Файл: Единый недвижимый комплекс как объект гражданских прав.pdf

1. Изменения в Закон о регистрации:

А) Вводятся основания для отказа в регистрации ЕНК в связи с принятием законопроекта на данный объект;

Б) Устанавливается подробный порядок государственной регистрации прав на ЕНК (ст. 25.7).

1. Изменения в Закон о кадастре:

А) Вносятся сведения о включении объекта недвижимости в составе ЕНК;

Б) Вводится взаимодействие между органами ЕГРП И ГКН (обмен информацией, сведениями и иные действия).

2.3. Сравнительная характеристика недвижимого и имущественного комплекса

Прежде чем перейти к сравнительной характеристике предприятия как имущественного комплекса и ЕНК как недвижимого комплекса, необходимо охарактеризовать такую гражданско-правовую конструкцию, как имущественный комплекс.

Имущественный комплекс может быть представлен в виде сложной юридической конструкции, обладающей разнородностью объектов гражданских прав (например, предприятие) или совокупностью прав разных лиц на одно имущество (в частности, общее имущество супругов).

Характеризуя имущественный комплекс, исследователи исходят, как правило, из следующих критериев:

1. комплексность (т.е. взаимосвязь различных элементов);
2. наличие определенного состава имущества;
3. оборотоспособность;
4. целевое предназначение.

Учеными предлагаются различные варианты наполнения имущественного комплекса. Имущественный комплекс представляется как:

• 1. совокупность определенных элементов, объединенных определенной связью, образующей единое целое и являющейся объектом наибольшей общности элементов, входящих в данную совокупность;
  2. объекты недвижимого и (или) движимого имущества, объединенные единым технологическим процессом их использования;
  3. действующий организационный механизм - с имуществом в виде вещей, отношений;
  4. совокупность прав и обязанностей;
  5. объединение имущества, имущественных обязанностей, персонала; но так как субъекты права не являются ни объектом гражданских прав, ни частью имущества, то данный элемент не подходит под эту юридическую конструкцию.

Следовательно, под имущественным комплексом как объектом гражданских прав следует понимать любую имущественную массу, набор имущественных и обязательственных элементов, связанных между собой по какому-либо основанию, целевому использованию или принадлежностью к одному субъекту права. То есть имущественный комплекс может представлять собой любое объединение имущества и обременений имущества (долгов, обязательств), которое может находиться у того или иного субъекта права и в целом иметь имущественную ценность.

Таким образом, следует признать, что обязательными для всех имущественных комплексов являются следующие признаки: наличие имущественной массы или просто имущества, комплексность, присущая объекту-имуществу или порядку управления имуществом, способность участвовать в гражданском обороте.

Следует обратить внимание на неоднозначность позиции законодателя в отношении определения не только видов и признаков имущественных комплексов, но и порядка их передачи, что создает проблемы в правоприменительной практике. Наиболее ярко это видно на примере правового регулирования предприятия как имущественного комплекса.

1) В ГК РФ одним понятием обозначены два различных правовых явления предприятия: как юридическое лицо и как имущественный комплекс.

2) Проблемой правовой регламентации предприятия как имущественного комплекса стало обозначение данного имущественного комплекса в качестве недвижимого объекта (ст. 130, 132 ГК). Ранее было ясно, что законодатель распространил режим фиксации прав на предприятие как на недвижимые вещи, т.е. предусмотрел для него более сложный, чем на движимые вещи, порядок, чтобы повысить уровень его защиты, и только.

В Концепции было отмечено, что практикой не было воспринято положение о том, что предприятие является недвижимостью: входящие в предприятие здания, строения, сооружения продолжали регистрироваться как отдельные объекты недвижимости, в связи с этим было предложено исключить из ст. 132 ГК РФ указание на признание предприятия недвижимой вещью.

Вероятно, законодатель предполагал, что предприниматели будут регистрировать предприятие как единый объект недвижимости. Но на практике оказалось проще зарегистрировать каждый объект по отдельности, входящий в его состав имущественного комплекса.

Подводя итоги исследования, можно сделать следующие выводы.

1. Законодателем не дано единого понятия "имущественный комплекс", что дает возможность ученым для создания собственных концепций признаков и видов имущественных комплексов.

2. У имущественных комплексов - юридических конструкций комплексность может проявляться как в объекте прав (при совокупности имущественных элементов и обременении имущества), так и в правовом режиме (при наличии прав нескольких лиц на одно имущество).

3. Имущественные комплексы как объекты гражданских прав могут включать в себя разнородное имущество, в том числе долги, обязанности, исключительные права. Главное, чтобы эта совокупность, в конечном счете, представляла имущественную ценность.

4. В связи с двузначным определением предприятия, как объекта и субъекта гражданских правоотношений, необходимо дать новое наименование предприятию как имущественному комплексу, вместе с тем исключив из закона его обозначение как недвижимой вещи.

Теперь, когда выяснена динамика развития имущественного комплекса, необходимо провести сравнительный анализ понятий: имущественного и недвижимого комплекса.

Отличительными признаками ЕНК и предприятия можно выделить следующие:

1. Так как к ЕНК применяются правила о неделимых вещах, то вещь участвует в гражданском обороте как единый объект. Согласно п. 2 ст. 132 ГК РФ часть предприятия или предприятие в целом может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав, следовательно, собственник может отчуждать предприятие целиком, как единый объект, но также и по частям. То есть, отдельно могут быть отчуждены вещи, права и обязанности, а также права на результаты интеллектуальной деятельности.

