Файл: Оценка стоимости бизнеса.pdf

Вариант наиболее эффективного использования определяется взаимодействием ряда факторов:

• законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонировании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством;
• физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования;
• экономическая оправданность: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу объекта, насколько вариант использования земли «разумно возможен» с учетом характера соотношения на данном рынке спроса и предложения;
• максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из экономически целесообразных использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Анализ наилучшего использования земельных участков как свободных

Анализ наиболее эффективного использования земли, как свободной, выполняется в следующих случаях:

• при необходимости отдельной оценки земельного участка;
• при выборе объектов для сравнительного подхода.

Поскольку объект оценки является отдельностоящее здание в отдаленном районе, На данном участке возможно создание торгового центра или строительство офисного здания, наличия достаточного количества торгово-сервисных помещений в целом в районе и населенностью места, где расположен объект оценки, оценщик пришел к выводу, что наиболее целесообразное использование земельного участка под имеющееся торговое здание.

Анализ наилучшего использования земельного участка с имеющимися улучшениями

Данный анализ позволяет определить наиболее эффективное использование объекта недвижимости как земельного участка с уже имеющимися улучшениями.

Учитывая место расположения зданий в отдаленной части города, приспособленность оцениваемых помещений для ведения торговой деятельности, сложившийся имидж здания в среде жителей города, Оценщик считает, что наиболее эффективным экономически и разрешенным законодательно, т.е. оптимальным способом использования здания ресторана являются торговая.

Поскольку объект оценки имеет площадь 360м² и расположен в отдаленном районе, то при использовании его под склад арендная плата составит 100 руб./м²; под офис - 450 руб./м²; под магазин – 500 руб./м². Таким образом, исходя из наибольшей доходности наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования оцениваемого объекта недвижимости будет являться использование его как магазина.

Использование оцениваемой части здания в иных целях (производство, офис, склад) также возможно, однако, по мнению Оценщика, является менее эффективным.

2.3 Оценка стоимости недвижимого имущества тремя подходами

При определении рыночной стоимости недвижимости обычно используются три основных подхода:

- затратный подход;

- сравнительный подход;

- доходный подход.

Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объекта. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов и установить окончательную оценку объекта собственности на основании данных того подхода или подходов, которые расценены как наиболее надёжные. Для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта Оценщик использовал три подхода – затратный, сравнительный и доходный.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

В рамках сравнительного подхода наиболее часто используется метод сравнительного анализа продаж (предложений).

Метод прямого сравнительного анализа продаж (предложений) является наиболее «рыночным» из основных методов оценки недвижимости. Этот метод предполагает использование данных о тех объектах, которые можно сравнивать между собой. т.е. о сопоставимых объектах. Количество этих объектов должно быть достаточным (как правило, не менее трёх) для того, чтобы использовать известные способы внесения поправок при корректировке продажных цен сравниваемых объектов.

Расчет скорректированных цен сопоставимых объектов проводится в таблице 2.2. Данные для заполнения таблицы 2.2 о продажах сопоставимых объектов представлены в таблице 2.1.

Таблица 2.1.

Данные о продажах сопоставимых объектов недвижимости

Таблица 2.2

Пример расчёта скорректированных цен объектов недвижимости

У аналога 1 (А1) площадь 370 м², а его цена реализации 13872 тыс. руб. Тогда стоимость 1 м² будет равна 13872/370 = 37,49 тыс. руб. Найдем сколько бы стоил аналог 1, если бы у него была площадь как у анализируемого объекта, то есть 360 м²: 37,49*360 = 13497,1 тыс. руб. То есть скорректированная по площади стоимость стала меньше.

У аналога 2 (А2) площадь 355 м², а его стоимость реализации 12245 тыс. руб. Тогда стоимость 1 м² будет равна 12245/355 = 34,49 тыс. руб., а скорректированная по площади станет больше: 34,49*360 = 12417,5 тыс. руб.

У аналога 3 (А3) площадь 358 м², а его стоимость реализации 12751 тыс. руб. Тогда стоимость 1 м² будет равна 12751/358 = 35,61 тыс. руб., а скорректированная по площади станет больше: 36,71*80 = 2936,41 тыс. руб.

У аналога 4 (А4) площадь 355 м², а его стоимость реализации 10879 тыс. руб. Тогда стоимость 1 м² будет равна 10879/355 = 30,65 тыс. руб., а скорректированная по площади станет больше: 30,65*360 = 11032,2 тыс. руб.

У аналога 5 (А5) площадь 365 м², а его стоимость реализации 11066 тыс. руб. Тогда стоимость 1 м² будет равна 11066/365 = 30,32 тыс. руб., а скорректированная по площади станет меньше: 30,32*360 = 10914,4 тыс. руб.

У аналога 6 (А6) площадь 362 м², а его стоимость реализации 11801 тыс. руб. Тогда стоимость 1 м² будет равна 11801/362 =32,6 тыс. руб., а скорректированная по площади станет меньше: 32,6*360 = 11735,8 тыс. руб.

