Файл: «Предварительный договор как вид договорной конструкции в предпринимательском праве ».pdf

«Суд отказал в удовлетворении требования ИП к другому ИП и гражданину РФ о взыскании солидарно неосновательного обогащения. Суд пояснил, что из смысла части 3 статьи 429 ГК РФ следует, что сам по себе предварительный договор не является договором о передаче имущества либо прав на имущество. Обязательство, которое предусматривает предварительный договор, - это заключение в будущем основного договора на тех существенных условиях, которые оговорены сторонами в предварительном договоре, а также из пункта 1 статьи 429 ГК РФ следует, что из предварительного договора не могут вытекать никакие обязательства, кроме обязательства по заключению основного договора»^[37].

Так как предметом предварительного договора является намерение заключить договор по поводу определенного предмета, например, имущества, то недобросовестный собственник ничем не ограничен в реализации права продавать оговоренное предварительным договором имущество третьему лицу. Оспорить состоявшуюся на практике сделку проблематично.

Во-первых, описываемое в договоре имущество - не предмет предварительного договора. Будущий покупатель не обладает право требования данного имущества. Так как нет норм в законодательстве, запрещающих распоряжаться имуществом, в отношении которого был заключен предварительный договор - собственники могут заключать договоры купли-продажи или иные беспрепятственно.

Несостоявшийся покупатель не вправе требовать перевода прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи с третьим лицом. Но вправе в порядке п.5 ст. 429 и п.4 ст. 445 ГК РФ обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора, а также возмещения причиненных убытков.

Суд может понудить к заключению договора только в случае наличия у продавца данного имущества^[38].

Собственно, при отчуждении имущества третьему лицу, несмотря на то, что предварительный договор обязует стороны заключить основной договор, восстановление в полном объеме нарушенных прав и интересов потерпевшей стороны невозможно.

В соответствии со ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора по соглашению сторон, может быть обеспечено внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа принимается в счет исполнения соответствующего обязательства.

На практике, чаще всего незаключение основного договора аренды в установленный срок служит причиной данных обстоятельств. Например, Постановление АС СЗО от 03.03.2015 по делу N А56­18123/2014.

Между ИП и ООО был заключен предварительный договор аренды на часть нежилого помещения. Арендатор для подтверждения своих намерений перечислил арендодателю обеспечительный платеж в размере 1 000 000 руб, что идет в зачет в счет оплаты последнего месяца аренды по заключенному сторонами основному договору. По согласованию сторон, если до 01.06.2013 арендодатель не зарегистрирует право собственности на объект недвижимости, арендатор оставляет за собой право не заключать основной договор аренды. В данной ситуации из-за незаключения основного договора по вине арендодателя последний возвращает арендатору обеспечительный платеж. Если основной договор не заключен по вине арендатора - обеспечительный платеж не возвращается. Суд прекратил предварительный договор с 28.12.2013, так как в течение года не был заключен основной договор аренды, в связи с чем арендодатель обязан возвратить арендатору по его требованию обеспечительный платеж.

Глава 3.Проблемные аспекты, связанные с заключением предварительного договора

3.1. Понуждение к заключению договора

Так было выяснено ранее, при заключении сторонами договора на условиях, предусмотренных предварительным договором, в случае, если одна из сторон отказывается от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться за защитой своих интересов в суд согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ с тем, чтобы обязать нарушившую сторону заключить основной договор.

Как показывает судебная практика, подобный иск может быть удовлетворен судом.

Постановлением от 05.08.2014 № 17АП-9007/2014-ГК^[39] Семнадцатый арбитражный апелляционный суд оставил без изменения Определение арбитражного суда Свердловской области от 22.05.2014 по делу № А60-20838/2014.

Предметом иска по указанному делу являлось понуждение ответчика заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества в редакции и на условиях, которые согласованы в предварительном договоре от 10.01.2012, на основании пункта 5 статьи 429 и пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ суд обязал ответчика заключить основной договор купли-продажи спорного объекта недвижимости на условиях предварительного договора, а также в целях предотвращения отчуждения здания были назначены обеспечительные меры.

Однако, как следует из положения пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ, для заключения основного договора существует срок, по истечении которого обязать к заключению договора станет невозможным.

Так, например, Апелляционное определение Владимирского областного суда от 06.11.2013 по делу № 33-3735/2013^[40] оставлено без изменения решением Ленинского районного суда города Владимира от 17.09.2013.

«Отказывая в удовлетворении исковых требований, с учетом обстоятельств дела и требований правовых норм, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для возложения на ответчика Ф. обязанности заключить основной договор и признания договора купли-продажи недействительным, поскольку обязательства сторон по предварительному договору были прекращены в силу закона после окончания срока, в который они должны были заключить основной договор, в связи с чем ответчик Ф. как собственник при отсутствии государственной регистрации запрета на распоряжение имуществом и сведений о принятых судом мерах по обеспечению иска вправе был распорядиться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению».

3.2. Применение обеспечительной функции предварительного договора

Рассмотренные выше ситуации затрагивают права и обязанности сторон, вытекающие из незаключенного в соответствии с условиями предварительного договора основного соглашения сторон. Однако нередко встречаются и более сложные ситуации, когда стороны по тем или иным причинам осуществляют оплату по предварительному договору, подразумевая основной.

