Файл: Единый недвижимый комплекс как объект гражданских прав.pdf

Введение

Целью курсовой работы является изучение правовой природы единого недвижимого комплекса (далее – ЕНК, недвижимый комплекс) как объекта гражданского права.

Об актуальности темы свидетельствует то, что на современном этапе развития социально-экономических отношений обусловлен рост активности участников гражданского оборота, интерес которых направлен на строительство и использование технологически связанных объектов недвижимости. Предпосылкой являются статьи 34-36 Конституции РФ, которые гарантируют права  граждан, организаций на частную собственность, а также на свободное использование своих способностей и имущества для не запрещенной законом деятельности.^[1] Однако, в связи с этим, возникают множество вопросов, связанных с процедурой признания возведенных объектов недвижимым комплексом, возникновения права собственности на них и иные, рассмотренные в данной работе.

Помимо этого выделение единого недвижимого комплекса может служить, чтобы:

Во-первых, закрепить статус объединяемого в комплекс имущества, упростить процедуру оформления данных объектов;

Во-вторых, повысить эффективность в гражданском обороте комплексных инфраструктурных (линейных) объектов.

Проблема недвижимого комплекса порождает различные последствия для граждан, организаций, а также государства в целом. Так, уклонение от норм гражданского законодательства влечет порочность гражданского оборота, несоблюдение норм земельного законодательства нарушает как частные, так и публичные интересы субъектов права; нарушение антимонопольных требований неблагоприятно влияют на публичную сферу государства, при этом затрагивает права и законные интересы граждан и так далее.

Среди юристов, начиная от специалистов до ученых, уделяющих особое внимание данной тематике, являются: Д. Базаркин, С.В. Булаев, Е.С. Болтанова, О.А. Жаркова, Л.Г. Лукинова, А. Лейба, В.К. Андреев, В.В. Витрянский, М.И. Брагинский и многие другие теоретики.

Что касается судебной практики, то она способствует проблемам, связанным с разграничением различного рода соединения вещей, как объектов гражданского права со всеми вытекающими правовыми последствиями (например: обращение взыскания, преимущественное право на земельные участки).

Для раскрытия цели курсовой работы необходимо осветить следующие задачи:

1. изучить историю принятия недвижимого комплекса, а также исследовать динамику его развития;
2. провести разграничение института имущественного и недвижимого комплекса;
3. охарактеризовать теоретические аспекты недвижимого комплекса; как правового явления в российском законодательстве;
4. установить особенности приобретения права собственности на ЕНК;
5. исследовать специальные требования, предъявляемые к отдельным видам ЕНК;
6. рассмотреть правоприменительную практику в данной правовой сфере.

Само по себе явление ЕНК актуальное и неоднозначное, вызывает много споров и нареканий, которые до сих пор не могут быть решены и пребывают в дискуссиях.

Теоретической основой исследования являются научно-теоретические разработки российских ученых. Положения работы соотносятся с мнением ведущих ученых, специалистов в области доктрины права, теории гражданского права и гражданского законодательства.

Методологическая основа исследования. Для достижения цели и задач исследования автором использовались общенаучные и частнонаучные методы познания, среди которых диалектический, формально-логический и системный, специально-юридический, историко-правовой, сравнительно-правовой и технико-юридический анализ.

Данная работа будет состоять из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и приложения.

1. СТАНОВЛЕНИЕ И РАЗВИТИЕ КАТЕГОРИИ «ЕДИНЫЙ НЕДВИЖИМЫЙ КОМПЛЕКС»

Прежде чем перейти непосредственно к изучению становления и развития категории ЕНК, необходимо описать правовое положение объектов гражданского права РФ, а также рассмотреть концепцию развития движимых и недвижимых вещей в законодательстве РФ.

Понятие недвижимости достаточно давно и элементарно разработано наукой гражданского права, поэтому легко усваивается как юристами, так и рядовыми гражданами. Но все же в правоприменительной практике возникают ситуации «из ряда вон выходящие», которые не попадают под реалии действующего законодательства. Этому способствуют и поправки, вносимые в п. 1 ст. 130 ГК РФ.^[2]

Все материальные и нематериальные объекты гражданских прав подразделяются на две группы: недвижимые и движимые вещи.

В соответствии с п.1 ст. 130 ГК РФ недвижимые вещи можно разделить на два вида:

1. Вещи, недвижимые по их природе, которые в свою очередь,

подразделяются на две категории:

а) земельные участки и участки недр, то есть объекты, составляющие единство с земельными участками;

б) объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (действующим законодательством к недвижимым вещам также относятся: предприятия, жилые / нежилые помещения и т.д.).

Для отнесения вещей к разряду недвижимых по их природе, используются в совокупности два критерия:

а) прочная связь с землей (однако определение "прочности" закон не раскрывает, судебная практика тоже не содержит определенного подхода);

б) неперемещаемость, то есть невозможность перемещения объекта, без несоразмерного ущерба его назначению (критерий, акцентирует внимание на связке: "перемещение - ущерб - назначение", поэтому, необходимо выяснить, во-первых, назначение вещи и, во-вторых, будет ли причинен ущерб определенному назначению вещи в случае ее перемещения).^[3]

Стоит отметить, что в доктрине выделяют следующие критерии, как: полезность, фундаментальность, долговечность, стационарность, неповторимость, управляемость, тенденция к росту стоимость. На наш взгляд, эти критерии недостаточно самостоятельны, поэтому стоит рассматривать их в качестве факультативных.

