Файл: В эпоху стремительного развития экономики и высочайшего темпа.doc
ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 07.11.2023
Просмотров: 69
Скачиваний: 2
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
ВВЕДЕНИЕ
В сфере земельно-имущественных отношений роль оценки недвижимости имеет одно из важнейших мест. Для того чтобы грамотно дать оценку недвижимого объекта нужно изучить ряд факторов, влияющих на его рыночную стоимость, а так определить методы за счет которых можно значительно увеличить стоимость объекта.
В эпоху стремительного развития экономики и высочайшего темпа
наращивания производительных сил в сфере экономики, таких как инвестиции, накопление незадействованной недвижимости, активов финансовых фондов и неосвоенных земельных фондов, одной из самых актуальных и, можно сказать, ключевой является проблема повышения эффективности системы управления экономикой, в том числе и сферы управления недвижимым имуществом. Данную сферу экономического сектора органы муниципальной власти могут регулировать непосредственно.
Недвижимость представляет собой особо весомую часть государственной и муниципальной собственности, а управление таковой является сравнительно новой для российского рынка сферой экономической деятельности.
Одним из наиглавнейших условий жизнеспособности, существования в
данном секторе рынка, а также необходимое условие функционирования рынкам недвижимости – это наличие информационной инфраструктуры. Она, в свою очередь, обеспечивает субъекты рынка актуальной, полной и достоверной информацией, а также производит эффективный анализ методик оценки объектов недвижимости, при которых осуществится возможность более глубокого, объективного и полного оценивания объектов земельных и жилых фондов.
Реформа местного самоуправления изменила отношение к имуществу, находящемуся в муниципальной собственности, стало необходимо правовое регулирование формирующейся оценочной деятельности на основе развивающегося рынка.
Проблемы теории и практики анализа методик оценки объектов
недвижимости и ее управления, а также повышения эффективности ее
использования остаются слабо изученными. Это обусловило выбор темы
данной работы, а также определило цель и задачи исследования.
Актуальность выбранной темы исследования заключается в спросе и предложение на жилье в г. Краснодар, а так же увеличением динамики роста цен на недвижимость. Важно точно определить стоимость объекта. Определение итоговой стоимости недвижимости позволяет агенту по недвижимости точно рассчитать итоговую стоимость объекта, по средству видов оценки, которые указаны ниже.
Объектом исследования являются: Жилищные комплексы.
Целью курсовой работы является - определения итоговой стоимости объекта недвижимости с помощью методов оценки, а так же изучение динамики изменения цен в последние годы.
Основные задачи работы:
- изучить элементы и принципы построения методик оценки объектов
недвижимости;
- рассмотреть критерии оценки эффективности методик оценки объектов недвижимости;
- проанализировать механизмы и методики оценки объектов
недвижимости;
- составить анализ социальной и экономической сущности системы
оценки объектов недвижимости;
- выработать перспективы и тенденции развития системы оценки
объектов недвижимости;
- предложить практические рекомендации по совершенствованию
методик оценки объектов недвижимости.
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ
ИТОГОВОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖЕМОСТИ НА ОСНОВАНИЕ МЕТОДОВ ОЦЕНКИ
1.1 Обоснование методов оценки недвижимости
На рынке недвижимости все три метода оценки должны дать одну и ту же величину стоимости. Но идеальных рынков не бывает и поэтому методы дают разный результат.
Теоретически наиболее предпочтительным является метод капитализации доходов (доходный метод), полезную информацию могут также дать метод сравнительного анализа продажи (рыночный метод) и затратный метод.
Во многих случаях каждый из трех методов может быть использован для проверки оценки стоимости, полученной другими подходами.
Выбор одной оптимальной величины стоимости производится путем согласования оценок в одну экспертным путем.
Согласование - это процесс, в ходе которого для достижения окончательной оценки стоимости выносится определенные логические суждения. Может быть использована и статистическая обработка результатов, но не допускается усреднять все три величины стоимости объекта недвижимости по каждому методу, рекомендуется рассчитывать средневзвешенную величину исходя из значимости (рейтинга) каждого метода для данного конкретного случая.
Пример: При определении стоимости объекта недвижимости использованы: метод затрат и метод капитализации доходов. В первом случае стоимость объекта составила 25тыс.руб, во втором – 31тыс.руб. Так как объект недвижимости приобретается клиентом с целью последующего извлечения доходов, то оценщик определил рейтинг первого метода в 1 балл, а второго – 3 балла. Тогда итоговая стоимость объекта составит: 29.5млн.руб.
Процесс оценки недвижимости завершается составлением отчета об определении стоимости. Задание не завершено, пока вывод не представлен в отчете и он не представлен клиенту. Отчет об оценке включает: всю информацию, которая была собрана и проанализирована; применяемые методы оценки; факторы, повлиявшие на итоговую оценку стоимости.
Отчет – это материальное выражение работы оценщика. Оценка стоимости – это мнение оценщика и стоимости объекта недвижимости, отражающее его профессиональный опыт. Естественно, что оценка стоимости, данная оценщиком, может не совпадать с мнением собственника недвижимости и с его будущими действиями. Например, вместо продажи объекта собственник вдруг решит подарить его.
Оценка – это обоснованное мнение независимой стороны о реальной рыночной цене собственника.
