Файл: Оценка стоимости бизнеса.pdf

Затем необходимо провести согласование этих цен. На практике для получения результата оценки согласование скорректированных цен проводят в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта. Стоимость оцениваемой недвижимости определяют как средневзвешенное значение. Каждому аналогу присваивается свой вес экспертным путём, при этом учитывается количество поправок, внесённых в цену сопоставимой продажи. Чем меньше количество и величина поправок, тем больший удельный вес имеет данная продажа в процессе итогового согласования данных.

Для упрощения расчётов стоимость объекта оценки находим как среднеарифметическое значение всех скорректированных цен аналогов:

Ссп = (10898,9+10898,9+10898,9+11032,2+11032,2+11032,2+10355,1+10355,1+

+10355,1)/ 9=10762,1

Рыночная стоимость оцениваемого объекта сравнительным подходом равна 10762,1 тыс. руб.

Затратный метод, заключается в нахождении ценности недвижимого имущества, используя стоимость территории земли и расходов на постройкууже возведенных на нём улучшений за вычетом накопленного износа

Сзп = Сз + ПВС(ПСЗ) – ΣИзнос,

где Сзп – стоимость объекта недвижимого имущества, найденная затратным методом, тыс. руб.;

Сз – стоимость земли, тыс. руб.

ПВС (ПСЗ) – вся цена реставрации (полная стоимость замещения) здания, тыс. руб.;

ΣИзнос – накопленный износ здания, тыс. руб.

Этапы расчёта стоимости объекта затратным методом:

1) Определение стоимости территории земли

Сз = S* Цз,

где S – площадь территории земли, м²;

Цз – стоимость участка, тыс. руб./ м².

Цена земельного участка в этой самостоятельной работе считается равной:

- для отделенного района 2300 руб./м².

Для определения площади земли требуется начертим расположение здания на земельном участке с указанием размеров нежилого помещения (соответствующих S) и земельного участка (плюс 2 метра от кромки здания с каждой стороны) рис. 2.2:

2 м

2 м

S здания

Рис. 2.2 - Схема земельного участка и расположенного на нем строения

Расчет: Площадь здания равна 360 м², тогда примем одну сторону (длину) помещения за 36 м, а вторую (ширину) – за 10 м.

Для нахождения площади земельного участка с каждой стороны добавляем по 2 метра от кромки здания. В результате получим длину земельного участка – 40 м, а ширину – 14 м. Тогда площадь земельного участка составит: 14 * 40 = 560 м²; а его цена (с учетом расположения в отдаленном районе города): 560 м² * 2300 руб./м² = 1288 тыс. руб.

2) Нахождение полной реставрационной цены (ПВС):

Годовой доход владельца считаем равным тридцати процентам (30%), расходы на строительство и возведение нежилых объектов, сопоставимых оцениваемому объекту, составляют для панельных 17 000 руб. /м².

Для панельного здания площадью в восемьдесят 360 м² полная реставрационная цена с учетом всех расходов будет равна:

ПВС = 360 м² *17 000 руб./м² + 360 м² * 17 000 руб./м ² * 0,3 = 7956 тыс. руб.

3) Нахождение накопленного износа

ΣИзнос = Иф + Ифункц. + Ивн.

где Иф - физический износ зданиянедвижимого имущества, тыс. руб.;

Ифункц. - функциональный износ объекта недвижимого имущества, тыс. руб.;

Ив - внешний износ объекта недвижимого имущества, тыс. руб.

Анализируемое недвижимое имущество – находится в среднем состоянии, но при этом крепкое и имеет еще продолжительный срок экономической жизни, а так же ранее проведенная пере планировка подогнала это здание под самые современные стандарты, поэтому величины внешнего и функционального видов износа равны нулю.

Данные о физическом износе представлены в таблице 2.3.

Таблица 2.3.

Физический износ конструктивных элементов здания

*Разбивка здания по элементам осуществлена в соответствии со Сборником 32 Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и учебных заведений, стр. 18, табл. удельных весов в процентах.

Физический износ конструктивных элементов здания определен в результате технической экспертизы, проведённой оценщиком. В данной курсовой работе физический износ принимается в соответствии с таблицей 5.3. по элементам. Для расчета величины физического износа в денежных единицах измерения необходимо заполнить таблицу 2.4.

Таблица 2.4.

Расчёт физического износа

Полная реставрационная цена здания будет равна 7956 тыс. руб., при этом на фундамент приходится 5 % или: 7956 тыс. руб. * 0,05 = 397,8 тыс. руб.; на стены и перегородки – 28 % или: 7956 тыс. руб. * 0,28 = 2227,68 тыс. руб.

