Файл: «Предварительный договор как вид договорной конструкции в предпринимательском праве ».pdf

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (например, в течение 9 месяцев от даты заключения предварительного договора). Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Нередко стороны не знают точно на стадии заключения предварительного договора, в какой срок они смогут заключить основной договор. Владелец достраиваемого офисного центра, привлекая арендаторов на площади здания, располагает информацией о примерных сроках окончания строительства, которые могут быть увеличены по различным причинам (например, отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию).

Указание в связи с этим в предварительном договоре на то, что основной договор стороны заключат после ввода объекта в эксплуатацию и открытия центра, означает несогласованность срока, поэтому к отношению сторон в таком случае будет применяться правило об обязанности заключить основной договор в течение года после заключения предварительного договора.

Стороны могут для подобных случаев указать, что основной договор подлежит заключению после ввода объекта в эксплуатацию и открытия офисного центра, но не позднее какого-то определенного срока (не более двух лет, к примеру).

Нововведением, вступившим в силу с 1 июня 2015 г., является установление срока для понуждения к заключению основного договора - шесть месяцев с момента неисполнения стороной обязательства по заключению договора. Кроме того, в случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда^[28].

Перед заключением предварительного договора необходимо убедиться в том, что основной договор действительно может быть заключен и на стадии заключения предварительного договора для этого нет препятствий. Так, отсутствие у продавца или арендодателя имущества на момент заключения предварительного договора для передачи его в собственность или в аренду не влечет недействительности предварительного договора, поскольку предварительный договор только лишь связывает стороны обязательством заключить основной договор в будущем, и обязательное наличие имущества на момент заключения не требуется^[29].

Но препятствием для заключения основного договора может стать, к примеру, наличие долгосрочного договора аренды имущества, которое другой арендатор хочет получить в аренду по истечении срока. Перед заключением предварительного договора с арендодателем арендатору надо оценить условия договора аренды с первым арендатором по поводу условий о праве арендодателя на односторонний отказ от договора, об отсутствии у арендатора преимущественного права и др.^[30].

Таким образом, форма предварительного договора должна соответствовать требованиям, предъявляемым к форме основного договора. При отсутствии таких требований к форме основного договора предварительный договор должен быть заключен в письменной форме. Возможность заключения предварительного договора в устной форме исключается.

Следует отметить, что заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности или возникновения обязательства оказать услугу, передать имущество^[31].

При заключении предварительного договора следует установить не только предмет, но и также прямо указать на принятие сторонами на себя обязательство заключить договор в будущем. Выражение намерения ( «стороны могут, собираются, намереваются, подтверждают») при заключении предварительного договора недопустимо^[32].

Основная проблема, с которой сталкиваются при заключении предварительного договора - это сроки. Часто бывает, что стороны не знают, в какой срок они смогут заключить основной договор. К примеру, владелец строящегося торгового центра, когда предлагает арендаторам площади своего здания, может располагать лишь о примерных сроках окончания строительства.

В таком случае, в предварительном договоре указывают, что основной договор вступает в силу при наступлении юридического факта (ввода торгового центра в эксплуатацию). Срок не согласован, соответственно в отношении сторон будет применяться правило об обязанности заключить договор в течение года после предварительного договора. Либо стороны могут указать, что основной договор должен быть заключен при вводе здание в эксплуатацию, но не позднее определенного сторонами срока (например, полтора года).

Нередко при заключении предварительного договора стороны сталкиваются с проблемой отсутствия у продавца или арендодателя имущества для передачи его в аренду или собственность. Но данное обстоятельство не несет в себе недействительности предварительного договора. Постановлением Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 №402/09 указано, что наличие у сторон имущества для заключения предварительного договора не нужно, так как предварительный договор рассчитан на то, чтобы заключить договор в будущем.

Если до окончания срока, оговоренного сторонами, ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить основной договор, то обязательство заключить договор прекращаются.

В некоторых случаях заключение основного договора не требуется. Например, переквалификация предварительного в основной. А именно, предварительный договор, в котором стороны обязуются заключить в будущем на оговоренных ими условиях основной договор о покупке недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в будущем, но при этом предварительный договор установил обязанность покупателя имущества до заключения предварительного договора оплатить часть или полную стоимость недвижимого имущества, то суд должен квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с предварительной оплатой , согласно п. 8 Постановлению Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54.

Глава 2. Практика применения предварительного договора

Анализ судебной практики последних лет наглядно свидетельствует о том, что предварительный договор активно используется в практике, а также часто выступает предметом судебного разбирательства.