2. Вещи, признанные в силу закона недвижимыми.

Этими вещами являются: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Согласно п. 3.3. Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации (далее - Концепция) из перечня объектов недвижимого имущества (п. 1 ст. 130 ГК РФ) предлагалось исключить воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.^[4] Также предлагалось исключить положение о том, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество, кроме перечисленного в абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ.

В п. 3 ст. 130 Проекта ГК РФ предлагается не относить к недвижимости воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а лишь применять к ним правила о недвижимых вещах, если иное не установлено законом и не вытекает из существа указанных объектов гражданских прав.^[5] Таким образом, в случае принятия данного законопроекта в этой редакции представляется возможным выделение третьей группы объектов материального мира - квазинедвижимость.

В п. 3.4 раздела II Концепции отмечаются трудности, возникающие на практике при определении состава имущественного комплекса, что снижает востребованность в гражданском обороте предприятия, рассматриваемого в качестве недвижимой вещи. В качестве альтернативной модели разработчики предлагают "проработать вопрос о включении в ГК нового особого объекта недвижимого имущества - технологического имущественного комплекса недвижимости". Проект был рекомендован Президиумом Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства к опубликованию в целях обсуждения (протокол № 2 от 11 марта 2009 года).

Последующей предпосылкой для разработки нововведение являлся Проект ГК РФ, где в соответствии с п. 2 ст. 130 в качестве недвижимой вещи, участвующей в обороте как единый объект (ст. 133), признается единый имущественный комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных аналогичных объектов, неразрывно связанных физически и технологически (в т.ч. линейных объектов - железные дороги, линии электропередачи, трубопровод и др.) либо расположенных на едином земельном участке, если объединение указанных объектов в одну недвижимую вещь отражено в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ст. 131); земельный участок и находящиеся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности одному лицу, признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь.

В отношении данного нововведения в пояснительной записке к указанному законопроекту отмечалось следующее:

в пункте 2 ст. 130 комментируемой главы предлагается закрепить принцип единого объекта недвижимого имущества. Данный принцип означает, что земельный участок и находящиеся на нем одно или несколько зданий образуют одно целое, по меньшей мере, в тех случаях, когда они принадлежат одному лицу. Это правило не соблюдается в современном гражданском обороте, вследствие чего в нем широко представлены проблемы системного характера. С введением этого правила и его последовательным проведением в правилах раздела II "Право собственности и другие вещные права" части первой ГК РФ должна быть создана более сбалансированная система прав на объекты недвижимости;

из этого принципа следует, что несколько зданий, расположенных на едином участке, представляют собой составные части данного земельного участка и вместе с ним рассматриваются как единый объект. В порядке исключения в той же норме (п. 2 ст. 130) устанавливается, что единый объект могут образовывать несколько зданий или сооружений, связанных между собой физически и технологически. При этом подразумевается, что они могут находиться на одном или нескольких земельных участках.^[6]

Комитет Государственной Думы по вопросам собственности неоднозначно отреагировал по поводу вышеуказанного нововведения. Отмечалось, что определение понятия единого имущественного комплекса нуждается в корректировке, так как на практике невозможно использовать в качестве критерия существования данной конструкции одновременно выполнения двух условий: физической и технологической связи объектов комплекса. Однако в разных видах производства физической связи объектов может и не быть; оставить значимым условием технологическая связь объектов, отражающая их общее назначение.^[7]

Вследствие отсутствия общего определения понятия имущественного комплекса на федеральном уровне возникло множество проблем в правоприменительной практике.

Стоит отметить, что нововведение не является принципиально новым. В качестве примера можно использовать ФЗ от 7 июля 2003 г. N 126-ФЗ "О связи", так п. 2 ст. 8 отнесено сооружения связи, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе линейно-кабельные сооружения связи, к недвижимому имуществу, государственная регистрация права собственности и других вещных прав, на которое осуществляется в соответствии с гражданским законодательством. Так, к линейно-кабельным сооружениям связи относят: кабельную канализацию, наземные и подземные сооружения специализированных необслуживаемых регенерационных и усилительных пунктов, кабельные переходы через водные преграды, закрытые подземные переходы и иные объекты. ^[8]

В основном суды исходили из общих положений ГК РФ, в котором содержатся нормы, определяющие особенности оборота неделимых (ст. 133), а также сложных вещей (ст. 134). Суды, как правило, рассматривая споры об имущественных комплексах, признавали свойство как неделимых, так и сложных вещей.

Так, Федеральный арбитражный суд Центрального округа в Постановлении от 17 декабря 2010 года по делу N А14-19477/2009/543/35 указал, что нельзя признать за истцом право собственности на часть спорного объекта недвижимости, поскольку "спорная автомобильная газозаправочная станция представляет собой единый имущественный комплекс, состоящий из разнородных объектов, предполагающих их использование по общему назначению, что в силу п. 1 ст. 133 и ст. 134 ГК РФ делает такой объект неделимым".^[9]

Методической рекомендацией о порядке проведения государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества - энергетические производственно-технологические комплексы электростанций и электросетевые комплексы (далее - Методическая рекомендация энергетических комплексов) обращено внимание на то, что в состав сооружения могут входить разнородные вещи, и если они образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, то они рассматриваются как одна вещь - сложная вещь (ст. 134 ГК РФ).^[10]

Так как в судебной практике нередки споры касательно имущественных комплексов, то, естественно, суды предпринимали попытки установления условий для признания совокупности вещей единым имущественным комплексом. В числе таких условий указывалось: