Файл: Оценка стоимости бизнеса.pdf

ВВЕДЕНИЕ

В России происходит активная орагнизация и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью. Оценка стоимости недвижимости актуальна сейчас и будет актуальна до тех пор, пока будет существовать собственность.

Для совершения ряда процедур с недвижимостью и другими объектами оценки заключение оценщика может быть не только желательным, но и строго обязательным. Оценочная деятельность как объект правового регулирования характеризует с одной стороны услугу оценщика - независимого эксперта по определению рыночной стоимости, с другой стороны - юридическим фактором, устанавливающим стоимость объекта оценки для определенных в договоре об оценки целях.

Оценка для целей продажи - один из наиболее актуальных аспектов практического использования теории оценки, т.к. является одним из наиболее востребованных видов услуг на рынке оценки.

Целью данной работы стал анализ теоретических основ оценки недвижимости и их практическая реализация на примере определения стоимости магазина с целью продажи.

Для достижения поставленной цели были решены следующие задачи:

• Проанализированы теоретические основы оценки недвижимого имущества;
• Определена рыночная стоимость магазина;
• Выявленны особенности оценки стоимости объектов недвижимости.

Объектом исследования в работе является магазин, расположенный в отдаленом райне города.

Предметом работы являлась оценка рыночной стоимости недвижимого имущества для продажи.

Недвижимое имущество будет оцениваться тремя подходами:

• Оценка стоимости недвижимого имущества сравнительным подходом;

• Оценка стоимости недвижимого имущества затратным подходом;

• Оценка стоимости недвижимого имущества прибыльным подходом.

Теоретическую и методологическую основу исследования составили труды отечественных и зарубежных авторов, а также труды ученых, периодическая литература и материалы сети Интернет по исследуемой проблеме.

Научные основы оценки рыночной стоимости объекта недвижимости освещены в монографиях и учебных пособиях таких авторов, как В.А.Вольновой, А.Г.Грязновой, Е.Н.Ивановой, М.А.Федотовой и др.

Информационной базой исследования служат сведения из монографических исследований отечественных и зарубежных ученых, научных периодических изданий, материалов научно-практических конференций.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

1.1 Понятие и виды оценки

Недвижимость — одна из основных и масштабных составляющих национального богатства любой страны мира и имущества большинства населения. Одновременно недвижимость — основа для любой хозяйственной жизнедеятельности человечества: ни один экономический или социальный процесс не протекает без использования недвижимости, прежде всего земли как ее важнейшей составляющей. Тем важнее понимание природы недвижимости как экономического актива и законов ее эффективного использования. Недвижимое имущество как понятие, отражающее особый в юридическом и экономическом отношении класс вещей, имеет длительную историю применения. [12, c. 92].

В юридическом смысле недвижимость – совокупность публичных и частных прав на нее, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство. [12].

В оценочной практике существуют отличия в определении объекта недвижимости от общепринятого опрделения, приведенного в ГК РФ (рис. 1.1). С точки зрения оценки стоимость объекта недвижимости формируется из двух составляющих стоимости земли и улучшений.

Рис. 1.1 Определение понятия «недвижимость»

В России, как и в других промышленно развитых странах мира, законодательно гарантировано частным лицам право покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью.

1.2 Субъекты оценочной деятельности

Результатам выполненной оценки, как правило, является определенная величина рыночной стоимости или ее модификации. Отличительной особенностью определения рыночной стоимости, а также обязательным условием ее расчета является ее привязка к моменту оценке. В настоящее время определение рыночной стоимости необходимо в силу следующих причин: [13]

• определение (или оценка) рыночной стоимости дает возможность покупателю или продавцу «выставить» имущество по наиболее вероятной цене, поскольку рыночная стоимость включает в себя не только индивидуальные ожидания и затраты, но и учитывает ожидания рынка, ситуацию на рынке в целом, общеэкономические тенденции изменения рынка, т. е. представляет стоимость объекта оценки со стороны рынка;
• определение значения рыночной стоимости дает возможность собственнику имущества оптимизировать процесс ведения основной деятельности организации, разрабатывать мероприятия, направленные на повышение стоимости объекта, и на оптимизацию разрыва между индивидуальной (внутренней) и рыночной стоимостью в случае увеличения последней;
• постоянная рыночное определение стоимости имущества дает возможность увеличить эффективность управления и не допустить банкротство или снижения стоимости объекта оценки;
• инвестору, покупателю определение стоимости организации (бизнеса) дает возможность обосновывать эффективность принимаемого инвестиционного (или иного) решения;
• определение стоимости имущества осуществляют профессионалы - эксперты оценщики со специальным образованием, а их профессиональное определение стоимости дает возможность получить обоснованные результаты, с низкими транзакционными издержками;
• специалист по оценке берет на себя ответственность за качество и результаты выполненной работы, следовательно, риск недостоверной оценки «ложится на плечи» именно эксперта;
• определение стоимости в макроэкономическом аспекте используется как рычаг регулирования экономики со стороны государства, важное значение определение стоимости несет при управлении муниципальным и государственным имуществом.

