Файл: Оценка стоимости бизнеса.pdf

Ставка капитализации для аналога 1:

СК1 = ЧОД1 / ЦП1 = 1081/ 13872 = 0,078.

Ставка капитализации для аналога 2: СК2 = ЧОД2 / ЦП2 = 1010/ 12245 = 0,082.

Подобным образом рассчитываются ставки капитализации для всех девяти аналогов, а итоговая ставка капитализации по нежилым помещениям находится как среднеарифметическое СК из таблицы 5.6.

СК = (0,078+0,082+0,073+0,078+0,092+0,064+0,078+0,083+0,073)/9=0,078

Таким образом; на основе расчетов чистого операционного дохода и средней ставки капитализации определяем стоимость оцениваемого нежилого помещения доходным подходом.

Сдп = 1447,2/0,078=18574,3 тыс. руб.

Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости доходным подходом равна 18574,3 тыс. руб.

2.4 Согласование результатов оценки, полученных тремя подхода

Определив цену недвижимого имущества всеми тремя методами, обязательно проводится согласование стоимости объекта недвижимости. Но также обязательно знать, что любой из этих методов имеет свои плюсы и минусы при использовании к данной ситуации. Как принято, сравнительный подход является самым важным; два других помогают скорректировать получаемый показатель.

Для любого из методов подготовлен процент участия в определении цены. При этом учитывается значительность и применимость любого подхода в текущей ситуации. Главные показатели сравнения: соответствие с целью объекта оценки. Проверенная и достаточная информация, используемая для анализа объекта оценки, соответствие оцениваемому типу и характера использования недвижимого имущества.

При оценке недвижимого имущества обязательно для себя нужно сделать определенные выводы:

• оценка реализуется на основании достоверных данный о достаточном количестве аналогичных объектов, потому главная доля сравнительного метода в конечном согласовании считается наибольшей и составляет 75 %;
• затратный метод имеет самую маленькую долю и считается равным 10%, так как различия спроса и предложения на рынке таких объектов приводит к повышению рыночных арендных цен и стоимости продаж над восстановительными издержками;
• объект оценкипринято относить к прибыльному методу оценки недвижимого имущества, хотя, данные которые использовались в подсчетах, прогнозы и данные о прибылях бывают недостаточно точными, потому доляприбыльного методанемного выше, чем у затратного метода, нонамного ниже, чем у сравнительного метода и принято считать равным 15%.

В этой работе берем во внимание все перечисленные выше долевые показатели.

Средневзвешенная стоимость объекта оценки = 10762,1*0,75 + 8604,7*0,10 + 18718,3*0,15 = 11718,2 тыс. руб.

Все результаты расчета представлены в таблице 2.6.

Таблица 2.6

Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта

Таким образом, рыночная стоимость магазина, расположенного в отдаленном районе, определенная с целью продажи составляет 11718,2 тыс. руб. (Одиннадцать миллионов семьсот восемнадцать тысяч двести рублей).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Недвижимость — одна из основных и масштабных составляющих национального богатства любой страны мира и имущества большинства населения. Одновременно недвижимость — база для любой хозяйственной жизнедеятельности народа: ни один экономический или социальный процесс не происходит без применения недвижимости, прежде всего земли как ее основной составляющей. Тем важнее осознание природы недвижимости как экономического актива и законов ее эффективного эксплуатирования. Недвижимое имущество как понятие, характеризуется особый в юридическом и экономическом отношении класс вещей, имеет длительную историю использования.

Управление коммерческой недвижимостью — это вид предпринимательской деятельности, нацеленный на рациональное применение имеющегося недвижимого имущества, дающий собственнику этого имущества максимальную прибыль. Управление коммерческой недвижимостью подразумевает реализацию комплекса мероприятий по эксплуатации зданий и сооружений, установление условий сдачи площадей в аренду, получение арендной платы и пр. в целях наиболее эффективного применения недвижимости в интересах собственника.

Оценка – это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее расчета. Стоимость не является показателем, который сам по себе присущ недвижимости: наличие стоимости определяется желанием людей, при этом требуется наличие полезности, покупательной способности и относительной дефицитности.