Файл: Ипотека в гражданском праве (Ипотека как способ обеспечения обязательств в гражданском праве).pdf

Минусы ипотеки в силу закона заключаются в следующем:

1. Договор купли-продажи может быть расторгнут, а запись об ипотеке – не погашена.

Ситуация и сам риск малопрогнозируем при обычном течении сделки купли-продажи объекта недвижимости. Однако, если объектом выступает жилье в старом доме (да и в нынешних новостройках такое возможно), весьма вероятно, что покупателем (новым собственником) при ремонте выявятся скрытые существенные недостатки помещения, которые в силу закона могут послужить достаточным основанием для отказа покупателя от исполнения сделки купли-продажи недвижимости, в том числе уже после регистрации права собственности покупателя на объект. Таким образом, возможна следующая ситуация:

1) с помощью кредитных средств покупатель приобретает жилье;

2) покупатель отказывается от покупки жилья (в судебном порядке);

3) суд выносит решение в пользу покупателя - нового собственника;

4) на основании решения суда право собственности нового собственника прекращается, регистрируется право собственности продавца - предыдущего собственника;

5) однако запись об ипотеке в ЕГРП остается действующей до погашения кредита покупателем.

Согласно п. 1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП^[28]. Основания прекращения залога предусмотрены статьей 352 ГК РФ. Однако признание договора купли-продажи, на основании которого возникла ипотека в силу закона, расторгнутым (прекращенным) не перечислено среди этих оснований. Таким образом, в указанной ситуации залог не прекращается до исполнения должником обязательства по кредиту перед банком-кредитором, предоставившим денежные средства на приобретение объекта залога.

Так, истица обратилась в суд с иском к покупателю своего дома и банку о прекращении договора ипотеки. В обоснование требований указала, что между ней и покупателем был заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком (далее - Объект). Часть стоимости Объекта была покупателем оплачена с помощью кредитных средств, предоставленных банком. Покупатель в судебном порядке расторг договор, однако регистрационная запись об ипотеке погашена не была.
В ходе рассмотрения дела указанные обстоятельства нашли свое подтверждение. Также суд установил, что договор купли-продажи Объекта был расторгнут по основаниям ст. 475 ГК РФ в связи с выявленными существенными недостатками Объекта. Решением суда с истицы в пользу покупателя взыскана уплаченная за Объект сумма, однако на <дату> истицей погашена только часть долга. На основании решения суда была осуществлена государственная регистрация прекращения права собственности покупателя и регистрация права собственности истицы на Объект.

Как правильно указал суд, решение суда о расторжении договора купли-продажи порождает права и обязанности именно для сторон этого договора купли-продажи, а не для банка, который не получил от покупателя исполнения кредитных обязательств. Более того, банк в силу закона является добросовестным залогодержателем, поскольку на день предоставления кредита под залог недвижимости не знал и не мог знать, что законный залогодатель в последующем заявит о расторжении договора купли-продажи Объекта. Сам по себе отказ покупателя от исполнения договора купли-продажи, заключенного с истицей, основанием для прекращения залога в рамках кредитного договора с банком, по мнению суда, не является. С учетом изложенного, суд не усмотрел правовых оснований для прекращения ипотеки на Объект и в иске истице отказал. Вместе с тем, как правильно указал суд, истица в целях скорейшего снятия обременения с Объекта не лишена права погасить задолженность покупателя по ипотеке перед банком с тем, чтобы появилось предусмотренное пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ основание для прекращения залога^[29].

1. Риск оспаривания ипотеки как факта.

Заключение всего лишь одного договора купли-продажи наряду с подписанием кредитного договора, но при отсутствии отдельного договора залога многих граждан вводит в заблуждение. Они искренне считают, что приобретенное на кредитные средства жилье ничем не обременено, ведь специальных договоров об этом с банком не было. Спор порождает и неправильно оформленная закладная. Конечно, граждане-заемщики далеки от понимания юридических тонкостей и специфики возникновения ипотеки в силу закона. Что, однако, не мешает им пользоваться своим правом на оспаривание сделок.

Так, истица обратилась в суде иском о признании закладной незаключенной и погашении записи о государственной регистрации ипотеки. В обоснование своих требований указала, что подпись на закладной - не ее, что было подтверждено экспертом. Суд выяснил, что была произведена государственная регистрация договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, а также регистрация права собственности истицы на спорную квартиру и ипотеки в силу закона, о чем сделана регистрационная запись. Одновременно оформлена закладная на приобретенную квартиру, по условиям которой истица является залогодателем, а банк является залогодержателем. Суд, установив указанные обстоятельства дела, в удовлетворении требований истице отказал. При этом суд указал следующее: поскольку право залога у залогодержателя-банка возникло в силу закона ввиду государственной регистрации договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, а не на основании закладной, само по себе оформление данной закладной, ее подписание или неподписание залогодателем-истцом, признание ее заключенной или незаключенной не имеет правового значения при решении вопроса о законности внесения государственной регистрационной записи об ипотеке спорной квартиры в ЕГРП, эти обстоятельства не являются основанием для прекращения (погашения) указанной государственной записи об ипотеке. На основании указанных выводов суд в удовлетворении требований отказал^[30].

Таким образом, право залога у залогодержателя возникает в силу закона ввиду государственной регистрации договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств. Сама по себе закладная не порождает ипотеку, а лишь удостоверяет ее, поэтому несоответствие находящейся в ней подписи собственнику-заемщику не является основанием для признания ипотечного обязательства не возникшим и погашения записи о государственной регистрации ипотеки.

