Файл: Единый недвижимый комплекс как объект гражданских прав.pdf

— наличие единого хозяйственного назначения (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 08.06.2012 по делу № А43-5163/2011);

— наличие у вещей единого функционального назначения, которое позволяет им образовывать инфраструктуру, предназначенную для производства (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.03.2012 по делу № А46-3472/2011);

— связанность единым технологическим процессом (постановление Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 по делу № А51 1888/2007);

— возможность обеспечивать единый технологический процесс (определение ВАС РФ от 02.08.2012 по делу № А51-4475/2011);

— участие в едином неделимом производственном процессе (определение ВАС РФ от 21.02.2013 по делу № А40-17239/12-121-174).

В отдельных случаях суды также указывали, что имущественный комплекс должен иметь один технический паспорт, один инвентарный и кадастровый номер, одну дату постройки и ввода в эксплуатацию объекта (постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 20.02.2006 по делу № А82-18908/05-1 07-12). ^[11]

Из этого следует сделать вывод, что данная юридическая конструкция была востребована для урегулирования и развития отношений. На наш взгляд, судами положен верный подход в развитие, урегулирование единого назначения вещей, а также их использования, направленное на достижение, как определенной деятельности, так и общесоциальных целей (теоретические положения, связанные с понятием имущественного комплекса будут рассмотрены в п.2.3 главы 2).

Впоследствии данное положение было изменено и выделено в самостоятельную статью - ст. 133.1 ГК, которая была введена Федеральным законом от 2 июля 2013 г. № 142-ФЗ.^[12]

В сравнении с действующей редакцией, замечается отсутствие значимой роли земельного участка в образовании единого комплекса. Однако Концепция, напротив, рассматривает земельный участок как обязательного элемента такого объекта.

Следовательно, от предложенного варианта, содержащегося в пояснительной записке, наблюдается отступление от принципа единой вещи, который является базовым элементом, а все формы объектов составляют единое целое.

Стоит отметить и то, что законодателю удалось избежать исключительно технологического уклона. Из статьи 133.1 ГК РФ можно выделить три формы объединения вещей:

1. физическая взаимосвязь, то есть совокупность объектов и иных вещей, которые объединены единым назначением;
2. технологическая взаимосвязь таких объектов и иных вещей;
3. единство местоположения совокупности объектов и иных вещей.

Таким образом, во всех трех формах установлен один общий критерий объединения - единстве назначения объединяемых в целое недвижимых и иных вещей.

В качестве тенденций развития отношений можно отметить проект Федерального закона "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – законопроект) подготовлен Минэкономразвития России, однако, не внесен в Государственную Думу РФ по состоянию на 20.01.2015.^[13]

На наш взгляд, проект вносит более точное представление о данной юридической конструкции, это проявляется в следующих положениях:

1) земельный участок является квалифицированным признаком состава единого недвижимого комплекса, при условии, если он находится в собственности лица, которому принадлежат все здания и сооружения, расположенные на данном участке;

2) ранее говорилось о трех формах объединения вещей, так законодатель поддержал нашу мысль, по поводу критерия единства объединенных назначением зданий и сооружений, а также иных вещей;

3) согласно проекту, здания и сооружения могут быть расположены как на одном, так и на нескольких земельных участках. Стоит отметить, что не имеется никаких указаний: должны ли находиться объекты в пределах одного муниципального образования, единственная оговорка – все объекты на этих земельных участках должны принадлежать лишь одному лицу;

4) предусмотрена возможность установления ограничения (обременения) прав, за исключением ограничений (обременений), влекущих отчуждение (в том числе и залог) объектов недвижимости, входящих в состав единого недвижимого комплекса. Кроме того не указаны критерии по ограничению (обременению) прав на отдельные объекты недвижимости, какими признаки должны обладать данные объекты пока не известны;

5) Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним планируют дополнить отдельной статьей по более подробному порядку, а также особенностях регистрации прав (подробней об этом будет раскрыто во второй главе параграфе 2.2.);

6) Переходными положениями проекта закреплено, что имущественные и производственно-технологические комплексы будут считаться ЕНК. Стоит отметить и то, что теряется физическая и (или) технологическая связь объекта;

7) Кроме того, в ЕНК могут входить любые вещи, а в проекте - только здания, сооружения, а также земельные участки. В связи с этим возникают сомнения, будут ли признаваться иные объекты, отличные от зданий и сооружений.

