Файл: Ипотека в гражданском праве (Ипотека как способ обеспечения обязательств в гражданском праве).pdf

С 1991 года после распада СССР ситуация резко изменилась, ипотечные правоотношения начали формироваться вновь. С развитием рыночных отношений ипотека приобрела функции, присущие современному кредиту.

В соответствии с принятым 2 декабря 1990 г. Федеральным законом «О банках и банковской деятельности»^[8], было определено, что кредиты, предоставляемые банками, могут обеспечиваться залогом недвижимого и движимого имущества. Однако банковские жилищные кредиты не были напрямую обеспечены залогом недвижимого имущества до принятия в 1992 г. Закона «О залоге»^[9]. Однако, несмотря на законодательное закрепление, институт ипотеки не стал широко применяться в нашем государстве. Стоит отметить, что Закон «О залоге» всего лишь установил возможность применения залога недвижимости, при этом, не закрепляя подробного механизма его функционирования. Развитие ипотеки в России тормозило также недостаточное регулирование правового статуса земельных участков.

В 1994 г. в «Российской газете» опубликовали «Основные положения о залоге недвижимого имущества – ипотеке», однако они не имели обязательной силы.

Следующим нормативно-правовым актом, регламентирующим отношения в области залога, а в частности отношения в сфере ипотечного кредитования, стал Указ Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г. № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования»^[10]. «В условиях правового вакуума этот Указ существенно расширил базу кредитования предпринимательских структур в частном секторе экономики, предложил удачное решение ряда вопросов, связанных со своевременным возвратом кредитов залогодателями и защитой прав и законных интересов залогодержателей»^[11]. Данный Указ не содержал в себе положений, которые имели бы существенное значение, и впоследствии он утратил силу.

Отсутствие специального закона, регулирующего общественные отношения в области ипотеки, обуславливало возникновение различных проблем, касающихся ипотечного кредитования. Несмотря на это ипотечное кредитование все же существовало, хотя и в достаточно непривычных формах. Так, например, для получения кредита собственнику приходилось продать банку свою квартиру, а также заключить договор аренды с правом последующего выкупа. После того, как кредит был погашен, квартира возвращалась собственнику. В такой ситуации также необходимо было выписать всех жильцов из жилья, а собственнику доставалось всего лишь 60-70% от минимальной стоимости квартиры на достаточно небольшой срок (как правило, до года). Такая ситуация сопровождалась огромным риском для владельца недвижимости, т.к. в случае банкротства банка квартира могла стать средством расплаты банка с кредиторами.

Недостаточное правовое регулирование залоговых отношений в области недвижимости также являлось причиной неправомерного применения ипотеки для приватизации государственного имущества. Так, государственные учреждения, которые не подлежали приватизации, могли заложить свою самую ликвидную недвижимость для получения кредита. После того, как такие предприятия не могли отдать кредит, они делались собственностью кредиторов.

В 1994-1995 гг., был принят ГК РФ^[12], являющийся одним из основных законодательных актов, которые регулируют залоговые отношения.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»^[13] был принят 21 июля 1997 г., а менее, чем через год – 16 июля 1998 г. – Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»^[14].

Федеральный закон «Об ипотеке» состоит из 79 статей, разделенных на 14 глав. Рассматриваемый закон содержит немалое количество отсылок от одной статьи закона к другой, от одного пункта к другому (например, ч. 3 ст. 3, ч. 1, 4 ст. 10, ч. 3 ст. 22, ст. 39, ст. 44 и др.). Этот факт значительно затрудняет правоприменительную деятельность. Помимо отсылок к нормам самого закона, Федеральный закон «Об ипотеке» включает в себя и бланкетные нормы к ГК РФ, Земельному кодексу РФ и др. (например, ч. 1 ст. 5, ч. 4 ст. 6, ч. 1 ст. 19, ч. 4.1 ст. 20, ч. 4 ст. 62.1 и др.).

Несмотря на некоторые недостатки, принятие Федерального закона «Об ипотеке» сыграло важную роль в развитии рынка недвижимости. «Данный закон будет способствовать оживлению оборота недвижимости в России, ускорению оборачиваемости денежных средств, улучшению кредитования (в том числе и за счет закладной), что, в свою очередь, поможет оживить экономику России, а также облегчит правоотношения между участниками гражданского оборота»^[15].

Таким образом, можно сделать вывод о том, что институт ипотеки является достаточно новым в российском праве, поскольку развитие рынка недвижимости стало происходить лишь в конце XX века.

Понятие и сущность ипотеки как особого вида залога

Какого-либо развернутого определения ипотеки в действующем законодательстве не предусмотрено. Однако, в теории гражданского права существуют различные подходы к пониманию ипотеки.

Во-первых, под ипотекой принято понимать одну из трех форм залога, согласно которой предмет залога остается у залогодержателя. Во-вторых, ипотеку зачастую связывают с особой системой укрепления прав на недвижимость^[16].