У аналога 7 (А7) площадь 364 м², а его стоимость реализации 15012 тыс. руб. Тогда стоимость 1 м² будет равна 15012/364 = 41,24 тыс. руб., а скорректированная по площади станет меньше: 41,24*360 = 14847 тыс. руб.

У аналога 8 (А8) площадь 365 м², а его стоимость реализации 14299 тыс. руб. Тогда стоимость 1 м² будет равна 14299/365 = 39,18 тыс. руб., а скорректированная по площади станет меньше: 39,18*360 = 14103,1 тыс. руб.

У аналога 9 (А9) площадь 355 м², а его стоимость реализации 13615 тыс. руб. Тогда цена 1 м² будет равна 13615/355 = 38,35 тыс. руб., а скорректированная по площади станет больше: 38,35*360 = 13806,8 тыс. руб.

Поправка на месторасположение

Аналог 1 (А1) расположен в районе средней отдаленности, а объект оценки – в отдаленном районе, значит разница в ценах между ними составит 15 %. То есть если принять цену А1 за единицу или 100%, получим: 100 % - 15 % = 85 % или 1 – 0,15 = 0,85.

Аналог 2 (А2) расположен в районе средней отдаленности, а объект оценки – в отдаленном районе, значит разница в ценах между ними составит 15 %. То есть если принять цену А2 за единицу или 100%, получим: 100 % - 15 % = 85 % или 1 – 0,15 = 0,85.

Аналог 3 (А3) расположен в районе средней отдаленности, а объект оценки – в отдаленном районе, значит разница в ценах между ними составит 15 %. То есть если принять цену А3 за единицу или 100%, получим: 100 % - 15 % = 85 % или 1 – 0,15 = 0,85.

Аналог 4 (А4) расположен в отдаленном районе и совпадает с объектом, значит поправка не требуется и ставится 1.

Аналог 5 (А5) расположен в районе средней отдаленности и совпадает с объектом, значит поправка не требуется и ставится 1.

Аналог 6 (А6) расположен в районе средней отдаленности и совпадает с объектом, значит поправка не требуется и ставится 1.

Аналог 7 (А7) расположен в центральном районе а объект оценки – в отдаленном районе, значит разница в ценах между ними составит 25 %. То есть если принять цену А7 за единицу или 100%, получим: 100 % - 25 % = 75 % или 1 – 0,25 = 0,75.

Аналог 8 (А8) расположен в центральном районе а объект оценки – в отдаленном районе, значит разница в ценах между ними составит 25 %. То есть если принять цену А8за единицу или 100%, получим: 100 % - 25 % = 75 % или 1 – 0,25 = 0,75.

Аналог 9 (А9) расположен в центральном районе а объект оценки – в отдаленном районе, значит разница в ценах между ними составит 25 %. То есть если принять цену А9 за единицу или 100%, получим: 100 % - 25 % = 75 % или 1 – 0,25 = 0,75.

Поправка на материал стен

При определении поправок на материал стен и состояние помещения следует учитывается:

• поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту по количественным характеристикам (т.е. по площади – данные графы 7 таблицы 2.2);
• объекты не должны отличаться по местоположению;
• при определении поправок по каждому району города необходимо делить цены объектов с одинаковыми параметрами на цены с отличающимися.

Поправка на состояние

Для того чтобы вычислить поправку на состояние помещения, из таблицы 5.2. нужно выбрать два аналога, которые различаются между собой только по состоянию помещения. Затем следует найти разницу в ценах аналогичных объектов путем деления приведенной по площади цены одного аналога на приведенную по площади цену другого аналога. Эта разница и составит величину поправки. Далее полученную поправку нужно вносить в графу 10 таблицы 5.2, сравнивая каждый аналог с объектом оценки. При этом стоит помнить, что если состояние помещения объекта оценки совпадает с состоянием помещения аналога, то поправка не требуется, ставится 1.

После вычисления всех поправок необходимо определить скорректированные цены аналогов (графа 11 таблицы 5.2). Они определяются умножением графы 7 на графы 8, 9 и 10 таблицы 5.2.

Для аналога 1 скорректированная цена составит: 13497,1 тыс. руб. * 0,85 * 0,95 * 1 = 10898,9 тыс. руб.

Для аналога 2: 12417,5 тыс. руб. * 0,85 * 0,95 * 1,09 = 10898,9 тыс. руб.

Для аналога 3: 12822,2 тыс. руб. * 0,85 * 1 * 1 = 10898,9 тыс. руб.

Для аналога 4: 11032,2 тыс. руб. * 1 * 1 * 1 = 11032,2 тыс. руб.

Для аналога 5: 10914,4 тыс. руб. * 1 * 0,94 * 1,08 = 11032,2 тыс. руб.

Для аналога 6: 11735,8 тыс. руб. * 1 * 0,94 * 1 = 11032,2 тыс. руб.

Для аналога 7: 14847 тыс. руб. * 0,75 * 0,93 * 1 = 10355,1 тыс. руб.

Для аналога 8: 14103,1 тыс. руб. * 0,75 * 0,93 * 1,05 = 10355,1 тыс. руб.

Для аналога 9: 13806,8 тыс. руб. * 0,75 * 1 * 1 = 10355,1 тыс. руб.