Файл: Оценка стоимости бизнеса.pdf

Каждый подход является индивидуальным и «соответствует общепринятым в международной практике условиям» [13]. С позиции затратного подхода при проведении оценки необходимые для замещения бизнеса суммарные затраты оцениваются. Как правило, анализируется стоимость активов, стоящих на балансе компании. Использование сравнительного подхода заключается в оценке бизнеса на основе стоимости объектов-аналогов. Сравнительный подход к оценке бизнеса имеет свою особенность, которая заключается в том, что он ориентируется на итоговую величину стоимости, учитывая с одной стороны цены принадлежащих сходным компаниям, сложившиеся на рынке купли-продажи акций, а с другой учитывает финансовые результаты достигнутые компаниями фактически [4]. Особенно эффективен этот подход при наличии информации об аналогичных и альтернативных видах бизнеса. С точки зрения ожидания будущих доходов рассматривает и оценивает бизнес доходный подход. Следовательно, оценке подлежит способность компании этот доход генерировать. При применении доходного подхода учитываются такие важные факторы, как степень риска, продолжительность получения ожидаемого дохода и др. Наиболее приемлем для оценки бизнеса является доходный подход [6], но в некоторых случаях более точными и эффективными являются затратный или сравнительный подходы. При этом полученные при применении одного из подходов результаты проверяют с помощью других подходов. Использование нескольких методов расчета стоимости предполагает каждый из рассматриваемых подходов. Так, при затратном подходе могут применять следующие методы:

– метод стоимости чистых активов: стоимость компании определяется разностью стоимости активов и обязательств, которая выступает своего рода ценой ее «гипотетической продажи» на рынке [7];

– метод ликвидационной стоимости: стоимость компании определяется разностью стоимости активов предприятия и обязательств с учетом затрат на ликвидацию компании.

В основном затратный подход оценки стоимости бизнеса применяют в таких случаях, как:

– оценка всей компании;

– оценка «молодых» компаний, когда нет информации о прибылях или затруднено обоснование прогнозных величин будущих прибылей (денежных потоков) и отсутствует информация по компаниям-аналогам;

– ликвидация компании (метод ликвидационной стоимости).

Сущность сравнительного подхода заключается в выборе аналогичных или конкурирующих фирм для сравнения с оцениваемым бизнесом. При оценке бизнеса сравнительным подходом используются три метода:

– метод рынка капитала: оценку бизнеса проводят исходя из анализа рыночных цен акций аналогичных компаний;

– метод сделок: оценку бизнеса проводят с учетом цен на приобретение контрольных пакетов акций предприятий-аналогов;

– метод отраслевых коэффициентов: стоимость бизнеса оценивается ориентировочно, исходя из статистики купли-продажи аналогичных компаний. При доходном подходе используется два метода расчета.

Метод капитализации доходов. Стоимость бизнеса определяется по формуле:

S = Д/Ск ,

где S – стоимость бизнеса, Д – доход за год, Ск – ставка капитализации. Информация о доходе может быть взята из отчетности компании, но большинство экспертов рекомендуют при оценке данным методом использовать показатели дохода до вычета подоходного налога. Потенциальный покупатель бизнеса при исчислении доходов приобретаемой компании ориентируется на тот их уровень, который, по всей вероятности, будет в максимальной степени приближен к доходам компании в течение первого года после ее приобретения [5]. Ставка капитализации определяется путем учета ставки процента, регионального, отраслевого, странового риска и др., а также пожеланий заказчика оценки по рентабельности бизнеса.

Для применения метода дисконтирования денежных потоков следует спрогнозировать будущие доходы компании и выполнить в соответствии со ставкой дисконта, требуемой инвестором, дисконтирование. Ставка дисконта является одним из главных параметров при применении этого метода. Для ее определения можно воспользоваться одним из таких методов, как:

– ставка дисконта приравнивается ставке рефинансирования ЦБ России;

– ставку дисконта рассчитывают посредством объединения вышеназванных способов с надбавкой за различного рода риски;

– учитывя безрисковую ставку дохода, пожелания инвесторов и дополнительные риски рассчитывают ставку дисконтирования. Именно этот способ принято считать наиболее привлекательным методом .

В основном выбирается метод дисконтирования денежных потоков в тех случаях, когда во временном промежутке доходы предприятия различны и колеблются в большом интервале.