Такой подход нельзя назвать правомерным, поскольку для многих видов договоров законом установлена письменная форма и совершение конклюдентных действий не может быть заменой надлежащему оформлению отношений сторон.

Наиболее ярким примером такой ситуации может служить заключение предварительного договора о приобретении в будущем принадлежащего другому лицу объекта недвижимости. Внесение покупателем оплаты по предварительному договору без заключения основного не порождает право на указанный объект, поскольку положениями статьи 218 Гражданского кодекса РФ установлено, что основанием приобретения права собственности является договор купли-продажи, а в случае приобретения недвижимости такое право возникает с момента соответствующей регистрации (статья 219 Гражданского кодекса РФ). В такой ситуации оплата объекта недвижимости может быть признана не авансом, а такой формой обеспечения обязательств, как задаток, и возвращена оплатившей ее стороне.

Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл Апелляционным определением от 29.10.2013^[41] по делу № 33-1849 оставлено без изменений решение о взыскании в пользу истца суммы задатка.

Между Ж. (продавец) и В. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи принадлежащей Ж. на праве собственности квартиры. Основной договор купли-продажи данной квартиры стороны не заключили.

Удовлетворяя иск В. о взыскании с Ж. двойной суммы задатка, суд пришел к выводу о том, что фактически между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, а уплаченная истцом сумма является задатком, а не авансом.

Задатком обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, т.е. продавца Ж. и покупателя В., заключить основной договор купли-продажи конкретной квартиры на согласованных условиях в определенный срок.

Также являются необоснованными доводы жалобы о том, что указанную сумму нельзя считать задатком в связи с отсутствием государственной регистрации договора, поскольку законодательством не предусмотрено государственной регистрации предварительного договора купли-продажи квартиры и соглашения о задатке.

Как известно, ГК РФ не исключает возможности обеспечения предварительного договора задатком.^[42]

При заключении предварительного договора одна сторона передает определенную сумму денег. Стороны должны указать, что если от заключения договора будет уклоняться сторона, передавшая сумму, то они останутся у другой стороны. Если же будет уклоняться сторона, получившая деньги, то ей следует уплатить двойной размер задатка другой стороне^[43].

Особо следует указать на новые положения о создании новых возможностей применения задатка по основному договору в рамках предварительного договора. В юридической литературе высказывалось мнение о недопустимости использования задатка в качестве обеспечения исполнения обязательства, вытекающего из предварительного договора^[44]. Иной позиции придерживается А.Ю. Буркова, которая оценивает положительно правило ГК РФ о допущении использования задатка для основного договора в предварительном договоре^[45].

Нормами закона разграничено понимание юридического значения задатка и предварительного договора. Никакой платеж не может быть осуществим в доказательство заключения и обеспечения предварительного договора, так как сам предварительный договор не несет в себе имущественного характера (данная ситуация характерна только для основного договора). Предварительный договор устанавливает лишь обязательство сторон в будущем заключить договор. На практике же по данному вопросу происходит разночтение позиций. Например, дело, рассмотренное в Верховном суде РФ касательно предварительного договора, где высшая судебная инстанция не исключила применения положений ст. 329 ГК РФ, а именно задатка в качестве способа исполнения обязательства следующего из предварительного договора. К нему могут быть применены обеспечительные функции задатка по п2. ст. 381 ГК, выражающиеся в потере задатка или его уплате в двойной размере со стороны, которая договор не исполнила. Арбитраж же иногда занимает противоположную сторону, говоря о том, что задаток, как средство платежа по предварительному договору, признавать нельзя. К примеру, постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа 06.09.2004 №2004 № Ф09-2878/2004-ГК по делу №A60-970/2004.

Новелла п.4 ст. 380 ГК РФ положила конец данным спорам, установив диспозитивное правило, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях предварительного договора. С 1 июня 2015 года стороны предварительного договора активно используют данную новеллу и в тексте предварительного договора прописывают сумму задатка, который служит обеспечительным средством основного договора и рассматривается как договорное обязательство.

Оценивая изменения, внесенные в ГК РФ ФЗ № 42, можно отметить, что они значительно меняют нормы российского гражданского права, что требует переосмысления действий практикующих юриста, участвующего в сопровождении сделок. Многие рассмотренные в данной статье новеллы не привычны для российского гражданского права, поэтому необходимо время для того, чтобы они эффективно заработают в гражданском обороте.

3.3. Иные проблемные аспекты, связанные с заключением предварительного договора

Однако в случае с объектом недвижимости, имея на руках предварительный договор, фактически переданный объект права и отсутствие притязаний других правообладателей, сторона имеет возможность отстоять свои интересы в суде.

Так, судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда от 18.04.2014 по делу № 33-9938^[46] своим Определением определила признать за истцами право собственности на квартиру в связи со следующими обстоятельствами.

Истцы М. и Л. обратились в суд с иском к ООО о признании права собственности на жилое помещение. Указали, что между истцами и ответчиком был заключен предварительный договор на приобретение жилого помещения. Строительство дома окончено, и выдано разрешение на его ввод в эксплуатацию, жилое помещение учтено в БТИ, квартира истцам фактически передана, однако их право собственности на жилое помещение не оформлено.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска, ссылаясь на то, что документов о взаиморасчетах в материалах дела нет, отсутствует протокол распределения площадей, неизвестен правообладатель жилого помещения, отсутствует акт реализации инвестконтракта.