2. В состав недвижимого комплекса входят зданий, сооружения, земельные участки, линейные объекты и иные вещи. Иной подход предусмотрен для имущественного комплекса, так в состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Стоит отметить, что для предприятия исключительные права играют огромную роль. Это отчетливо просматривается на следующей ситуации: допустим, собственник предприятия имеет устоявшуюся деловую репутацию на рынке товаров и услуг, вследствие чего результаты его деятельности, которые индивидуализируются с помощью обозначений, получают повышенный спрос на соответствующем рынке товаров или услуг. Поэтому включение в состав предприятия прав на исключительные права служит условием успешность деятельности имущественного комплекса, его использования, а также влияет повысить на его стоимость.

Кроме того, состав предприятия входит и персонал (работники). С. Степанов отмечал:"исключительно через людей, через работников (или физических лиц, имеющих по отношению к предприятию иной правовой статус, например исполнитель по договору о выполнении определенной работы), имеющих соответствующие квалификацию, опыт и полномочия, могут осуществляться "внешние" и "внутренние" проявления предприятия в гражданском обороте". Пример - имущественный комплекс парикмахерской, где основное звено составляют состоящие в трудовых отношениях с носителем прав на предприятие специалисты высокого класса, имеющие постоянную клиентуру.^[24]

1. Имеется различие в свидетельстве о государственной регистрации. Как правило, ЕНК имеет такую характеристику как протяженность (длина), так как присуще линейно-кабельным сооружениям. Предприятие, данную характеристику может и не содержать.

4. Использование предприятия в предпринимательской деятельности является квалифицирующим признаком. Следовательно, объекты, которые прямо или косвенно подпадают под определение предприятия, но находятся в собственности некоммерческих организаций, имущественным комплексом не являются.

5. Более того, в отношении предприятия установлен подробный порядок совершения некоторых сделок: купли-продажи (§ 8 глава 30 ГК РФ) и аренды (§ 5 глава 34 ГК РФ). По аналогии закона, содержащиеся в них правила можно распространить и на другие - дарение, ипотеку, доверительное управление, и так далее.^[25]

В отношении ЕНК данные положения не предусмотрены, за исключением отсылочной нормы к неделимым вещам.

6. установлен разный порядок регистрации прав на недвижимое имущество, а также по кадастровому учету на имущественный комплекс (нормативно установлен), а вот что касается недвижимого комплекса, то имеется ряд законодательных противоречий рассмотренных параграфом ранее.

7. ЕНК в отличие от предприятия как объекта прав представляет собой единый объект только вещных прав, в то время как предприятие включает в себя также и обязательственные, и исключительные права.^[26]

8. Правовой режим налогообложения и бухгалтерского учета отличается в связи с составом имущества, а также целей использования.

Наряду с отличительными признаками, можно выделить и некоторые общие черты: соотносятся некоторые из видов имущества, которые входят в состав обоих комплексов, а также и то, что они признаются объектами недвижимости только в силу закона.

• 1. 2.4 Обращение взыскания на единый недвижимый комплекс

Ранее было сказано, что к ЕНК применяются положения о неделимых вещах. Но стоит отметить и те изменения, внесенные ФЗ № 142, которые прямо или косвенно затронули неделимые вещи в связи с введением в оборот гражданский оборот новый вид недвижимого комплекса.

Поправкой, принятой Федеральным законом № 142, под неделимой вещью понимается вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав и в том случае, если она имеет составные части.

Взыскание может быть обращено на неделимую вещь только в целом, если законом или судебным актом не установлена возможность выделения из вещи ее составной части, в том числе в целях продажи ее отдельно. Отношения по поводу долей в праве собственности на неделимую вещь регулируются правилами главы 16 и статьи 1168 ГК РФ.^[27] Следовательно, субъект, имеющий в собственности ЕНК, должен учитывать данные критерии в случаях: обращении взыскания, порядке отчуждения, определение порядка владения, пользования, распоряжения недвижимым комплексом, находящимся в общей собственности и иных случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Для признания вещью неделимой используются следующие критерии, предусмотренные ст. 133 ГК РФ:

- неделимой является вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав. Ранее для признания вещи неделимой достаточно было установить, что раздел в натуре повлечет изменение ее назначения (ст. 133 ГК РФ в прежней редакции);

- имеет составные части, при этом замена одних составных частей неделимой вещи другими составными частями не влечет возникновения иной вещи, если при этом существенные свойства вещи сохраняются.

Важно отметить и то, что суд может самостоятельно производить реальный раздел ЕНК.

Так как на ЕНК может возникнуть право общей долевой собственности, в связи с чем, на внутренние отношения собственников распространяются нормы ст. 245 - 252 ГК РФ.

Интересное дело рассмотрено Президиумом ВАС РФ Постановлением от 24.12.2013 №12505/13 по делу № А71-572/2011 «об истребовании из чужого незаконного владения имущества путем возложения обязанности освободить занимаемое нежилое помещение». Суть дела состояло в следующем: заключенный договор субаренды нежилого помещения был признан недействительным, вступившим в законную силу решением суда, однако спорный объект не был освобожден ответчиком.

Из материалов дела, необходимо отметить следующие значимые моменты:

Во-первых, спорный объект был изначально создан и введен в эксплуатацию как единая вещь, в составе которого числился производственный комплекс пивоваренного завода, а также установленное в нем технологическое оборудование.

Во-вторых, установив данные обстоятельства, суды, тем не менее, не дали квалификации спорному объекту и оборудованию как неделимой вещи.

В-третьих, установлено, что спорный объект был передан по договору аренды во временное владение и пользование обществу, которое передало данный объект с согласия его собственника и своего арендодателя во временное владение и пользование ответчику на основании договора субаренды, впоследствии признанного недействительным. Однако последствия недействительности применены не были, так как истец не заявлял данного требования.