Подводя итог исследования первой главы при этом, сравнив положения Концепции, Проекта ГК РФ, ГК РФ, законопроекта можно предположить следующие умозаключения:

1. данная юридическая конструкция является следствием, а не новшеством, судебной практикой медленно, но верно было положено начало развития данного института общественных отношений;
2. действующим положением об ЕНК делается упор на единое назначение вещей, (ст. 133.1 предусматривает 3 формы объединения вещей) земельный участок не может и отсутствовать (Проектом ГК РФ и законопроектом земельный участок является квалифицирующим признаком);
3. В виду затруднительного оборота ЕНК как единой, неделимой вещью, законопроектом установлена возможность ограничений (обременений) прав на отдельные объекты входящих в состав ЕНК. Данное положение согласуется в части с положениями о предприятии. Напрашивается вопрос – согласуется ли эта возможность с оборотом ЕНК как единым объектом вещных прав или это право собственника обусловлено исключительно товарными отношениями? Вопрос остается открытым.

5. 2. ЕДИНЫЙ НЕДВИЖИМЫЙ КОМПЛЕКС КАК ОБЪЕКТ НЕНДВИЖИМОСТИ

2.1. Понятие и признаки единого недвижимого комплекса

Гражданским кодексом РФ, а именно абз. 1 статьи 133.1 закрепляется понятие единого недвижимого комплекса:

«Недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав (далее – ЕГРП) на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь».

В приведенном ранее определении имущественного комплекса как особого объекта недвижимости подчеркиваются следующие его признаки:

- это совокупность взаимосвязанных объектов (один из объектов, составляющих имущественный комплекс, является зданием или сооружением);

- объекты имеют общее назначение;

- объекты неразрывно связаны физически и технологически либо пространственно расположены на одном земельном участке;

- вещное право на единое целое - объект недвижимости зарегистрирован в установленном законом порядке, т.е., в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

В совокупности все названные признаки позволяют определять имущественный комплекс как определенную систему. Предпочтительно говорить о функционирующей системе иначе - невозможно реализовать то предназначение, выполнять ту определенную функцию, для которой создан имущественный комплекс.

Следовательно, для признания совокупности вещей единым недвижимым комплексом необходимы следующие условия:

1. Все недвижимые объекты, а также вещи, должны иметь единое назначение, то есть, должны быть предназначенными, как правило, для хозяйственной или производственной деятельности. Так как это определенная, находящаяся в системе совокупность имущества, а не случайный набор отдельных видов имущества.
2. все объекты, а также вещи должны находиться либо на одном земельном участке, либо быть неразрывно связанными между собой физически или технологически, в том числе линейных объектов (трубопроводы, линии электропередач и иные). Однако на вопрос, может ли этот комплекс находиться на нескольких земельных участках не дано однозначного ответа.
3. В ЕГРП должно быть зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов и вещей, как на одну недвижимую вещь.

На наш взгляд, введение в гражданский оборот такого объекта, как единый недвижимый комплекс, направлено на решение ряда вопросов:

1. правового режима линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы). Ранее, суды относили данные объекты, как к движимым, так и недвижимым вещам;
2. оборот объектов энергетики, коммунальных объектов, то есть общесоциальных и инфраструктурных объектов. Ранее, суды оформляли на объекты недвижимости, входящие в их состав право собственности путем изменения записей в ЕГРП;
3. признание совокупности движимых и недвижимых вещей в ЕНК влияет на предоставление определенных льгот при приобретении прав на землю;

Так, пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ закреплено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:

2) земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным Правительством Российской Федерации;

3) земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации;

4) земельного участка для выполнения международных обязательств Российской Федерации, а также юридическим лицам для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального, регионального или местного значения.^[14]

1. признание совокупности движимых и недвижимых объектов в ЕНК делает невозможным признание права собственности на один из объектов, входящих в состав комплекса, за третьим лицом.

Помимо этого, абз. 2 ст. 133.1 ГК РФ указано, что к единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

По своей правовой природе ЕНК совмещает в себе признаки как неделимой, так и сложной вещи. Вследствие закрепления в отдельную статью, а также между 133 и 134 ГК РФ, несмотря на это, является самостоятельным объектом имущественного права. Признаками сложной вещи у ЕНК является то, что различные объекты соединяются и используются по общему назначению. Кроме этого, сделки, совершенные со сложной вещью распространяются на все входящие в нее вещи. Сходством неделимой вещи и ЕНК следует считать неделимостью, когда раздел вещи в натуре невозможен без ее разрушения, повреждения или изменения ее назначения (как раз для объектов недвижимости "раздел в натуре" не неприменим). Но конструктивным признаком является то, что вещь выступает в обороте как единый объект вещных прав.

Примером может служить постановление по делу № А32-25876/2013 23.04.2015 вынесенное Арбитражным судом Северо-Кавказского округа «о признании права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки, а также признание недействительными результаты открытого аукциона, которым отменил дело в части и направил на новое рассмотрение в суд первой инстанции.. Суть дела такова: После формирования земельных участков Администрацией г. Геленджика, Краснодарского края, состоялся открытый аукцион. Истец (санаторий) оспорил данную процедуру, так как считал, что участок принадлежит ему на праве постоянного (бессрочного) пользования; на спорном участке расположены инженерные коммуникации, что предоставляет ему преимущественное право на земельный участок.