В современной оценочной практике стандарты оценки рассматривают определение ряда видов стоимости:

• рыночная стоимость;
• ликвидационная стоимость;
• инвестиционная стоимость;
• кадастровая стоимость (она не определяется оценщиком).

Эти величины отличаются между собой, хотя определяются для одного и того же бизнеса. Стандарт определения стоимости в обязательном порядке прописывается оценщиком в отчете об оценочной деятельности.

Однако в тесте отчета применяются и другие виды стоимости:

- стоимость пользования;

- утилизационная стоимость;

- восстановительная стоимость или стоимость замещения;

- балансовая стоимость

Главным видом стоимости, определяемой в рамках расчета стоимости является рыночная стоимость. Требования к определению рыночной стоимости регламентируется и правилами нормативных документов и целями оценки, основная из которых сделка купли-продажи предприятий (отдельных пакетов акций). При осуществлении оценки требуется придерживаться определения, изложенного в нормативных и законодательных документах, регулирующих оценочную деятельность.

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть реализован на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей требуемой информацией, а на величину цены сделки не влияют какие-либо чрезвычайные ситуации, то есть когда:

• одна из сторон сделки не должна отчуждать объект оценки, а другая сторона не должна принимать исполнение;

• стороны сделки владеют всей необходимой информацией о предмете сделки и действуют в своих интересах;

• объект оценки выставлен на открытый рынок посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

• цена сделки – это разумное вознаграждение за объект оценки, и в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было принуждения к совершению сделки;

• платеж за объект оценки выражается в денежной форме.

Если нарушается хотя бы одно условие, то можно говорить, что объект реализован не по рыночной стоимости.

Таким образом, рыночная стоимость – денежное выражение стоимости объекта оценки, то есть наиболее вероятная цена, по которой данный объект продается или становится предметом иной сделки на открытом рынке в условиях конкуренции.

Инвестиционная стоимость - стоимость объекта оценки, рассчитанная исходя из определения его доходности для определенного инвестора при регламентированных инвестиционных целях.

Эта стоимость отличается о рыночной тем, что одна определяется для типичного инвестора, а другая под конкретного под его цели и задачи. Инвестиционная стоимость обычно выше рыночной.

Ликвидационная стоимость - стоимость объекта оценки определяемая в случае, если объект оценки требуется реализовать в срок меньше обычного срока выставления подобных объектов на рынке. Определение ликвидационной стоимости исходит из того, что ожидается прекращение работы компании, а ее активы будут распроданы. В ликвидационной стоимости не проявляется элемент добровольности, особенно на этапе конкурсного производства и распродажи имущества предприятия-должника. Данная стоимость не предполагает длительный период экспозиции: закон "О несостоятельности (банкротстве)" ограничивает срок конкурсного производства периодом в один год.

В ликвидационной стоимости закладывается не только способ продажи, но и затраты по продаже, расходы на содержание актива до реализации и т. д. Ликвидационная стоимость в большинстве случаев воспринимается как наименьший предел стоимости.

Стоимость пользования – ее в большинстве случаев применяют для активов которые не могут иметь рыночной стоимости (мосты, теплотрассы …). Она рассчитывается из существующего использования. Часто с помощью этой стоимости определяется стоимость объектов социальной сферы.

Этот вид стоимости базируется на вкладе, вносимом данным активом в стоимость всей организации, частью которой он является, это актив, как правило, не привязывается к наиболее эффективному использованию этого имущества или к размеру денежной суммы, которую можно было бы получить от его продажи. Таким образом, речь идет о стоимости определенного актива для определенного пользователя при определенном варианте использования, а потому - не связывается с рынком.

Утилизационная стоимость – это стоимость материалов, из которых состоит оцениваемый объект за вычетом стоимости ликвидации. При этом в отчете нельзя указать, что рассчитывается утилизационная стоимость, а пишется инвестиционная стоимость для сдачи материалов в металлолом.

Восстановительная стоимость или стоимость замещения. В стандарте они называются сейчас затраты на восстановление и замещение. Стоимость восстановления – это стоимость создание точной копии оцениваемого имущества с теми же достоинствами и недостатками. Стоимость замещения - это стоимость ближайшего функционального аналога.

Балансовая стоимость - стоимость приобретения или строительства объекта. Не используется оценщиками, так как это историческая стоимость. При калькуляции затрат, например, бухгалтер просто складывает затраты. Оценщик же эти распределенные во времени затраты приводит к настоящему моменту при помощи функций сложного процента.

1.3 Порядок проведения оценки

В российской и зарубежной практике, а также в соответствии со стандартами оценки выделяют три подхода к определению стоимости бизнеса: затратный, сравнительный и доходный, базирующиеся на первой группе принципов. Стоит отметить, что в последнее время наряду с традиционными подходами в отечественной теории и практике начинает активно применяться новый подход – опционный [12]. Применение того или иного подхода определяется оценщиком исходя из цели оценки, технических или финансовых особенностей объекта оценки и прочих факторов. В идеальном варианте результаты, полученные при использовании различных подходов, должны совпадать, но чаще всего они различаются кардинально, что объясняется, во-первых, отсутствием рыночных механизмов в среде, где функционирует компания, во-вторых, неэффективностью использования менеджментом компании имеющихся ресурсов.