Фундамент изношен на 8 %, т.е. 397,8 тыс. руб. * 0,08 = 31,8 тыс. руб. Стены и перегородки изношены на 8 %, т.е. 2227,68 * 0,08 = 178,2 тыс. руб.

Таким же образом износ всех элементов конструкции равен 639,3 тыс. руб.

Итак, стоимость оцениваемого объекта недвижимости затратным подходом:

Сзп = 1288+7956 – 639,3 = 8604,7 тыс. руб.

Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости затратным подходом равна 8604,7 тыс. руб.

Прибыльный метод определяется при преобразовании в даннуюцену недвижимого имущества ожидаемых прибылей, которые обязательно должна придать использование или последующаяреализацияпомещения с учетом рисков.

Сдп = ЧОД / СК,

где Сдп - стоимость анализируемого объекта, рассчитанная с применением прибыльного метода, тыс. руб.;

ЧОД – чистый операционный доход(чистый полученный в ходе эксплуатации доход от анализируемого объекта недвижимого имущества за год, тыс. руб.;

СК - ставка капитализации.

Этапы расчёта ЧОД

Чистый операционный доход (ЧОД) это рассчитанная устойчивая величина ожидаемой годовой чистой прибыли, полученной от анализируемого имущества после проведения всех вычетов всех эксплуатационных затрат и резервов.

Для нахождения ЧОД обязательно нужно найти потенциальную и действительную валовые прибыли от анализируемого объекта.

1) Нахождение потенциального валового дохода (ПВД).

Потенциальный валовый доход - это сумма всех ожидаемых поступлений от объекта.

ПВД=S* А*n,

где А – арендная плата в месяц за оцениваемое нежилое помещение, руб./м²,

n - количество месяцев в периоде, за который определяется ПВД (за год).

2) Определение действительного валового дохода (ДВД).

Действительный валовой доход - это показатель, равный потенциальному валовому доходу за вычетом всех расходов от недостаточной загрузки объекта и недостаточного сбора денежных средств.

ДВД = ПВД – П1 –П2

где П1- расходы от недостаточной загруженности здания, тыс. руб.;

П2 - расходы от недостаточного сбора арендной платы и смены арендаторов, тыс. руб.

В этой самостоятельной работе расходы от недозагруженностизданий равны нулю, расходы от недосбора арендной платы и смены арендаторов составляют 5% от ПВД.

3) Расчёт чистого операционного дохода (ЧОД).

ЧОД = ДВД – Р

где Р – потери на обслуживаниеанализируемого объекта,тыс. руб.

Потери на обслуживание – это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода.

В данной курсовой работе расходы на содержание анализируемого объекта принимаются равными 28% от ПВД.

1) ПВД = 500 руб./м² * 360 м² * 12 мес = 2160 тыс. руб.

2) Потери от недосбора арендной платы: П2 = 2160 тыс. руб. * 0,05 = 108 тыс. руб. Тогда ДВД = 2160 тыс. руб. – 108 тыс. руб. = 2052 тыс. руб.

3) Расходы на содержание анализируемого объекта: Р = 2160 тыс. руб. * 0,28 = 604,8 тыс. руб.

Тогда ЧОД = 2052 тыс. руб. – 604,8 тыс. руб. = 1447,2 тыс. руб.

Результаты расчета формим в таблице 2.5.

Таблица 2.5

Пример расчёта чистого операционного дохода оцениваемого нежилого помещения за год

Расчёт ставки капитализации

Ставка капитализации (СК) – это коэффициент, на который нужно разделить будущие доходы, чтобы получить текущую стоимость объекта недвижимости:

СК = ЧОДi / Цi,

где i – сопоставимый объект, i = 1….9

ЧОДi - чистый операционный доход за год от i-го объекта недвижимости, сопоставимого с оцениваемым (приложение 3), тыс. руб.;

Цi - цена продажи i-го объектов недвижимости, сопоставимого с оцениваемым (приложение 2), тыс. руб.

Расчёт ставки капитализации следует представить в таблице 2.6.

Ставка капитализации (СК) – это показатель, на который обязательно следует разделить получаемыеприбыли, для того чтобнайтиданнуюцену объекта недвижимого имущества

СК = ЧОДi / Цi

где i – аналогичный объект, i = 1…9

ЧОДi - чистыйзаработок за год от i-го объекта недвижимого имущества, аналогичного с анализируемым объектом, тыс. руб.;

Цi - стоимостьреализацииi-го объектов недвижимого имущества, аналогичного с анализируемым объектом, тыс. руб.

Таблица 2.6

Расчет ставки капитализации по сопоставимым объектам