Файл: «Предварительный договор как вид договорной конструкции в предпринимательском праве ».pdf

Оценив доводы и возражения сторон, представленные доказательства по правилам статей 56, 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд исходил из того, что истцы свои обязательства, предусмотренные предварительным договором, исполнили надлежащим образом, оплатили стоимость квартиры, жилое помещение является объектом завершенного строительства, передано истцам в пользование, иные лица права на спорную квартиру не заявляют, срок оформления прав ответчика на спорное имущество носит неопределенный характер, отсутствие регистрации прав ответчика на жилое помещение лишает истцов возможности заключить основной договор купли-продажи и оформить свое право собственности во внесудебном порядке, и пришел к правильному выводу о том, что истцы приобрели право собственности на спорную квартиру.

Между тем, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества, этот договор должен квалифицироваться как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса РФ о договоре купли-продажи.

Уплаченная истцами сумма полностью соответствует стоимости объекта недвижимого имущества, на который заключен сторонами предварительный договор.

Отсутствие юридически значимых условий относительно судьбы предварительного договора купли-продажи, исходя из установления условия относительно заключения основного договора купли-продажи в согласованные сроки, свидетельствует об отсутствии юридических последствий его заключения применительно к прекращению данного договора по основанию, установленному пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ.

Также бывают ситуации, когда из природы договора не всегда возможно четко определить, содержатся ли в одном договоре условия предварительного договора, то есть помимо основных обязательств стороны берут на себя обязательства по заключению еще одного договора в будущем. Отсутствие четкой регламентации способно привести к длительным судебным разбирательствам и возвращению дел на новое рассмотрение.

Подводя итог, следует отметить два момента. При заключении предварительного договора во избежание проблем необходимо четко отслеживать сроки заключения основного договора. И второй момент: не стоит заключать договоры уступки права требования, если предметом такой уступки является требование по предварительным договорам, в противном случае легко попасть в ситуацию, при которой вам продадут несуществующее право.

Но тем не менее, в случае предварительного договора аренды, судебная практика приходит к выводу о невозможности существования прав на объект, что является основанием для ничтожности предварительного договора аренды. То есть судебная практика, по мнению Халимовского Ю.А., вводит критерий «исполнимости предварительного договора»^[47].

Стоит отметить, что согласно определению Президиума ВАС РФ от 3 апреля 2009 г. N ВАС­402/09: «исполнимость предварительного договора не должна оцениваться». Так, в решение Арбитражного суда Московской области от 28 мая 2008 г. по делу N А41­К1­ 1227/08 суд посчитал необоснованными доводы ответчика, о предмете предварительного договора, касательно того, что его предметом не выступает имущество^[48].

По мнению Е.А. Суханова любой предварительный договор влечет организационное обязательство заключение в будущем определенного договора. Договор не порождает прав на имущество^[49].

Но и данная точка зрения тоже не может претендовать на истину. В случае, когда лицо знает о том, что прав на объект у него нет и не будет, то предварительный договор следует расценивать как мнимую сделку (п.1 ст 170 ГК РФ).

Следует отметить проблему определения объекта. Когда объект не построен либо не проведена его тех. инвентаризация, но предварительный договор аренды уже на стадии заключения. Соответственно, индивидуализация должна проходить путем описания и указания порядка определения соответствия окончательных характеристик объекта и данного описания.

Если объект существенно изменен, то договор аренды не будет укладываться в форме исполнения предварительного договора. А понуждением невозможно. Например, в Постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2010 по делу n А56-42657/2009 суд оставил без изменений решение суда первой инстанции о взыскании с ответчика 484.000 руб. обеспечительного платежа и расторжении предварительного договора аренды в связи с существенным изменения объекта договора^[50].

В проблемных аспектах следует отметить заключение предварительного договора при отчуждении долей в ООО. Форма данного договора подлежит нотариальному заверению^[51].

Суды, когда применяют конструкцию ст. 429 к корпоративным отношениям, то совершают ряд ошибок. Например, ошибка которая уже затрагивалась - неправильно определенный предмет. ООО обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к А. заключить договор купли-продажи 100% доли в уставном капитале ООО. Арбитражный суд отказал, ссылаясь на отсутствие на момент заключения предварительного договора у А. 100% доли^[52].

Другой частой ошибкой выступает неправильная оценка конструкции предварительного договора, что приводит стороны к обязательному заключению основного договора, а это влияет на имущественные интересы покупателя, который, возможно, желал заключить основной договор в отношении ООО с соответствующим имуществом на балансе. То есть конструкция предварительного договора, конечно, может применяться к сделках по отчуждению долей в ООО, но в силу особенностей корпоративных правоотношений, следует вывод об отсутствие механизма защиты права покупателя по основному договору. Это решается путем введен в статусе существенных условий определенных мер защиты прав сторон, к примеру, предусмотренное право покупателя на односторонний отказ от договора в случае заключения более крупной сделки с имуществом ООО.

Заключение

Предварительный договор не порождает иных обязательств, кроме обязательства заключить основной договор, поэтому какие-либо расчеты по нему недопустимы.

Основная обязанность сторон предварительного договора - заключить основной договор. Ее неисполнение предполагается виновным действием, если не доказано обратное. За нарушение обязательства виновная сторона несет ответственность.

Ответственность не наступит, если сторона докажет невиновность своих действий, из-за которых основной договор не был заключен. Также возможен случай, когда обе стороны, утратив интерес к основному договору, отказались от его заключения (например, путем несовершения действий, предусмотренных предварительным договором). В этой ситуации отсутствует вина обеих сторон.

