Добавлен: 29.06.2023
Просмотров: 57
Скачиваний: 3
4) Применение единых норм проектирования. Нормы строительного проектирования являются важной базой для разработки проектов и имеют большое значение для повышения эффективности, качества и сроков проектирования.
Строительное проектирование всех отраслей народного хозяйства нашего государства осуществляется по единым государственным нормам.
Система нормативных документов в строительстве, а также Система строительных норм и правил (СНиП 10-01-94) была утверждена Госстроем России. В них предусмотрено постепенное уточнение и оббновление нормативных документов. Существуют две категории норм проектирования: это нормы строительного проектирования и стандарты на строительные материалы и детали.
Нормы строительного проектирования определяют основные требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям сооружений и зданий, а также требования к их размещению на площадке. К ним относят Строительные нормы и правила (СНиП).
Строительные нормы и правила – это государственный нормативный акт, содержащий основные требования к проектированию и строительству (реконструкции) зданий, предприятий, сооружений. Их используют все проектные, строительные и монтажные организациями независимо от подчиненности ведомств.
Строительные нормы и правила содержат пять частей:
1. Сметные нормы.
2. Нормы проектирования.
3. Организация, управление и экономика.
4. Правила производства и приемки работ.
5. Нормы затрат трудовых и материальных ресурсов.
В свою очередь каждая часть содержит отдельные главы, издаваемые самостоятельно.
Стандартны на строительные материалы и детали рассматривают технические характеристики объекта, объемно-планировочные решения, параметры строительных материалов и деталей и др. Строительное проектирование не ведется без учета стандартов . Стандартизация деталей и изделий ограничивает число изготавливаемых типовых размеров, и создает условия для специализации их производства, имеющее важное значение при применении сборных конструкций. Система единых норм проектирования включает единую модульную систему (ЕМС), предусмотренную СНиП и стандартами.
Этапы формирования проектного офиса представляет собой сложный и трудоемкий процесс, в котором могут участвовать проектировщики, изыскатели, конструкторы, архитекторы, экономисты, финансисты и др. Процесс проектирования объектов содержит 3 этапа. [7]
Рассмотрим примерную схему организации проектирования на примере табл. 1.1.
В первый этап составляют предпроектные работы, включающие в себя разработку технико-экономического обоснования (ТЭО), эффективности и целесообразности проектирования и строительства предприятий (зданий) или подготовка технико-экономического расчета (ТЭР). Для этого предварительно проводят сбор и подготовку исходных данных. На этом этап заключают договора на проектирование. Договор является основным документом, который регулирует финансовые и правовые отношения между заказчиком и разработчиком проектной документации. Договор заключается между заказчиком и проектной организацией или другим подрядчиком, имеющим лицензию на выполнение проектных работ. К договору, как правило, прикладывается задание на проектирование.
Таблица 1.1 - Схема организации проектных работ по этапам
Второй этап включает в себя проектные работы, а именно изыскания и техническую и экономическую разработку проекта с учетом застройки, районной планировки, определяющей выбор площади.
Третий этап — это экспертиза и конечное утверждение проекта. Все сметы и разработанные проекты на строительство сооружений и здания подвергаются экспертизе до их утверждения независимо от стадийности проектирования.
Глава 2. Этапы формирование проектного офиса на примере компании «Эванс»
2.1. Проектный офис «Эванс». Этапы формирования
Агентство недвижимости «Эванс» работает на рынке с 2003 года и ведет девелоперские работы большого цикла, управление и реализацию загородным и поселками уровня премиум-класса и бизнес-класса. В рамках Управления сформированы подразделение по управлению коттеджными поселками и инвестиционное, девелоперское и риэлторское подразделения. Общая численность работников организации около 50 человек. Компания осуществила многие проекты по строительству коттеджных поселков в Московской области. [8]
Проектный офис был создан с целью разработки, внедрения и последующего применения единой методологии управления проектами и их информационного сопровождения.
Функции проектного офиса включают:
- подготовка стандартов ,методических материалов, нормативных документов
- ведение архивов проектов
- контроль реализации проектов;
- консолидация информации по проектам;
- ведение электронных моделей проектов в информационной системе Spider Project;
- обучение и повышение квалификации исполнителей всех подразделений.
Оперативное управление проектами осуществляет спонсор и руководитель проекта. На спонсоре роль координатора и куратора возможно сразу нескольких проектов. На стадии инициации проекта руководитель всегда является спонсором департамента инвестиций, на стадии реализации – руководитель одного из подразделений, которые непосредственно выполняют строительство и реализацию поселков со всеми сопутствующими процессами. В свою очередь спонсор назначает руководителя проекта и утверждает предложенный им состав команды. Команда управления проектом может меняться в зависимости от этапа, в нее могут входить различные специалисты: экономист, инженер, эколог, аналитик проектного офиса, , а на этапе реализации – специалисты по маркетингу, строительству, рекламе и т.д. Руководитель проекта обеспечивает выполнение запланированных работ, отвечает за оперативное управление проектом, ведение проектной документации, готовит предложения по изменениям в планах, координирует процесс использования человеческих, материальных, технических ресурсов, задействованных на конкретном этапе.
Структура управления проектами компании выглядит следующим образом (рис. 2.1) , а полномочия участников (таблица 2.1.)