Классический затратный подход, как правило, не применяют непосредственно для оценивания земельных участков. Но заложенный в нем остаточный принцип используют в других методах данного класса, например в методе абстрагирования. Метод абстрагирования, известный также как метод оценки земли по остаточному принципу, основан на затратной модели: из цены продажи освоенного земельного участка вычитается стоимость освоения, определенная как стоимость замещения (восстановительная стоимость). Рассчитанная таким образом стоимость земли используется как дополнительная информация в методе сравнения продаж. Этот метод рекомендован Госкомземом РФ для выполнения кадастровой оценки земельных участков, включая и участки промышленного назначения, всем субъектам федерации: «Рыночные цены единицы площади земли типичных земельных участков устанавливаются:... по земельным участкам, застроенным индивидуальными жилыми домами, дачами, коттеджами, садовыми домиками, с применением затратного метода, предусматривающего вычитание восстановительной стоимости за минусом износа... из общей рыночной цены объекта недвижимости...».[ ]
Рассмотренные выше методы достаточно эффективны для оценки земельных участков производственного назначения, сравнительно небольших по площади и расположенных в составе селитебных территорий.
Если же оценке подлежат производственные (промышленные) участки, расположенные в производственных, промышленных, коммунально-складских зонах, зонах внешнего транспорта, то их оценивание становится достаточно проблематичным. Ведь в их составе на данный момент мы не в состоянии подобрать достаточного количества проданных или переданных в аренду земельных участков для использования метода сравнения продаж или получить потоки доходов, которые позволили бы воспользоваться одним из методов доходного класса. А это практически все производственные территории населенных пунктов России.
К числу затратных относятся и нормативные методы оценивания земли. Они основаны на использовании жестких нормативов, утвержденных законодательными, руководящими и регламентирующими документами федерального и муниципального уровней и предполагают однозначность оценивания собственности. В Российской Федерации закон «О плате за землю» предусматривает использование нормативной цены земельных участков в установленных им целях. Введение института нормативной цены земли следует рассматривать как временную, вынужденную, но, по-видимому, социально оправданную меру, предназначенную для регулирования земельных отношений и становления развития земельного рынка.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 15 марта 2019 г. № 319, нормативная цена земли «...ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам.... Нормативная цена земли... не должна превышать 75 процентов уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения». Следовательно, нормативная цена земли должна явиться результатом массовой оценки, что совершенно справедливо.
Однако трудности определения нормативной цены в соответствии с данным Постановлением также очевидны: отсутствие развитого земельного рынка с достаточным количеством сделок с земельными участками не позволит определять обоснованные рыночные стоимости и, как следствие этого, нормативные цены. Особенно это касается, как уже отмечено выше, земельных участков промышленных предприятий, размещенных в производственных зонах. Поэтому на современном этапе развития данного рынка недвижимости представляется вполне логичным при оценивании участков промышленного назначения использовать в качестве практического руководства письмо Госкомимущества РФ от 18 июля 1995 г. № СБ-2/6388 «О порядке установления нормативной цены земельных участков». В письме разъясняется, что при приватизации государственных и муниципальных предприятий РФ при заключении договоров купли-продажи земельного участка следует руководствоваться Указом Президента РФ от 11 мая 1995 г. № 478. На сегодня действует Указ Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами», в соответствии с которым нормативная цена земельных участков устанавливается в размере не ниже 5-кратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. При этом в расчет принимается ставка земельного налога, действующая на момент подачи заявки на выкуп земельного участка.
В Краснодарском крае расчет нормативной цены земли за 1кв. м в ставках земельного налога производится в соответствии с административными районами города.
Определение итоговой стоимости недвижимости происходит по технологии, описанной ниже.
Для начала оценки недвижимости стоит изучить характеристику земельного участка, предоставляемого для оценки.
Жилой комплекс расположен на территории в г. Краснодар, в Прикубанском внутригородском округе.
В геоморфологическом отношении территория Жилого комплекса относится к области аккумулятивных равнин Кубанской впадины (аллювиальных четвертичных равнин и террас низовий Кубани покровом лессов) и приурочена к поверхности III надпойменной правобережной террасы р.Кубань.
Микрорельеф в пределах площадки равнинный, поверхность спланированная.
Абсолютные отметки местности изменяются от 29,51 м до 31,94 м.
Согласно климатическому районированию для строительства (СП 131.13330.2012) территория относится к III району и подрайону III Б, для которого характерны следующие климатические факторы: среднемесячная температура воздуха составляет: в январе – от –5 до +2ºС, в июле – от +21 до +25ºС, среднегодовая температура +11,8ºС; абсолютный минимум температур зимой составляет –36ºС, абсолютный максимум температур летом достигает +42ºС.
Среднегодовая сумма осадков в г. Краснодар составляет 725мм. Распределение осадков в году неравномерное. Снежный покров неустойчив. Средняя дата появления снежного покрова 8 декабря.
Среднее число дней со снегом - 42. Средняя высота снежного покрова за зиму колеблется от 4 до 8см, максимальная 71см.
Основанием для разработки Схемы планировочной организации земельного участка послужили следующие материалы:
- градостроительный план Ru23306000-00000000013546 от 31.10.2018г
- топографическая съемка, выполненная ООО «НБП» г. Краснодар.
- архитектурно-строительные решения
Проект выполнен с соблюдением действующих планировочных, строительных, противопожарных, санитарных, природоохранных норм и правил.
Планировочное решение генплана проектируемого объекта выполнено с учётом существующей застройки, транспортных потоков и рельефа местности.
Подъезд к группе жилых зданий осуществляется с северо-восточной и юго-восточной сторон с существующих проездов микрорайона.
В комплекс работ по благоустройству территории участка включено:
- создание дорожной конструкции на проездах и тротуарах;
- устройство детской площадки, совмещенной с площадкой отдыха для взрослого населения; спортивной площадки;