтому Д.Б. Раднаевой предложена теория конкретизации существенных условий договора об ипотеке с целью индивидуализации предмета ипотеки. Согласно данной теории, существенные условия договора об ипотеке включают в себя:

- условие о предмете ипотеки – наименование предмета в свидетельстве о государственной регистрации, площадь объекта недвижимости, его местонахождение, описание объекта, необходимое для его идентификации, кадастровый и условный номера;

- оценка предмета ипотеки – соотношение рыночной стоимости и залоговой стоимости с соблюдением специальных стандартов и методик;

- размер, существо, срок исполнения обязательства, место его заключения.

Одной из проблем, выделяемой на практике по поводу договора об ипотеке, является недостаточное описание существенных условий такого договора. Поэтому представляется, что необходимо раскрыть в законе каждое из существенных условий договора об ипотеке.

Договор об ипотеке, согласно ч. 1 ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке», должен быть заключен в письменной форме, а также он подлежит обязательной государственной регистрации. Условий об обязательном нотариальном удостоверении договора об ипотеке закон не содержит. Помимо государственной регистрации договора об ипотеке, необходимо также зарегистрировать в ЕГРП и саму ипотеку как обременение права собственности.

Договор об ипотеке, в соответствии с ч. 2 ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке», признается заключенным, а также вступает в законную силу с момента государственной регистрации. Поэтому право залога на недвижимость возникает лишь с момента государственной регистрации, и эта процедура считается единственным доказательством существования залога недвижимости. Но, так как залоговое право относится к акцессорным правам, то и момент появления ипотеки на имущество будет полностью зависеть от возникновения главного обязательства.

Таким образом, договор представляет собой наиболее часто встречающееся основание возникновение ипотеки. Однако самостоятельным обязательством указанный договор не является, и заключается он, как правило, в обеспечение кредитного договора или договора займа. Договор об ипотеке носит акцессорный характер, т.е. его заключение возможно только при наличии основного обязательства, для обеспечения которого он и предназначен.

Проанализировав два вида ипотеки, можно сделать вывод о том, что ипотека в силу договора из-за особенностей возникновения более распространена при залоге недвижимости, которой заемщик уже владеет на праве собственности. Ипотека в силу закона характерна для сделок, по результатам которых право собственности регистрируется лишь после государственной регистрации договора ипотеки. Несмотря на разные основания возникновения, вышеуказанные виды ипотеки по своему значению совершенно одинаковы и преследуют одну и туже цель – обеспечить требования кредитора. Это означает, что и ипотека в силу закона, и ипотека в силу договора имеют одни и те же правовые последствия.

2.3 Особенности правового регулирования института ипотеки в РФ

Исходя из общих требований, при ипотечном кредитовании в качестве Сторон выступают залогодержатель – банк либо иная кредитная организация или юридическое лицо, которое предоставило кредит либо целевой займ для приобретения, строительства, или реконструкции жилого помещения, а залогодатель, являющийся заемщиком либо созаемщиком ипотечного кредита. Одновременно залогодержатель выступает в качестве кредитора по основному обязательству.

Стороны должны обладать правоспособностью и дееспособностью. Также на выдачу ипотеки устанавливаются возрастные ограничения от 18 до 65 лет, так как 65 лет предполагается как предельный возраст, когда человек имеет возможность выплаты кредита. Также у юридических лиц не должно быть ограничений на передачу в ипотеку имущества, что устанавливается соответствующими учредительными документами. Как правило, ни гражданство, ни место работы либо жительства не имеет большое значение для банка, ведь главное – это обладание возможностью погашать займ^[38].

Законодательством четко определяется имущество, которое может быть предметом ипотеки. Так, в качестве залога может выступать только недвижимое имущество, права на которое в установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество порядке зарегистрированы. Таким имуществом могут являться здания, сооружения, участки земли, квартиры, жилые дома, а также их части, садовые участки и дома, гаражи, объекты незавершенного строительства, а также иные строения, имеющие потребительское назначение. Также к имуществу, которое может являться залогом, исходя из п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке и п. 1 ст. 130, п. 2 ст. 334 ГК РФ относятся воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, а также космические объекты. Исходя из ст. 9 Закона об ипотеке, если в качестве предмета ипотеки выступает принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество необходимо определить в договоре об ипотеке таким же образом, как если бы оно само выступало в качестве предмета ипотеки и должен быть указан срок аренды.

Также необходимо отметить, что в качестве предмета залога на может выступать требование, которое носит личный характер, а также другие требования, залог которых запрещен гражданским законодательством. Также не могут выступать в качестве предмета залога или быть заложенными дома и квартиры, которые находятся в государственной либо муниципальной собственности, а также имущество, которое не может быть приватизировано (к примеру, жилые помещения служебного назначения и т.д.). Если квартира приобретается в многоквартирном жилом доме, у которого части в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ находятся в общедолевой собственности залогодателя и иных лиц, то наряду с жилым помещением считается заложенной соответствующая доля в праве общей собственности на жилом дом^[39].

Несмотря на то, что законодательстве есть исчерпывающей перечень имущества, которое может быть залогом, к нему предъявлены определенные требования. Так, на основании ст. 74 Закона об ипотеке допускается ипотека индивидуального жилья (части жилья) либо квартиры (части квартиры) в многоквартирном доме, в том случае, если они предназначаются для постоянного проживания и принадлежат на праве собственности гражданам либо юридическим лицам. Однако помещения, которые принадлежат гражданам на праве собственности, но не предназначены для того, чтобы в них постоянно проживали, к примеру, гостиницы, дачи, дома отдыха, садовые домики и иные строения, также не могут являться предметом ипотеки^[40].