Рисунок 2.1 - Организационная структура управления проектами
Таблица 2.1 - Полномочия участников управления проектами
Разработка нормативной документации
Различных нормативные документы определяют порядок взаимодействия различных подразделений в ходе осуществления проектов. Основным является Концепция системы управления проектами, конкретно описывающей принципы проектного управления в организации, а также реализации проекта и бизнес-процессы инициации (то есть каким способом проект начинается, утверждается и реализуется, кто за что при этом отвечает).
Кроме того, работа в рамках управления проектами контролируется различными регламентами, например такими как, Регламент учета и исполнения девелоперских проектов.
Отбор, оценка и утверждение проекта, основные этапы формирования.
Оценка и отбор и инвестиционных проектов компании «Эванс» проходит в несколько этапов.
1. Этап. Предварительный отбор. Предварительным отбором и поиском проектов занимается департамент инвестиций. Специалисты путем экспертной оценки сразу отсеивают проекты, которые не подходят по определенным параметрам, таким как вероятность быстрой реализации, расположение земельного участка, соответствие утвержденной стратегии, его удаленность от Москвы, и др. Но даже после предварительного отбора есть немало потенциальных проектов (зачастую до нескольких десятков), которые необходимо сравнить по различным финансовым и нефинансовым показателям. По таким проектам спонсорская команда формирует экономическую модель проекта (т.е. предварительный проект бюджета) проекта на этапе инициации .
2. Этап. Экономическая модель. На этом этапе разрабатываются несколько вариаций плана. Спонсор этапа инициации разрабатывает оптимистичный план реализации проекта, учитывающий только технологию исполнения проекта, но не включающий резервы на возможные риски в нем.
Им же осуществляется анализ рисков проекта: определяются риски, составляется их список с количественной и качественной оценкой, и план реагирования на них; риски ранжируются и распределяются по различным сценариям реализации проекта.
Показатели для оценки проектов
1. Прибыльность проекта
2. Объем необходимых вложений
3. Выплаты по проекту
4. Поступления в проект
5. Внутренняя норма доходности – IRR (internal rate of return)
6. Период окупаемости простой – PB (payback period)
7. Рентабельность издержек (отношение суммы чистой прибыли ко всем затратам)
8. Индекс рентабельности – PI (profitability index)
9. Период окупаемости дисконтированный
10. Чистая приведенная (дисконтированная) стоимость – NPV (net present value)
11.Рентабельность инвестиций – ROI (return оn investments)
На основании спика рисков разрабатываются ожидаемая и пессимистическая версии проекта.
Исходя из пессимистической версии событий, спонсор инициации готовит базовый план для слушания акционеров. Кроме идентифицированных рисков проекта в план закладывают резервы на непредвиденные риски в размере до 5% от затрат по проекту.
На основе базового плана определяют экономические показатели, учитывающиеся при оценке и выборе проекта, – как абсолютные (чистая прибыль, доход, чистая приведенная стоимость – NPV проекта, выручка), так и относительные (индекс рентабельности ,рентабельность, внутренняя норма доходности). Самые значимые показатели – это рентабельность затрат и рентабельность инвестиций, NPV проекта.
Чистая приведенная стоимость показывает прибыль от проект в определенном отрезке времени; рентабельность затрат, определяющую «запас прочности»: то есть насколько можно увеличивать издержки без значительной угрозы для доходов, а рентабельность инвестиций – оценить эффективность вложений денег инвесторов и акционеров. Чтобы проект был интересен для реализации, по каждому показателю устанавливаются свои нормативы, ниже которых показатель не должен быть.
3.Этап. Составление бизнес-план. Помимо экономической модели составляется бизнес-план проекта. В него включаются несколько концепций: маркетинговая (концепция продаж), архитектурная, юридическая и налоговая (финансовая). Бизнес-план составляют специалисты департамента инвестиций в тесном взаимодействии с представителями профильных подразделений. Рассмотрим краткое содержание основных концепций, которые включены в бизнес-план.
Маркетинговая концепция отражает сложившийся уровень спроса на рынке с учетом конкретного сегмента, направления «от Москвы», перспективные для освоения, вид планируемого объекта (коттеджи, таунхаусы, коммерческая недвижимость и пр.), в ней анализируется возможность продажи возводимых объектов по определенной цене, сроки реализации и т.д.
Автоматизация управления проектами. В целях контроля над ходом реализации проекта агентства «Эванс» используются специальные программные продукты, позволяющие контролировать соблюдение требуемых ограничений.
Контроль содержания проекта и сроков его реализации осуществляется в системе сетевого планирования Spider Project. Бюджетные ограничения проекта контролируются в системе бюджетирования и финансового учета собственной разработки.
Выбор программного обеспечения проектной деятельности был обусловлен потребностью в оперативной и достоверной информации о состоянии проектов на любом из этапов. Специалисты агентства пришли к выводу, что Spider Project позволяет моделировать проекты на протяжении всего их жизненного цикла и создать технологическую среду для ведения мультипроектного бизнеса.
Архитектурная концепция затрагивает вопросы проектирования и строительства объектов недвижимости.
Юридическая концепция описывает взаимодействие юридических лиц в проекте: их функции и порядок заключения договоров. В девелоперском проекте всегда задействовано несколько юридических лиц, каждое из которых выполняет определенные роли: инвестора, заказчика-застройщика, генподрядчика и пр. Кроме того, указывается, какая документация потребуется, какие лицензии придется получать.