Файл: Единый недвижимый комплекс как объект гражданских прав.pdf

Из материалов дела следует, что:

1. Судебные инстанции, оценив заключение судебного эксперта, а также иные доказательства, представленные в деле, пришли к верному выводу о том, что истец не доказал факт формирования спорных земельных участков за счет земель, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании санатория. В связи с этим, в отсутствие доказательств подтверждающих принадлежность истцу спорных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования, суды правомерно отказали в удовлетворении соответствующей части исковых требований;
2. Судами не обращено должного внимания на заключение экспертов, содержащего указания на объекты, входящие в состав единого имущественного и производственного комплекса санатория, а также на земельные участки, на которых он фактически расположении, помимо этого истец представил техническое заключение о фактическом землепользовании, проект реконструкции объектов внешнего благоустройства санатория, техническую документацию.

По общему правилу входящие в состав имущественного комплекса инженерные коммуникации выполняют вспомогательную роль и необходимо для его нормального использования. Следовательно, если коммуникации входят в состав имущественного комплекса, то можно говорить и о сложной вещи, ее правовых последствиях (ст. 134 ГК РФ). Именно на это суд кассационной инстанции постановил обратить внимание и устранить отмеченные недостатки.^[15]

В связи с этим возникает много вопросов: как часто собственники будут злоупотреблять своим правом на получение преимущественного права на земельные участки, какие иные объекты (сооружения, коммуникации) будут являться разграничением между физической или технологической связью объектов, входящих в ЕНК, и соответственно, как объективно суды будут признавать объекты таковыми, что делать, если при установлении единого назначения затрагиваются права и законные интересы третьих лиц?

В этом случае стоит отметить направление судебной практики, направленной с защитой прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). Информационным письмом Президиума ВАС РФ (далее – Информационное письмо) отмечено несколько интересующих нас моментов:^[16]

1. П. 5 Информационного письма установлено, что возражение собственника здания о том, что право собственности другого лица нарушено не им, а иным лицом, владевшим ранее зданием по договору аренды, не является основанием для отказа в иске об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения.

Суть дела заключалась в том, что трубопровод отвода дождевых вод установлен таким образом, что дождевая вода стекала на земельный участок истца. Ответчик считал себя ненадлежащим ответчиком, так как установку производил арендатор вопреки условиям договора аренды.

1. П. 6 Информационного письма установлено, что Если право собственности истца нарушено действиями лиц, выполнявших работы по заданию и под контролем заказчика во исполнение договора подряда, то надлежащим ответчиком по негаторному иску является заказчик.

Суть дела заключалась в том, что на здании, принадлежащем истцу, ответчиком был размещен оптико-волоконный кабель мультисервисной сети с целью обеспечения третьих лиц услугами по доступу в сеть Интернет без согласия собственника. Ответчик ссылался на то, что оптико-волоконный кабель был размещен на здании не им, а подрядчиком - сервисно-энергетической службой, которая и является надлежащим ответчиком по этому иску. Помимо этого, ответчик представил доказательства, что выполнение работ осуществлялось в соответствии с необходимыми техническими условиями, выданными оператором связи; на отсутствие реальной угрозы жизни и безопасности граждан в результате установки кабеля на здании; на то, что прокладка этого кабеля является единственным способом обеспечения жителей района возможностью доступа в сеть Интернет. Однако суд первой инстанции разъяснил, в соответствии статьей 6 Федерального закона от 07.07.2003 N 126-ФЗ "О связи", согласно которой организации со связи могут осуществлять строительство и эксплуатацию средств связи на чужом имуществе только по договору с собственником. При этом истец недвижимого имущества вправе требовать от организации связи соразмерную плату за пользование его имуществом. При наличии соответствующих условий заинтересованное лицо вправе требовать установления сервитута.

Таким образом, законодатель использует такой прием юридической техники, как пределы осуществления своих прав, а также использует иные нормативно-правовые акты под правовой режим регулирования отношений.

На наш взгляд, ЕНК является следствием проблемы в подходе к пониманию правовой модели недвижимости в Российском законодательстве. Проблема кроется в самостоятельном участии в гражданском обороте объектов недвижимости таких, как: здания, сооружения без земельного участка, так как возможно установление различных по объему вещных прав. Однако в современной действительности не представляется возможным присутствия единого правового режима земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости как составную часть земельного участка, на котором они расположены. Следует отметить, что именно такая модель применяется в Германском гражданском уложении.^[17]

• 1. 2.2 Регистрация единого недвижимого комплекса

В вопросе кадастрового учета объектов недвижимости следует обратить внимание также на определенную несогласованность положений ГК РФ, касающихся объектов недвижимости, и Закона о кадастре, (далее – ГКН) но обо всем по порядку.^[18]

Статьей 133.1 ГК РФ указано, что недвижимая вещь, участвующая в обороте как единый объект признается ЕНК в случае, если в ЕГРП на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

В соответствии с действующим законодательством, в государственном кадастре недвижимости должны содержаться сведения обо всех объектах недвижимости. Эти сведения, содержащиеся в ГКН, подтверждают существование недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими, определить это имущество в качестве индивидуально-определенной вещи или подтверждают прекращение существования недвижимого имущества, а также и иные сведения (п. 3 ст. 1 Закона о кадастре).

В общих положениях ФЗ о ГНК указано, что кадастровый учет ведется только в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, в предусмотренных законом случаях, действует и на подземные сооружения. Далее, оговариваются положения, в каких случаях не проводится кадастровый учет, сюда относятся: участки недр, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, предприятия как имущественные комплексы.