1. Риск непогашения ипотеки после оплаты.

В силу п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Надлежащее исполнение прекращает обязательство^[31].

Таким образом, полная оплата покупателем приобретаемого жилого помещения с рассрочкой (отсрочкой) платежа должна прекратить ипотеку (залог) в силу закона. Но не всегда все бывает так, как в теории. Случается, что фактическая оплата произведена, однако, поскольку доказательства этому имеют недостатки (или отсутствуют вовсе), обязательство по оплате не может считаться выполненным. Следовательно, и оснований для прекращения ипотеки также не имеется.

Так, между гражданами был заключен договор купли-продажи, который предусматривал полную оплату стоимости продаваемого жилья уже после регистрации права собственности нового собственника - покупателя. В связи с указанным условием договора в силу действия п. 5 ст. 488 ГК РФ в ЕГРП была внесена и запись об ипотеке. Однако после полной оплаты стоимости квартиры запись об ипотеке не была погашена. Указанные события заставили покупателя обратиться в суд с иском о признании договора купли-продажи квартиры исполненным надлежащим образом, признании обременения права в виде ипотеки в силу закона отсутствующим. Истец представила в суд расписку ответчика о получении полной суммы, подлежащей выплате по договору купли-продажи. Однако экспертизой не было подтверждено, что текст расписки и подпись выполнены не ответчиком-продавцом. Суд отказал в удовлетворении требований истцу ввиду невыполнения им обязательств по оплате по договору купли-продажи квартиры. Доказать, что ответчик заранее сам или с помощью других лиц обманул истца, выдав расписку с подражанием своей подлинной подписи и неполным содержанием, истец не смог^[32].

Таким образом, невнимательность покупателя жилья вкупе с мошенническими намерениями продавца способны сделать ипотеку «вечной». Или существенно повысить стоимость уже приобретенного покупателем жилья. Например, по соглашению сторон, но без внесения изменений в уже представленный в ЕГРП договор купли-продажи.

Итак, ипотека в силу закона характерна для сделок, по результатам которых право собственности регистрируется лишь после государственной регистрации договора ипотеки. Многие кредиторы и заемщики применяют ипотеку в силу закона, однако, минусов ипотеки в силу закона оказалось больше, чем плюсов.

Ипотека в силу договора

Договор является самым распространенным основанием возникновения ипотеки. В теории гражданского права договор об ипотеке относится к числу договоров, имеющих особую правовую природу, в связи со следующими особенностями:

- отнесение ипотеки к вещным способам обеспечения исполнения обязательств, что отличает ее от остальных способов;

- особые признаки договора, такие, как зависимость его от основного обязательства, преимущественное удовлетворение требований залогодержателя, конкретность предмета договора об ипотеке, право следования залогового права за вещью, неисполнение или ненадлежащее исполнение залогодателем своих обязательств является основанием реализации требований кредитора, доверие вещи, а не лицу;

- объектный состав – предметом ипотеки может быть не только недвижимое имущество, но и право аренды на такое имущество^[33];

- субъектный состав: так, залогодателем в договоре об ипотеке может выступать не только должник по обязательству, но и третье лицо, которое не является участником залогового обязательства.

В части 1 ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке» дано понятие договора об ипотеке: «По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом»^[34]. Исходя из данного в законе определения, можно заключить, что рассматриваемый договор является двусторонним, консенсуальным.

Стоит отметить, что договор об ипотеке выступает не самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательств по договору займа, кредитному договору или же в обеспечение иному основному обязательству. «Договор об ипотеке является дополнительным (акцессорным) обязательством и может быть заключен только при наличии основного обязательства, исполнение которого он и призван обеспечить»^[35].

Несмотря на то, что в ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке» дается исчерпывающий перечень недвижимого имущества, которое может быть предметом ипотеки, данный вопрос на практике является дискуссионным.

Прежде всего, предмет ипотеки определяется как недвижимое имущество, которое определяется в ст. 130 ГК РФ, в частности земельные участки, участки недр и иные объекты, прочно связанные с землей (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). Часть 1 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке» детализирует недвижимое имущество, которое может стать предметом ипотеки.

Часть 1 ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке» содержит положение, согласно которому предмет ипотеки остается во владении и пользовании залогодателя. При этом у залогодателя отсутствует правомочие распоряжения. Однако, А. Смолянников считает, что исключение этого права не соответствует классическому пониманию ипотеки, вытекающему из римского права: «при установлении ипотеки залогодатель обязан фактически отчуждать свое право собственности на заложенное имущество в пользу кредитора, что не соответствует п. 2 ст. 209 ГК РФ, согласно которой собственник вправе согласно своему усмотрению, оставаясь собственником, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами»^[36]. Исходя из этого, предлагается п. 3 ч. 1 ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке» дополнить положением, позволяющим оставлять заложенное имущество у залогодателя не только на праве владения и пользования, но и на праве распоряжения с изъятиями, установленными федеральными законами.

Согласно ч. 5 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке», предметом ипотеки может быть не только недвижимое имущество, но и право аренды на него. Однако считается, что необходимо расширить перечень прав, которые могут выступать предметом залога недвижимости. Так, одним из самых распространенных видов недвижимости являются земельные участки. Они могут предоставляться не только на праве аренды, но и на других правах (на праве безвозмездного пользования, праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения). Поэтому предлагается добавить в закон права, к которым могут применяться правила об ипотеке.