К примеру, можно сделать вывод, что порой стороны неправильно понимают важность соблюдения условий предварительного договора. Приведем наглядный пример из практики. «Из материалов дела следует, что 24 сентября 2013 года между М. с одной стороны и ООО «Мегастрой», с другой стороны заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка общей площадью 26146 кв. м с кадастровым номером .... и здания врачебной амбулатории. По условиям предварительного договора купли-продажи (пункт 2.1) продавец обязуется снять обременение и передать в собственность земельный участок и здание врачебной амбулатории, а покупатель обязуется принять объекты недвижимости и уплатить за них цену, предусмотренную в настоящем договоре. Согласно пункту 2.5 договора, общая стоимость объектов недвижимости, составляет 1 750000 рублей. Сумма подтвержденных документально понесенных затрат по реконструкции здания врачебной амбулатории будет возмещена продавцу, после привлечения продавцом инвесторов.

Пунктом 2.6 предварительного договора установлены условия расчета сторон по данному договору: общая стоимость объектов недвижимости, за вычетом суммы имущественного обеспечения, выплачивается покупателем на счет продавца в течение 3 банковских дней с момента подписания сторонами основного договора.

Согласно пункту 3.1 в целях обеспечения надлежащего исполнения своих обязательств, покупатель в течение 3 календарных дней с момента подписания настоящего договора, предоставляет имущественное обеспечение в виде перечисления на счет кредиторов продавца денежных средств в сумме 1500000 рублей.

Решением Мамадышского районного суда Республики Татарстан на М. возложена обязанность заключить с Ш. договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ...., нежилого помещения с кадастровым номером. Указанным решением суда установлено, что по предварительному договору истцом перечислены денежные средства в размере 1500000 рублей.

Однако основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка стороны не заключили.

Удовлетворяя исковые требования Ш., суд исходил из того, что сделка купли-продажи здания врачебной амбулатории и земельного участка между сторонами состоялась.

С таким выводом апелляционная судебная коллегия не согласилась.

Доказательств полной оплаты спорного имущества при заключении предварительного договора суду не представлено, в связи с чем, суд необоснованно сделал вывод об исполнении со стороны истца обязательств по незаключенному сторонами основному договору купли-продажи.

Таким образом, не исполнив полностью свои обязательства по оплате, истец не мог приобрести право собственности на спорное имущество.

Также судом по данному делу установлено, что Ш. спорное недвижимое имущество не принял и его полную стоимость (цену) не уплатил»^[33]. В итоге только в суде апелляционной инстанции предварительный договор был признан незаключенным.

Кроме того, стороны неправильно понимают то обстоятельство, что по смыслу статьи 429 ГК РФ лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность - заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Остальные обязанности, к примеру, как это показано в следующем примере, уплата арендных платежей не входит в обязанности покупателя.

«Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Главы муниципального района Красноярский Самарской области от 12.11.2007 № 697 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью муниципального района Красноярский и ОО «Федерация гольфа Самарской области» заключен 15.11.2007 договор аренды земельного участка № 91, по условиям которого арендатору передан сроком на 7 лет земельный участок.

Согласно дополнительному соглашению от 05.08.2013 года к указанному выше договору аренды земельного участка арендная плата за период с 27.01.2012 года по 18.07.2013 года в размере 1 014 249, 50 рублей (с учетом штрафных санкций) подлежит внесению арендатором до 15.12.2013 года.

Истцом в адрес ответчика направлено уведомление № 944 от 11.03.2014 с требованием о погашении имеющийся у ответчика задолженности. Кроме того, в указанном выше уведомлении указано на невозможность зачисления ранее уплаченной суммы в размере 1 000 000 рублей в счет погашения задолженности по арендной плате по причине ее уплаты как задатка.

Ответчик письмом вх.2486 от 22.04.2014 уведомил истца о том, что задаток в размере 1 000 000 рублей является авансовым платежом и подлежит зачету в счет неуплаченной арендной платы.

Ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору аренды за период с 27.01.2012 по 18.07.2013 послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с заявленным иском. Истец числит за ответчиком задолженность за спорный период в размере 1 014 249 руб. 50 коп.

Суд не усмотрен правовых оснований для удовлетворения заявленных требований»^[34].

Аналогичное положение о том, что единственная обязанность сторон по предварительному договору содержится и следующих решениях.

«Суд частично удовлетворил требования общества к иному обществу о взыскании задатка, процентов за пользование чужими денежными средствами, указав при этом, что по смыслу статьи 429 ГК РФ лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора»^[35].

«Признавая правомерным отказ в удовлетворении заявления гражданина о включении в реестр требований кредиторов организации - должника задолженности, суд согласился с тем, что значение предварительного договора заключается в добровольном установлении между контрагентами юридической связи по передаче вещи в будущем, в связи с чем они скрепляют свои обязательства договором организационного характера.

По смыслу статьи 429 ГК РФ лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Правовая природа предварительных договоренностей, с точки зрения их самостоятельного значения, не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора»^[36].