И.Т. Балабанов под ипотекой понимает залог недвижимого имущества в целях обеспечения денежного требования залогодержателя к залогодателю, а также ипотека, по мнению автора, представляет собой кредит, взятый под залог недвижимости^[17].

Следующее понятие ипотеки включает в себя имущественный залог, который необходим для обеспечения исполнения денежного обязательства в целях получения ипотечной ссуды или же ипотечного кредита. В таком случае предмет залога не передается залогодержателю, а остается в руках залогодателя^[18].

Однако, все эти определения не являются достаточно полными, поскольку «ипотека предполагает не только залог имущества, она представляет собой целую юридически-правовую систему оценки состоящей в залоге недвижимости, подлинность ее принадлежности залогодателю и состояние ее расчетов с кредиторами за указанное имущество»^[19].

В.В. Меркулов в юридическое содержание ипотеки включает обременение имущественных прав на объекты недвижимости при их залоге. В правовую основу ипотечного кредитования заложено право залога, включающее в себя отношения между должником и кредитором^[20].

Стоит отметить, что современное понимание ипотеки основывается на нормах римского права об имущественном залоге и предусматривает следующее:

- предмет залога находился у залогодателя в собственности и во владении;

- кредитор при неудовлетворении своих требований имел возможность продать заложенное имущество и удовлетворить свое требование из полученной суммы;

- должник мог заложить свое имущество несколько раз, что являлось причиной возникновения очередности в удовлетворении требований кредиторов;

- право требования продажи предмета залога было только у первого залогодержателя, остальные же кредиторы получали удовлетворение своих претензий из суммы остатка проданного имущества;

- при недостатке денежных средств, полученных от продажи предмета залога, для удовлетворения требований всех кредиторов предусматривалась возможность предъявления обязательственного иска в общем порядке на другое имущество должника^[21].

Как правило, ипотека обеспечивает обязательства по договору займа либо кредитному договору. Но это не значит, что ипотека не может устанавливаться в обеспечение других договоров (например, договора купли-продажи, подряда, аренды и др.).

В юридической литературе понятие «ипотека», чаще всего, употребляется в двух значениях:

1. Ипотека – это правоотношение, включающее в себя отношения между залогодателем и залогодержателем, а также отношения между залогодержателем и предметом ипотеки.
2. Ипотека – закладная (документ, который удостоверяет право залога предмета ипотеки, а также право получения исполнения требований по денежному обязательству, которое обеспечивается ипотекой, без предъявления иных доказательств существования такого обязательства).

Рассматривая институт ипотеки в гражданском праве РФ, необходимо определить, что может быть предметом залога недвижимости. Существуют три основных точки зрения по данному вопросу.

Согласно первой точке зрения, предметом ипотеки может быть исключительно недвижимое имущество^[22].

Вторая точка зрения, помимо недвижимого имущества, относит к предмету ипотеки также права на него^[23].

В соответствии с третьей точкой зрения, под предметом ипотеки понимается не только недвижимость и права на нее, но и недвижимость, которая «может поступить в собственность или в полное хозяйственное ведение залогодателя в будущем»^[24].

Наиболее часто в юридической литературе встречается первая точка зрения.

Рассмотрев некоторые подходы к пониманию ипотеки, можно выделить ее основные черты:

- предметом ипотеки всегда является недвижимое имущество;

- заложенное имущество, на которое устанавливается ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя;

-информация об ипотеке обязательно должна быть отражена в специальных документах. Так, залог недвижимости подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Итак, проанализировав подходы авторов к понятию «ипотека» и выделив ее основные черты, можно сформулировать следующее определение залога недвижимости: ипотека представляет собой способ обеспечения исполнения обязательств, при котором ее предметом всегда является недвижимое имущество, и дающий кредитору (залогодержателю) право удовлетворения своих требований из стоимости заложенной недвижимости.

Глава 2. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование

2.1 Ипотека в силу закона

В литературе выделяется два вида оснований возникновения ипотеки: в силу закона и в силу договора^[25].

Согласно п. 2 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке» к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное^[26].

На современном этапе в подавляющем большинстве своем ипотека в силу закона встречается при^[27]:

- приобретении земельного участка с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка. Земельный участок считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок;

- приобретении жилого помещения либо построенного полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения. Жилое помещение находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП.

Залогодержателем по залогу является банк или иная кредитная организация, либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение недвижимого имущества (земельного участка или жилого помещения).

Рассмотрим плюсы и минусы ипотеки в силу закона.

При ипотеке в силу закона составляется только один договор - например, договор купли-продажи. Он же предоставляется в ЕГРП вместе с соответствующим заявлением для регистрации права собственности, на его основании регистрируется ипотека в силу закона с внесением соответствующей записи в ЕГРП. Принцип минимализма в документации, несомненно, является достоинством данного основания возникновения ипотеки.