Предварительный договор не является альтернативой соглашению о порядке ведения переговоров, рамочному договору, соглашению о порядке переговоров, протоколу о намерениях, поскольку у них у всех разный предмет и цель.

Критериями, на которые следует опираться контрагентам при заключении предварительных договоров в части согласования определенных условий основного договора, будут являться разумность и добросовестность - к примеру, согласовать дополнительно к предмету основного договора еще и его существенные условия (при наличии возможности такого согласования), но не более того. То есть сделать согласование существенных условий правом, а не обязанностью сторон, причем правом ограниченным - нельзя требовать согласования условий (пусть даже существенных для основного договора), если их невозможно установить на дату заключения предварительного договора.

Еще одним важным моментом при заключении предварительного договора является срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, если же срок не определен - основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного

По данному условию также возникали спорные ситуации, которые приходилось разрешать судебным инстанциям.

Форма предварительного договора должна соответствовать требованиям, предъявляемым к форме основного договора. При отсутствии таких требований к форме основного договора предварительный договор должен быть заключен в письменной форме. Возможность заключения предварительного договора в устной форме исключается.

Что касается порядка заключения предварительного договора в письменной форме, то он подчиняется правилам, предусмотренным п. 2 ст. 434 ГК РФ, согласно которым договор в письменной форме может быть заключен не только в форме единого документа, подписанного сторонами, но и путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, передаваемыми по каналам связи и позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Однако не следует забывать, что в порядке исключения из этого общего правила в отношении отдельных договоров предусмотрены требования "строгой" письменной формы. В соответствии с п. 4 ст. 434 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора. Указанные требования "строгой" письменной формы установлены, например, для договоров купли-продажи недвижимости и продажи предприятия. Нотариальное удостоверение договоров необходимо лишь в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон. При этом если стороны предварительного договора условились облечь основной договор в нотариальную форму, то и предварительный договор должен быть нотариально удостоверен.

Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 31.01.2016) // Российская газета. - № 238-239. - 08.12.1994.
2. Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» // Российская газета. - № 52. -13.03.2015.
3. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Экономика и жизнь. - № 10. - 2001.
4. Определение Верховного Суда РФ от 16.12.2014 № 9-КГ14-8 [Электронный ресурс] // СПС «Консультант плюс».
5. Определение Верховного Суда РФ от 20.07.2010 № 5-В10-42[Электронный ресурс] // СПС «Консультант плюс».
6. Постановление Президиума ВАС РФ от 21.07.2009 № 2658/09 по делу № А40-4615/08-51-52// Вестник ВАС РФ. - 2009. - № 11.
7. Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2010 № 18АП-33/2010 по делу № А76-13124/2009 [Электронный ресурс] // СПС «Консультант плюс».
8. Постановление ФАС ВСО от 28.03.2012 № А58-5257/10[Электронный ресурс] // СПС «Консультант плюс».
9. Постановление Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 № 402/09[Электронный ресурс] // СПС «Консультант плюс».
10. Постановление ФАС ЦО от 22.12.2011 по делу № А54-1283/2011[Электронный ресурс] // СПС «Консультант плюс».
11. Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 23.07.2015 по делу № 33-10676/15[Электронный ресурс] // СПС «Консультант плюс».
12. Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2014 № 11АП-16684/2014 по делу № А55-12582/2014[Электронный ресурс] // СПС «Консультант плюс».
13. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2014 № 09АП-32108/2014 по делу № А40-187847/2013[Электронный ресурс] // СПС «Консультант плюс».
14. Постановление ФАС Уральского округа от 01.08.2014 № Ф09-8602/12 по делу № А71-6213/2012[Электронный ресурс] // СПС «Консультант плюс».
15. Постановление ФАС Центрального округа от 04.06.2014 по делу № А62-4742/2013[Электронный ресурс] // СПС «Консультант плюс».
16. Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2014 № 17АП-9007/2014-ГК по делу № А60-20838/2014[Электронный ресурс] // СПС «Консультант плюс».
17. Апелляционное определение Владимирского областного суда от 06.11.2013 по делу № 33-3735/2013[Электронный ресурс] // СПС «Консультант плюс».
18. Апелляционное определение Верховного суда Республики Марий Эл от 29.10.2013 по делу № 33-1849[Электронный ресурс] // СПС «Консультант плюс».
19. Апелляционное определение Московского городского суда от 18.04.2014 по делу № 33-9938[Электронный ресурс] // СПС «Консультант плюс».
20. Бычков А. Нюансы предварительного договора // ЭЖ-Юрист. 2015. № 7. С. 13.
21. Гражданский кодекс Российской Федерации. Общие положения о договоре. Постатейный комментарий к главам 27 - 29 / В.В. Витрянский, Б.М. Гонгало, А.В. Демкина и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М: Статут, 2016. 223 с.
22. Комарицкий В.С. Предварительный договор. Практика применения и вносимые в Гражданский кодекс изменения // Юрист. 2015. N 16. С. 13 - 16.
23. Мухамеджанова А. Рамки рамочного договора // ЭЖ-Юрист. 2014. N 41. С. 12.
24. Чумаков А.А. Ведение переговоров по новым правилам: новеллы Закона № 42-ФЗ // Закон. 2015. № 6. С. 77 - 82.
25. Бычков А. Нюансы предварительного договора // ЭЖ-Юрист. 2015. № 7