Одним из проблемных аспектов является отсутствие на законодательном уровне регулирования процедуры внесения в ЕГРП записи об ипотеке, которая возникает в силу закона. Этот факт предоставляет залогодателю шанс злоупотребить правом, а именно он получает возможность продать предмет ипотеки без согласия залогодержателя третьему лицу, которое не может получить сведения об обременениях объекта из ЕГРП. Исходя из анализа судебной практики, такое третье лицо считается добросовестным приобретателем объекта недвижимого имущества^[41]. Поэтому во избежание таких ситуаций и для доступного предоставления информации о любых обременениях имущества необходимо внести в соответствующие федеральные законы нормы, регламентирующие порядок внесения записей в ЕГРП об ипотеке, возникающей на основании закона.

До настоящего времени актуальными остаются вопросы недействительности договоров залога, а также последствия такой недействительности, о чем говорит большое количество споров, рассматриваемых судами. Рассмотрим классификацию недействительности договоров об ипотеке.

1. Договоры с пороком субъектного состава. В данном случае можно выделить ситуации недействительности таких договоров, связанные с недееспособностью физических лиц:

- недействительность (ничтожность) договоров, которые совершены недееспособным лицом;

- недействительность (оспоримость) договоров, которые совершены лицами в возрасте от 14 до 18 лет без согласия законных представителей. Такой договор признается недействительным в случае подачи иска пострадавшей стороной либо законным представителем;

- недействительность (оспоримость) договоров, которые заключены ограниченно дееспособным лицом без согласия на то попечителя по его иску.

К недействительности договоров с пороком субъектного состава также можно отнести заключение таких договоров, связанных со специальной правоспособностью или специальным статусом юридического лица:

- недействительность договора, заключенного юридическим лицом при несоответствии целям деятельности, определенным в его учредительных документах. Так, например, государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое основано на праве хозяйственного ведения, не может передать в залог недвижимость без согласия собственника такого имущества;

- недействительность (оспоримость) договора, заключенного юридическим лицом, не обладающим лицензией на занятие соответственной деятельностью. В такой ситуации с иском может обратиться само юридическое лицо, его учредители, а также контролирующий орган государственной власти.

Выделяют третью конструкцию недействительности договоров об ипотеке – недействительность договора, представляющего собой крупную сделку или сделку, по отношению к которой есть заинтересованность^[42].

1. Договоры с пороком формы. Так, договор об ипотеке следует признать недействительным в случае, если не произведена государственная регистрация такого договора.
2. Договоры с пороком содержания. В данном случае договор об ипотеке признается недействительным, если стороны договора не заключили соглашение хотя бы касаемо одного из существенных условий, или в тексте договора недостает хотя бы одного существенного условия.
3. Договоры с пороком воли. Традиционно к порокам воли относят сделки, совершенные с введением в заблуждение, с применением обмана, угрозы, насилия. В случаях с залоговыми правоотношениями пороком воли считается отсутствие согласия кредитора по обеспеченному залогом обязательству на распоряжение заложенным имуществом. Поэтому сделка по отчуждению залога без согласия залогодержателя является ничтожной.

Таким образом, основные проблемы правоприменительной практики связаны с государственной регистрацией залога недвижимости, с определением условий договора ипотеки и с последствиями недействительности договоров залога. Разрешение всех рассмотренных противоречий возможно путем более детального законодательного регулирования института ипотеки.

Заключение

На основании вышеизложенного можно сделать следующие выводы.

Для того, чтобы в России развивались цивилизованные отношения необходимо эффективное функционирование определенных правовых институтов. Одни из таких институтов является финансово-правовой институт ипотеки.

Ипотека играет немаловажную роль в становлении рынка недвижимости. Такая разновидность залога гарантирует возврат кредитов, отвечает за исполнение договоров, а также сокращает финансовые риски в условиях нестабильности и инфляции.

В настоящее время ипотека является одним из самых распространенных и эффективных способов обеспечения возврата кредита. Суть ее заключается в том, чтобы обеспечить обязательства, при которых кредитора (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения обязательств должником за счет заложенного имущества получить удовлетворение перед иными кредиторами.

Государство играет огромную роль в развитии института ипотеки. Оно формирует современную и эффективную систему нормативно-правового обеспечения прав кредиторов (залогодержатель) и инвесторов, которые предоставляют денежные ресурсы на длительные сроки, а также предоставляет социальные гарантии гражданам, приобретающие недвижимость, используя ипотечные кредиты. И функция государства состоит в установлении оптимального баланса реализации прав заемщиков и кредиторов. Иными словами, государство должно обеспечить условия, при которых система выдачи кредитов для кредитных организаций была менее рискованной и более рентабельной, а для заемщиков являлась более доступной и прозрачной.

Так, к примеру, согласно Федеральной целевой программы «Жилище» на 2015-2020 годы сегодня наиболее актуальным является стабилизация и сохранение достижений на рынке ипотеки и дальнейшее развитие данного финансово-правового института и его инфраструктуры, поддержание здоровой конкуренции на рынке ипотечного кредитования, обеспечение всех условий для выдачи и сопровождения ипотечных кредитов региональными банками и иными кредитными организациями^[43].