Таким образом, ЕНК не попадает ни под одну категорию. На наш взгляд, по аналогии закона можно предположить последний вариант развития отношений.

Кроме того принимая во внимание пункт 1.2 статьи 20 Закона о регистрации, для того, чтобы зарегистрировать право на ЕНК необходимо, чтобы сведения о входящих в его состав объектах недвижимости содержались в государственном кадастре недвижимости (то есть, должны быть учтены в качестве одного объекта недвижимого имущества, например, линейного сооружения, или учтены все вещи, являющиеся объектами недвижимости, составляющими данный единый недвижимый комплекс).^[19]

На наш взгляд, для гармонизации законодательства более приемлемым представляется следующий выход. Когда принято положительное решение относительно регистрации права собственности на ЕНК, регистрирующий орган должен уведомить помимо заявителя (его уполномоченного представителя), а также направить сведения о регистрации ЕНК в государственный орган кадастрового учета в установленный срок.

Данной порядок обмена информации обеспечит стабильность и баланс интересов участников отношений в этой сфере при соблюдении действующего законодательства.

Примечателен факт взаимодействия между Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии РФ (далее – росреестр) и Министерством экономического развития РФ, (далее – минэкономразвитие) хронология заключается в следующем.

Письмом Росреестра от 5 марта 2014 г. N 14-исх/02410-ГЕ/14 нуждались в пояснении ряд важных вопросов, на которые был получен следующий ответ от минэкономразвития:^[20]

1. Можно ли объединить отдельные объекты недвижимости в один ЕНК, если у собственников имеется на руках свидетельства на объекты недвижимости?

Поскольку иное не установлено ГК, Законом о регистрации, иным правовым актом, заявитель должен определить состав единого недвижимого комплекса (объекты, подлежащие включению в единый недвижимый комплекс), указав на это в заявлении о государственной регистрации прав. Кроме того, учитывая, что соответствующая информация не может быть получена из других источников, полагается, что в заявлении о государственной регистрации прав следует отразить иные сведения, характеризующие единый недвижимый комплекс, в том числе в случаях, если единый недвижимый комплекс является таковым, поскольку совокупность составляющих его объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей неразрывно связана технологически, - сведения о содержании такой технологической связи.

1. В законодательстве нет требования о том, что для объединения объектов недвижимости в единый недвижимый комплекс необходимо согласие третьих лиц? Вместе с тем правовой статус объектов недвижимости может быть различен и это влияет на процесс их укрупнения. В частности, включаемый в состав ЕНК объект недвижимости может быть предметом ипотеки или аренды. Поскольку к ЕНК применяются правила о неделимых вещах, то должна быть осуществлена замена предмета ипотеки (аренды) (внесены изменения в договор).

Вместе с тем в каждом конкретном случае вопрос о необходимости получения такого согласия должен решаться индивидуально, учитывая правовой статус объекта недвижимости, включаемого в состав ЕНК. К примеру: включаемый в состав ЕНК объект недвижимости может быть предметом аренды или ипотеки. При этом, поскольку к ЕНК согласно статье 133.1 ГК применяются правила о неделимых вещах, то должен быть заменен предмет аренды (ипотеки), кроме того, внесены соответствующие изменения в договор).

Следует отметить и следующее:

1. введение такого нового вида объектов недвижимого имущества, как ЕНК не может быть оправдано трудностями, связанными с отнесением линейных объектов к недвижимости.

До введения кадастрового учета объектов недвижимости с регистрацией прав на линейные объекты сложностей с точки зрения их возможного учета также не было. Органы технической инвентаризации выдавали кадастровый паспорт на линейный объект как на сооружение, в него заносился инвентарный (учетный) номер. Государственная регистрация права на линейный объект осуществлялась на основании инвентарного номера, и в свидетельстве о государственной регистрации указывался условный номер. Проблема возникла с кадастровым учетом линейных объектов, но она была разрешена в письме Минэкономразвития России от 29.05.2013 N 10571-ПК/Д23и "О порядке осуществления государственного кадастрового учета отдельных типов сооружений (линейных и тому подобных)".^[21]

Частью 10 ст. 25 Закона о кадастре предусмотрено, что кадастровый учет отдельных типов сооружений (линейных и тому подобных) и земельных участков, на которых расположены такие сооружения, а также учет частей этих земельных участков могут быть установлены органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Разработкой указанных нормативных правовых актов в настоящее время занимается Минэкономразвития России. Так, Положение «о порядке ведения государственного кадастра недвижимости» применяется в отношении сооружений (линейных и тому подобных), расположенных как на территории одного кадастрового округа, так и на территории более чем одного кадастрового округа.^[22]

1. Возможно ли расширение ЕНК новыми объектами, если имущественное право зарегистрировано на весь комплекс?

Так как применяются правила о неделимых вещах, в случае, если вещь не может быть разрушена, повреждена, не изменяет свое назначение (преобразована иным способом), то в этой ситуации это возможно, ведь на самостоятельные объекты недвижимости разделение невозможно. Например, если ЕНК стоит большую сумму денег, то покупатели могут приобрести его по частям, что не противоречит действующему законодательству. В данном случае приобретение ЕНК осуществляется в долевую или совместную собственность, ведь в ст. 133 ГК РФ имеется отсылочная норма на гл. 16 ГК РФ.^[23]

В законопроекте, подготовленном Минэкономразвитием РФ, содержатся следующие положения, касающиеся процедурных отношений. Их можно подразделить на две группы: