Файл: Поиск новых рыночных ниш».pdf

Таким образом, исходя из проведенного анализа, можно сделать вывод о том, что в целом за анализируемый период предприятие функционировало достаточно стабильно. Но негативные тенденции, которые наметились уже в 2014 г., когда произошло снижение темпов прироста всех основных технико-экономических показателей по сравнению с 2013 г. и продолжились в 2015 г., могут привести в дальнейшем к значительному уменьшению эффективности деятельности предприятия, в том случае, если их заблаговременно не предвидеть и не предотвратить.

2.2. Сегментация рынка предприятия

Строительная отрасль в Челябинске достаточно активно развивается. Во исполнение основного в сфере жилищного строительства 600-ого Указа Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 г., первоочередными направлениями являются активизация жилищного строительства и ликвидация аварийного жилищного фонда. В 2017 г. Челябинской области введено в эксплуатацию жилья 1 781,705 тыс. кв. метров жилья или 106,3 процента к объёму введённого жилья в 2016 г. Доля индивидуального строительства составила 30,8 % или 548,535 тыс. кв. метров (125,8 процента к объёму индивидуального строительства в 2016 г.). Обеспеченность населения Челябинской области жильём составила 24,23 кв. метра на одного жителя (по состоянию на 01.01.2016 г. данный показатель составлял 23,8 кв. метра). В 2017 г. перевыполнен контрольный показатель по вводу, утвержденный Министерством регионального развития Российской Федерации в размере 1,671 млн. кв. метров.

В 2017 г. на территории области предоставлено 3 385 земельных участков для жилищного строительства общей площадью 647 га с ориентировочным объемом ввода жилья 687,82 тыс. кв. метров.

Во исполнение второй, поставленной 600-м Указом задачи по ликвидации до 1 сентября 2017 г. аварийного жилищного фонда Челябинской области, признанного таковым до 01.01.2012 г. (579 жилых домов общей площадью 180,1 тыс. кв. метров), разработана долгосрочная областная адресная программа по переселению граждан.

В 2017 г. завершены краткосрочные программы переселения прошлых лет. В результате введено 28 многоквартирных жилых домов, в том числе 11 домов малоэтажной застройки, общей площадью 70,16 тыс. кв. метров для расселения 239 аварийных домов площадью 61,01 тыс. кв. метров, 4 344 человек получат возможность улучшить свои жилищные условия.

Обеспеченность г.Челябинска жилым фондом представлена на рис. 2. По данным рис. 2 видно, что для Челябинска (наряду с Екатеринбургом) характерна максимальная обеспеченность местного населения жилищным фондом (24,1-24,5 кв. м на 1 чел.) из всех обследованных крупных городов.

---

Рейтинг городов по потребности в жилье представлен в таблице 6.

В рейтинг активности строительства Челябинск занимает второе. Объемы строительства являются большими, показатель активности девелоперов превышает 1 кв. м на 1 жителя.

Рисунок 2. Рейтинг городов по обеспеченности жилфондом, 2017 г.^[33]

Таблица 6

Рейтинг городов по потребности жителей в жилье, 2017 г. ^[34]

Город	Рейтинг по обеспеченности жилфондом	Рейтинг по активности строительства
Волгоград	13	12
Красноярск	11	11
Омск	12	10
Пермь	8	13
Уфа	13	4
Нижний Новгород	10	6
Воронеж	3	12
Казань	6	8
Новосибирск	7	7
Ростов-на-Дону	9	5
Самара	4	9
Екатеринбург	2	1
Челябинск	1	2

В качестве объекта исследования для проведения сегментирования выбран рынок таунхаусов. Таунхаус — это малоэтажный жилой дом на несколько многоуровневых квартир, как правило, с изолированными входами (то есть без общего подъезда), получивший распространение в европейских городах и пригородах на территории застройки средней плотности^[35]. Каждая квартира таунхауса в большинстве случаев (но не обязательно) имеет отдельный вход с улицы, иногда гараж и небольшой палисадник. Несмотря на некоторую структурную схожесть, не стоит путать таунхаусы с блокированными домами, поскольку под термином «таунхаус» может пониматься как блокированное, так и отдельно стоящее жилое здание. Тем не менее, наличие таунхаусов индивидуальной застройки характерно для европейской традиции, в то время как в России под таунхаусом понимается всё-таки сблокированное строение.

---

В российском варианте таунхаусы стали возводить только в конце XX в. Долгое время таунхаусы в Челябинске были мало интересны потенциальным клиентам, но в последнее время наблюдается резкое повышение спроса на данный вид строительства.

Организованное строительство таунхаусов в Челябинске только начинает наращивать свои обороты. ООО «ЯИК» рассматривает этот сегмент строительства как потенциальный, что обуславливает актуальность его исследования.

В основу исследования легли несколько гипотез, которыми возможно объяснить низкие темпы развития сегмента таунхаусов в Челябинске.

Гипотеза 1 — «Нет спроса — нет предложения».

Вследствие разных причин застройщики сталкиваются с низким спросом на таунхаусы. Как вариант, потенциальным покупателям в принципе не нравится такой формат. Или низкий спрос обусловлен недостаточной осведомленностью потенциального потребителя о преимуществах и особенностях данного формата жилья.

Гипотеза 2 — «Не устраивает то, что предлагается».

Нарушен баланс оптимального соотношения «цена/качество»: покупатели не готовы платить за то, что им предлагают. Покупателя не устраивает сочетание характеристик таунхаусов: удаленность от центра города, общая площадь квартиры, планировки, площадь земельного участка и стоимость домовладения.

В рамках исследования были использованы кабинетное и полевое исследование. При проведении полевого исследования были собраны вторичные данные, отражающие общую ситуацию на таунхаусов. В качестве метода сбора данных был использован опрос потенциальных потребителей.

Танхаусы относятся к малоэтажному сегменту, структура которого представлена на рис. 3.

Рисунок 3. Структура сегмента малоэтажного жилищного строительства^[36]

Если рассмотреть структуру сегмента (рис. 3), становится видно, что он включает различные подсегменты: земельные участки под малоэтажную застройку, а также непосредственно подсегмент малоэтажных домов — дачи, коттеджи в «хаотичной» застройке, комплексы таунхаусов, малоэтажные многоквартирные дома. На наш взгляд, наиболее корректным является рассмотрение таунхаусов в качестве подсегмента сегмента малоэтажного жилищного строительства. Это связано с тем, что рассматриваемые виды жилья (таунхаусы и коттеджи) обладают схожими потребительскими свойствами, используются для одних и тех же целей. Более того, потребители при принятии решения о покупке рассматривают эти виды жилья как конкурирующие (информация на текущем этапе исследования основывается на обзоре интернет-форумов, на которых общаются потенциальные покупатели).

---

Таунхаусы и коттеджи обладают следующими схожими характеристиками: индивидуальная застройка; индивидуальный приусадебный участок; охраняемая территория; равный социальный статус жителей; инженерная инфраструктура, сравнимая с городской; отсутствие проблем содержания автомобиля; наличие ТСЖ или УК; одинаковая этажность (2—3 этажа); сопоставимый размер площадей (в среднем 225 кв.м); близость к городу (приблизительно 15—30 км); возможность прописки; сравнимая стоимость квадратного метра жилья (в среднем у коттеджа — 38, у таунхауса – 37 тыс. руб./кв.м^[37]).

Тем не менее, между данными форматами малоэтажного строительства существует и ряд различий: тип жилья (сблокированный и индивидуальный); размер приусадебного участка (в коттеджных поселках — от 10 соток, при таунхаусе в среднем 4 сотки); разный мотив покупки, а, соответственно, и формат проживания (в таунхаусе — небольшое количество соседей, в индивидуальном доме — свобода действий и отсутствие соседей в радиусе 3—5 соток).

Таким образом, со стороны потребителя различия между рассматриваемыми объектами недвижимости незначительны по сравнению со сходствами.

Несмотря на то, что рассматриваемые выше сегменты являются схожими, представляется интересным вопрос о том, почему коттеджи в Челябинске нашли свою целевую аудиторию и рынок находится в стадии роста, в то время как объемы продаж таунхаусов можно назвать скромными.

Теперь остановимся на географических границах рынка. Географические границы товарного рынка — это территория, на которой покупатели из выделенной группы имеют экономическую возможность приобрести рассматриваемый товар и не имеют такой возможности за пределами этой территории. Если покупатели считают товар, продаваемый в одном регионе, заменителем товара, продаваемого в другом регионе, тогда эти регионы можно рассматривать как один и тот же географический рынок данного товара.

В Челябинске данный рынок является локальным; он ограничен радиусом 15—30 км от города Челябинска. Поскольку большая часть потребителей, при поиске жилья такого типа, рассматривает территорию города и близлежащую местность.

Для исследования особенностей спроса на тайнхаусы проведен опрос 100 потенциальных потребителей. Анкета представлена в Приложении 1. Демографические характеристики потребителей представлены в таблице 7.

Таблица 7

Демографические характеристики потребителей^[38]

---

Характеристика	Процент от общего числа, %
1	2
Возраст
От 20 до 30 лет	8
От 31 года до 40 лет	34
От 41 года до 50 лет	42
От 50 до 60 лет	12
Старше 60 лет	4
Пол
Мужчины	72
Женщины	28
Семейное положение
Без семьи	2
Семья без детей	4
Семья с одним ребенком	22
Семья с двумя детьми	38
Семья с тремя и более детьми	13
Семья с детьми и родителями	21
Уровень дохода

Продолжение таблицы 7

1	2
Низкий	-
Средний	44
Высокий	56

По данным таблицы 7 видно, что большая часть потенциальных покупателей на рынке таунхаусов находятся в возрасте 41-50 лет (42 %), а также в возрасте 31-40 лет (34 %). Преимущественно, потенциальными покупателями таунхаусов являются семьи с двумя детьми (38 %). Значительную часть занимают также семьи с одним ребенком (22 %), а также семьи с детьми и родителями (21 %). Свой уровень дохода потенциальные потребители оценивают как средний (44 %) и высокий (56 %).

Так как в основном таунхаусы располагаются в 15-30 км от города, важным критерием выбора такого типа жилья является наличие автомобиля (количества автомобилей на семью). Результаты исследования представлены в таблице 8.

Таблица 8

Количество автомобилей в семье^[39]

Характеристика	Процент от общего числа, %
Один автомобиль	62
Два автомобиля	36
Более двух автомобилей	2

Анализируя данные таблицы 8, отметим, что хотя в большинстве семей один автомобиль (62 %), высок удельный вес семей, в которых автомобиль есть и у жены, и у мужа.

---