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Этапы сравнительного подхода:

На первом этапе изучается рынок посредством проведения анализа существующего состояния и выявления тенденций на рынке, причем особое внимание уделяется тому сегменту, к которому относится объект, подлежащий оценке; выявляются наиболее сопоставимые объекты недвижимости с оцениваемым, т.е. те которые были сравнительно недавно проданы.

На втором этапе осуществляют сбор информации о недавно проданных аналогах объекта оценки или предлагаемых на продажу и проверяют ее на достоверность.

На третьем этапе выполняют соответствующую корректировку цен, по которым отобранные аналоги были проданы, на основании выявленных от с объектом оценки отличий.

На четвертом этапе путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов устанавливают стоимость объекта оценки.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

- сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;

- независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:

1) находятся в родственных отношениях;

2) являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;

3) имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;

4) сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

5) занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;

- инвестиционной мотивации, которая определяется:

1) аналогичными мотивами инвесторов;

2) аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;

3) степенью износа здания.

Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов (см. рис. 1.2).

Рис. 1.2. Виды корректировок

С помощью умножения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта, цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения вносятся процентные поправки.

Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Затратный подход в процессе применения выполняется в последовательности проиллюстрированной на рис. 1.3.

Рис. 1.3. Процедура оценки стоимости недвижимости затратным подходом

- Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).

- Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).

- Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):

1) физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

2) функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

3) внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.

- Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.

- Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ БИЗНЕСА

2.1 Общая характеристика объекта оценки

Объектом оценки является одноэтажный отдельно стоящий объект недвижимого имущества, который находится в отдаленном районе от центра города. Помещение было построено из панельного материала, имеет среднее состояние внутренней отделки. Площадь рассматриваемого объекта равна 360 м².

На рис. 2.1 приведена карта месторасположения объекта оценки.

Имущественные права на объект оценки: право собственности.

Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта оценки

Задача оценки (предполагаемое использование результатов оценки)

Результат оценки может быть использован для реализации объекта оценки.

Вид определяемой стоимости:

Рыночная стоимость.

Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости)

Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является 20 апреля 2017 г.

Срок проведения оценки: 5 рабочих дней от даты предоставления Заказчиком исходной документации для проведения оценки.

Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка:

В процессе проведения оценки, Исполнитель исходил из достоверности правоустанавливающих документов на объект оценки.

Юридическая экспертиза прав не проводилась. Оценщики не несут ответственности за юридическое описание прав собственности на объект оценки, достоверность которых подтверждается Заказчиком. Права собственности рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, в том числе от различного рода сервитутов, кроме оговоренных в отчете.

Рис. 2.1 Карта месторасположения объекта оценки

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика о рыночной стоимости объекта. Оценщик, таким образом, не гарантирует, что в ходе осуществления конкретной сделки купли-продажи объект будет передан из рук в руки именно по этой стоимости.

Результаты оценки достоверны в полном объеме исключительно на указанную в отчете дату.

Рынок Новосибирска близок к насыщению, поэтому появление новых проектов будет осложнено высоким уровнем конкуренции. Крупные объекты, локализованные в центральной городской части, останутся на плаву. Остальные смогут сохранить арендаторов только при сохранении или даже снижении ставок, перехода на комбо-ставки (фиксированная + % выручки) или полностью на процент с оборота. В противном случае региональным арендаторам просто не продержаться, они уйдут в интернет, в удаленные и более дешевые места или совсем уйдут с рынка. Уже имеются факты снижения арендных ставок для крупных арендаторов офисов и торговых помещений.

Максимально высокие арендные ставки были на торговые помещения расположенные в местах высокого пешеходного трафика с большими витринными окнами в районе станции метро "Площадь Калинина", в этих местах арендная ставка колеблется в пределах значения 7 тыс. рублей за 1 кв. м, минимальная ставка аренды зафиксирована в Дзержинском районе - 185 рублей за 1 кв. м.

Диапазон среднего значения цены предложения, помещений торгового назначения, был в интервале 77 тыс. до 137 тыс. рублей за 1 кв. м. Наиболее высокая цена предложения была отмечена в Ленинском районе - 476 тыс. рублей за 1 кв. м, минимальная цена предложения помещений торгового назначения была в Ленинском районе - 55 тыс. рублей за 1 кв. м.